Verweigerte Untermieterlaubnis und Schadensersatz
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, ohne dass dafür ein Grund im Sinne des § vorliegt, ist er aufgrund seiner unberechtigten Weigerung zum Ersatz des dem Mieter entgangenen Untermietzinses verpflichtet.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21. März 95 - 12 C 525/94
Die Mieterin war zur Zeit des Mietvertragsabschlusses über eine Zweizimmerwohnung als Krankenschwester tätig, später hat sie ihre Berufstätigkeit aufgegeben, um Medizin zu studieren. Sie hatte vom Vermieter die Erlaubnis erhalten, unterzuvermieten. Nach Auszug der Untermieterin begehrte sie unter Namensnennung der zukünftigen Untermieterin erneut die Erlaubnis. Der Vermieter lehnte dies unter Hinweis darauf ab, dass er mit der Untervermietung schlechte Erfahrungen gemacht habe und die Wohnung mit zwei Personen überbelegt sei.
Die Mieterin hat nunmehr im Klagewege die Zustimmung zur Untervermietung, zunächst für die mit ihrem ersten Schreiben benannte Person, später statt dessen für eine ebenfalls namentlich genannte Person eingefordert. Der Vermieter hat im Termin die Klageabweisung beantragt. Im nachfolgenden schriftlichen Verfahren hat er den Anspruch auf Untervermietung gegen Zahlung eines Untermietzuschlages von monatlich 20 DM anerkannt. Die Mieterin hat aufgrund der unberechtigten Weigerung des Vermieters Ersatz des ihr entgangenen Untermietzinses verlangt. Der Vermieter hat den geltend gemachten Schadenersatz bestritten, weil nach seiner Auffassung nicht hinreichend dargelegt sei, dass die fehlende Zustimmung zur Untervermietung der Grund für das Scheitern der beabsichtigten Untermietverträge gewesen sei.
Das Gericht hat entschieden: Die Mieterin hat Anspruch auf Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages gegen den Vermieter, da dieser die Untermieterlaubnis ohne Grund verweigert hat. Die Mieterin hatte gemäß § Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis. Ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, lag vor. Durch die Verweigerung der rechtzeitig erbetenen Untermieterlaubnis ist der Mieterin ein Schaden entstanden. Ihr ist Schadensersatz in Höhe des entgangenen Untermietzinses für die Zeit von der beantragten bis zur schließlich erteilten Untermieterlaubnis zu leisten. Der Vermieter war auch nicht berechtigt, die Zustimmung zur Untervermietung von der Zahlung eines Untermietzuschlages abhängig zu machen, da weder dargelegt noch ersichtlich ist, dass ihm die Erteilung der Erlaubnis nur bei einer angemessenen Erhöhung des Mietzinses zuzumuten war. Da der Vermieter Anlass zur Klage gegeben hatte, hatte er die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Roland Anderson
Bei Untervermietung ohne Genehmigung kann Vermieter fristgerecht kündigen!
Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichtes vom 26.4.95 - RE-Miet 3/94 - WuM 95, 378 ff.
Fragen zur Untervermietung stellen in unseren Beratungsstellen schon seit einiger Zeit einen gewissen Schwerpunkt dar. Viele Mieter/innen wollen oder müssen untervermieten, andere finden keine eigene Wohnung und sind darum auf ein Untermietverhältnis angewiesen. Da die meisten Mietverträge eine Untervermietung von der Genehmigung des Vermieters abhängig machen, geht es bei den Mieterberatungen meistens um die Frage,
• ob ein ”berechtigtes Interesse” auf Mieterseite vorliegt,
• ob der Hauptmieter noch selbst in der Wohnung wohnt,
• ob dieses dem Vermieter entsprechend mitgeteilt wird unter Nennung des Namens des Untermieters und des Teils der Wohnung, der überlassen werden soll.
Nach dem o.g. Entscheid, der Bindungswirkung für die Zivilgerichte hat, können wir keinem Mieter mehr raten, den Untermieter einziehen zu lassen, wenn nicht die schriftliche Erlaubnis des Vermieters vorliegt! Denn der Leitsatz des Urteils lautet:
”Unterlässt es der Mieter von Wohnraum, vor der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, so verletzt er seine mietvertraglichen Pflichten. Diese Pflichtverletzung kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. (Fristgerechte, ordentliche Kündigung) begründen, auch wenn dem Mieter gemäß § ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters zusteht”.
In Zukunft sollten Mieter/innen dem Vermieter also
• ausführlich und nachvollziehbar ihr berechtigtes Interesse schriftlich mitteilen,
• den Untermieter mit Name und Meldeadresse nennen, damit der Vermieter ggf. Hinderungsgründe, die in dessen Person liegen, nennen kann,
• den Teil der Wohnung genau bezeichnen, der überlassen werden soll,
• und zur Erteilung der Erlaubnis eine Frist setzen.
Bei hartnäckigen Vermietern sollte gleich für den Fristablauf Klage auf Erlaubniserteilung angedroht werden, verbunden mit dem Hinweis, dass der ab Fristablauf entgangene Untermietzins als Schadensersatz eingeklagt wird. In diesem Zusammenhang ist allen Mieter/innen zu raten, erst nach ausführlicher Mietrechtsberatung aktiv zu werden, da die Rechtsprechung zum Thema Untervermietung sich ständig ändert.
Kündigung wegen verweigerter Untervermietung
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter das Mietverhältnis mit dreimonatiger Frist kündigen. Bittet der Mieter um Zustimmung zur Untervermietung und antwortet der Vermieter jedoch innerhalb einer gesetzten Frist nicht, ist das als generelle Verweigerung der Erlaubnis anzusehen.
(LG Nürnberg-Fürth 7 S 1697/95, Quelle WM 95, 587)
Verweigerung der Untermieterlaubnis
Der Mieter hat nach ein außerordentliches Kündigungsrecht auch dann, wenn der Vermieter die Untervermietung der gesamten Wohnung ablehnt. Das Sonderkündigungsrecht besteht nicht nur bei einem Anspruch auf Untervermietung nach .
Das Fehlen der Angabe des Vornamens des Untermietinteressenten bei der Bitte um Gestattung der Untervermietung und das durch den Vermieter im Prozess erfolgende Bestreiten des Nutzungswunsches des Untermietinteressenten ist unbeachtlich, wenn die Untervermietung durch den Vermieter ohne Angabe von Gründen abgelehnt wurde.
Landgericht Berlin, Urteil vom 20. August 1996 - 64 S 259/96 -
Der Mieter hatte vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung erbeten und hierfür dem Vermieter den Nachnamen und die Anschrift des Interessenten angegeben. Der Vermieter lehnte die Untervermietung ab, weil die gesamte Wohnung untervermietet werden sollte.
Der Mieter kann das Mietverhältnis gem. auch dann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, wenn aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses grundsätzlich eine längere Kündigungsfrist einzuhalten war.
Dem steht nicht entgegen, dass der Mieter eine Genehmigung zur Untervermietung der gesamten Wohnung begehrt hat. Diese Einschränkung lässt sich aus der Vorschrift des nicht herleiten, da sie erkennbar nicht das Sonderkündigungsrecht des Mieters betrifft, sondern lediglich den Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis für die Untervermietung eines Teils der Wohnung regelt. Die vollständige Untervermietung führt auch nicht zu einer Änderung des Zwecks des Mietvertrages. Entscheidend ist hierfür nicht die Frage, wer die Wohnung nutzt, sondern wie sie genutzt wird.
Der Vermieter kann dem Sonderkündigungsrecht des Mieters auch nicht entgegenhalten, dass der Mieter es unterlassen hat, dem Vermieter den Vornamen des Interessenten mitzuteilen. Die Person des Untermieters ist bereits durch den Nachnamen und die Anschrift eindeutig festgelegt worden. Benennt der Mieter einen Untermietinteressenten, ist es Sache des Vermieters, sich darüber klar zu werden, ob in der Person des Dritten ein Grund liegt, der eine Verweigerung der Gebrauchsüberlassung rechtfertigt. Der Vermieter hat im vorliegenden Fall die Genehmigung ausdrücklich deshalb abgelehnt, weil der Mieter die gesamte Wohnung hat untervermieten wollen. Gibt der Vermieter einen Grund für die Verweigerung der Untermieterlaubnis an, kann er im Verlaufe des nachfolgenden Prozesses die Begründung nicht beliebig wechseln.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Weßels
Berechtigtes Interesse an Untervermietung
Der Hauptmieter kann die Erlaubnis des Vermieters zur vorübergehenden Überlassung der gesamten Wohnung verlangen, wenn die Wohnung durch den Hauptmieter nur vorübergehend aufgegeben werden soll und weiterhin seinen Lebensmittelpunkt darstellt. Verweigert der Vermieter zu Unrecht die Zustimmung, dann hat er dem Mieter die entgangenen Untermietzins wegen positiver Forderungsverletzung zu ersetzen.
AG Mitte, Urteil vom 19. März 1997 - 15 C 570 / 96 -
Die Mieterin ist Studentin und hat vom Vermieter eine Einzimmerwohnung gemietet. Aufgrund eines studienbedingten Auslandsaufenthaltes begehrte sie von ihrem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung an eine namentlich benannte Studienkollegin. Dieser verweigerte die Zustimmung zunächst unter Hinweis auf eine seiner Meinung nach von der Mieterin zu Unrecht vorgenommene Mietzinsminderung. Im Prozess vertrat er die Ansicht, zur Erteilung der Erlaubnis nicht verpflichtet zu sein, da die Mieterin nur unzureichende Angaben zur Person der Untermieterin gemacht habe. Das Gericht verpflichtete den Vermieter, die beantragte Untermieterlaubnis zu erteilen. Die Mieterin habe durch den von ihr dargelegten studienbedingten zeitweiligen Auslandsaufenthalt und ihre begrenzten finanziellen Mittel ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Dies gelte um so mehr, als die Untermieterin die möblierte Wohnung in dieser Zeit auch betreuen sollte.
Zwar räume der Wortlaut des § dem Mieter ein Recht zur Untervermietung nur ein, wenn dieser einen Teil der Wohnung untervermieten wolle. Diese Vorschrift wird jedoch vom Gericht dahin ausgelegt, daß das Gesetz lediglich verhindern wolle, daß der Mieter die Wohnung dem Untermieter zum alleinigen uneingeschränkten Gebrauch überlassen wolle. (so auch LG Berlin, WM 94, 323)
Eine solche uneingeschränkte Überlassung liege jedoch nicht vor, wenn die Wohnung (als Ganzes) nur vorübergehend aufgegeben und nach wie vor als Lebensmittelpunkt des Mieters erhalten bleiben soll. Davon sei auszugehen, wenn der Mieter lediglich einige Monate im Ausland verbringe und darüber hinaus die Wohnung in möbliertem Zustand untervermiete.
Der Vermieter durfte seine Erlaubnis auch nicht deshalb verweigern, weil die Mieterin nur den Namen der Untermieterin nicht aber ihr Geburtsdatum, ihre Einkommensverhältnisse und den bisherigen Wohnsitz genannt hat. Zwar darf der Vermieter die Erlaubnis gem. § 549 Abs. 2 verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, dem daraus resultierenden Informationsbedürfnis des Vermieters hat die Mieterin durch Angabe des Namens und des Berufs der an der Untermiete interessierten Studentin ausreichend Rechnung getragen. Diese Angaben ermöglichen dem Vermieter zu überprüfen, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die ausgesuchte Person den Hausfrieden stören oder die Wohnung übermäßig abnutzen oder schädigen würde. Auf den bisherigen Wohnsitz oder die Einkommensverhältnisse kommt es dabei nicht an, da im Hauptmietverhältnis ausschließlich die Mieterin gegenüber dem Vermieter verpflichtet bleibt.
Da der Vermieter die begehrte Erlaubnis nicht erteilt hatte, war er der Mieterin zum Ersatz des entgangenen Untermietzinses wegen Verletzung vertraglicher Nebenpflichten verpflichtet. Diesem Anspruch konnte der Vermieter auch nicht entgegenhalten, die Mieterin hätte ja auch ohne die Erlaubnis untervermieten können.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge
Anmerkung:
Die unerlaubte Untervermietung stellt eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar, die dem Vermieter auch dann das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages geben kann, wenn der Mieter - wie in diesem Fall - einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. (so Bay ObLG Beschluss vom 26.04.1995, WM 95, 37
Veränderung der Wohnung durch Umbau und Haftung des vor Umbau ausgezogenen Mieters für Mietschulden des in der Wohnung verbliebenen Untermieters
Wird eine Mietwohnung durch Umbau (Zusammenlegung mit einer weiteren Wohnung) völlig verändert, kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis über die ursprüngliche Wohnung nahtlos in ein Mietverhältnis über die umgebaute Wohnung übergegangen ist. Vielmehr bedarf es hierüber einer neuen vertraglichen Vereinbarung.
Landgericht Berlin, Beschluss vom 6. Oktober 2000 - 65 T 78/00 -
Die beklagte Mieterin hatte im Jahre 1988 eine Wohnung gemietet. Sie nahm einen Untermieter in die Wohnung auf, dem sie im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses die Wohnung zum alleinigen Gebrauch überließ. Im Jahre 1990 wurde diese Wohnung mit einer anderen Wohnung zusammengelegt, das Mietobjekt wurde hierbei völlig verändert, es erhielt ein weiteres Zimmer, wurde in der Wohnfläche erheblich vergrößert; die Eingangstür wurde verlegt und der Mietzins wurde erhöht. Die Mieterin war aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen und hatte nach Durchführung der Umbaumaßnahmen keinerlei Kontakt mehr zu dem Vermieter und dem Untermieter. Der Untermieter bezog nach den Umbaumaßnahmen die Wohnung allein. Nachdem der in der Wohnung verbliebene Untermieter einen Teil des Mietzinses für die neue (zusammengelegte) Wohnung nicht gezahlt hatte, wurde die ausgezogene Mieterin vom Vermieter auf Zahlung und Räumung, jedoch der Untermieter nur auf Räumung verklagt.
Das Landgericht Berlin führte in seinem Beschluss über die Beschwerde der beklagten Mieterin wegen Ablehnung ihres Antrages auf Prozesskostenhilfe durch das Amtsgericht aus, dass die Forderung des Vermieters gegen Mieterin auf Zahlung des Mietzinses nicht begründet ist. Es stellte fest, dass eine Zahlungspflicht der ausgezogenen Mieterin nur bestehe, wenn sie aufgrund eines ausdrücklichen oder konkludent geschlossenen Mietvertrages auch Mieterin der neuen (umgebauten) Wohnung geworden sei. Wegen des erheblichen Umbaus durch Zusammenlegung zweier Wohnungen könne nicht mehr davon ausgegangen werden, dass das ursprüngliche Mietverhältnis von November 1988 nahtlos in ein Mietverhältnis über die neuen (umgebauten) Wohnräume übergegangen sei. Hierzu wäre nach Ansicht des Landgerichts der Abschluss eines neuen Mietvertrages erforderlich gewesen. Eine neue vertragliche Bindung ist ausschließlich mit dem in der Wohnung verbliebenen (Unter-) Mieter aufgrund der tatsächlichen Nutzung und Zahlung des (erhöhten) Mietzinses entstanden. Da der Vermieter nicht darlegen bzw. beweisen konnte, dass die aus der Wohnung ausgezogene Mieterin nach dem Umbau noch in der Wohnung gewohnt hatte, konnte nach Ansicht des Landgerichts nicht davon ausgegangen werden, dass sie ebenfalls durch schlüssiges Verhalten Mieterin der (neuen) Wohnräume geworden ist. Der Umstand, dass sie bis 1990 in der alten Wohnung gewohnt hatte, lasse nicht den Schluss zu, sie würde auch ohne weiteres in der neuen Wohnung wohnen bleiben. Aus den gleichen Gründen kann ihr auch das Verhalten des in der Wohnung verbliebenen Mieters nicht zugerechnet werden.
Der die Prozesskostenhilfe versagende Beschluss des Amtsgerichts wurde aufgehoben und der Mieterin Prozesskostenhilfe für den ersten Rechtszug gewährt.
Eine Entscheidung des Gerichts in der Sache erging nicht, weil sich das Verfahren durch Vergleich erledigte.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Andreas Günzler
Untervermietung wegen Auslandsaufenthalt
Ein längerer Auslandsaufenthalt kann ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Erteilung einer Untermieterlaubnis für einen Teil der Wohnung begründen. Der Mieter hat darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass er gewillt ist, nach Beendigung des Auslandsaufenthaltes in die Wohnung zurückzukehren.
LG Berlin, Beschluss vom 22. September 2000 - 64 S 222/00 -
Im vorliegenden Falle stritten sich der Vermieter und die Mieterin um die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers. Die Mieterin plante einen längeren Auslandsaufenthalt, nach dessen Beendigung sie die Wohnung wieder vollständig alleine nutzen wollte. Nachdem die Mieterin in der ersten Instanz zunächst unterlegen war, erklärten beide Seiten in der Berufungsinstanz den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Das Landgericht hatte in seinem Beschluss lediglich noch über die Kosten zu entscheiden, wobei es sich am mutmaßlichen Ausgang des Rechtsstreits orientierte. Das Landgericht führte aus, dass der von der Mieterin geplante längere Auslandsaufenthalt ein berechtigtes Interesse für die Erteilung einer Untermieterlaubnis für einen Teil der Wohnräume begründen könne. Zwar habe die Mieterin keinen Anspruch auf die Erteilung einer Untermieterlaubnis für die gesamte Wohnung, die beabsichtigte Überlassung nur eines Zimmers stehe bei einer 1-1/2 -Zimmerwohnung einen Anspruch auf Genehmigung jedoch nicht entgegen.
Das Landgericht stellte fest, dass die Mieterin ausreichend schlüssig und unter Beweisantritt dargelegt habe, dass sie beabsichtige, nach Beendigung des Auslandsaufenthalts nach Berlin in die streitbefangenen Wohnung zurückzukehren, es sich also nur um eine vorübergehende Untervermietung handele. Dieser Vortrag wurde vom Vermieter bestritten. Hätten Mieterin und Vermieter den Streit weiter geführt, hätte das Gericht über den Rückkehrwillen Beweis erheben müssen. Da der Ausgang der (nicht mehr zu durchzuführenden) Beweisaufnahme nicht vorhersagbar war, wurden die Kosten gegeneinander aufgehoben. Das Landgericht führte aus, dass der Vermieter der für ihn ungünstigen Kostenlast durch Anerkenntnis des Anspruchs der Mieterin auf Erteilung der Untermieterlaubnis oder auch dadurch hätte entgehen können, dass sie diesem Anspruch nicht mehr entgegen getreten wäre.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechtild Kuby
Anmerkung: Andere Kammern des Landgerichts Berlin unterscheiden darüber hinaus nach der Dauer des geplanten Auslandsaufenthalts. Das Überschreiten einer Dauer von zwei Jahren führt nach unserer Erfahrung zu einer Verneinung des Anspruchs auf Erteilung einer Untermieterlaubnis.
Untervermietung wegen Gründung einer Wohngemeinschaft
Für das berechtigte Interesse eines Mieters an der Erteilung einer Untermieterlaubnis genügt es, wenn der Mieter unter Würdigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse vernünftige und einleuchtende Gründe geltend macht, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lässt. Der Wille des Mieters, im Rahmen seiner Lebensgestaltung aus persönlichen Gründen mit einem Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft zu gründen, ist nachvollziehbar und von erheblichem Gewicht. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob es sich bei dem Dritten um eine Person gleichen oder anderen Geschlechts handelt.
LG Berlin, Urteil vom 9. April 2001 - 67 S 357/00 -
Die Mieterin verlangte von ihrem Vermieter die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung an eine langjährige Freundin. Sie hatte dem Vermieter glaubhaft gemacht, dass Sie künftig nicht alleine wohnen und eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft mit ihrer Freundin gründen wolle.
Das Amtsgericht hatte die Klage der Mieterin auf Erteilung der Untermieterlaubnis abgewiesen.
Auf Berufung der Mieterin gegen das amtsgerichtliche Urteil hat das Landgericht Berlin der Klage der Mieterin stattgegeben. Es führte in seiner Entscheidung aus, dass die Mieterin ein berechtigtes Interesse an der Erteilung der Untermieterlaubnis gemäß § habe. Nach Auffassung des Landgerichts liegt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung vor, wenn der Mieter unter Würdigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse vernünftige und einleuchtende Gründe geltend macht, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Berechtigt sei hierbei auch jedes höchstpersönliche Interesse des Mieters, das mit der geltenden Sozial- und Rechtsordnung in Einklang stehe. Das Landgericht führte weiter aus, dass ein Mieter das Recht habe, innerhalb seiner Wohnung sein Privatleben nach seinen Vorstellungen zu gestalten, wozu auch das Recht gehöre, nicht mehr allein, sondern in der Gemeinschaft mit anderen zu leben. Auf die Frage, ob die Form des Zusammenlebens einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gleicht, komme es daher nicht entscheidend an. Ebenso wenig kommt es nach Ansicht des Landgerichts Berlin darauf an, ob es sich bei dem bzw. der Dritten, um eine Person gleichen oder anderen Geschlechts handelt. Auch der Einwand des Vermieters, dass die Mieterin bereits in der Vergangenheit (nämlich 1996 und 199
mit zwei weiteren Personen zusammen gelebt habe, war für das Landgericht ohne Belang. Es führte dazu aus, dass ein derartiger Lebenswandel in der heutigen Zeit nichts Ungewöhnliches sei und sich darüber hinaus nicht auf das Verhältnis zu der langjährigen Freundin auswirken könne. Aus diesem Grunde sei der Vermieter nur bei wichtigen Gründen in der Person des Dritten berechtigt, die beantragte Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern. Zu derartigen Gründen wurde vom Vermieter nicht vorgetragen.
Nur am Rande wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass bei einer 119 qm großen Wohnung von einer Überbelegung durch zwei Personen nicht auszugehen sei.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf
Frist bei erbetener Erlaubnis zur Untervermietung
Es ist nicht als generelle Verweigerung der vom Mieter allgemein - ohne Benennung eines bestimmten Untermietinteressenten - erbetenen Erlaubnis zur Untervermietung (§ ) anzusehen, wenn der Vermieter sich dazu nicht innerhalb einer ihm vom Mieter gesetzten angemessenen Frist äußert.
OLG Koblenz, Beschluss vom 30. April 2001 - 4 W - RE - 525/00 -
Die Mieter hatten den Vermieter mit Schreiben vom 24. August 1998 unter Fristsetzung bis zum 15. September 1998 gebeten, ihnen eine Untermieterlaubnis zu erteilen. Einen Untermietinteressenten hatten die Mieter nicht benannt. Nachdem der Vermieter auf das Schreiben der Mieter nicht reagiert hatte, kündigten die Mieter unter Berufung auf § das Mietverhältnis zum 31. Dezember 1998 und gaben die Mietwohnung zu diesem Zeitpunkt zurück. Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, dass die oben genannte Kündigung nur zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zum 1. Mai 1999 möglich gewesen sei und verlangte von den Mietern die Zahlung des Mietzinses bis zu diesem Zeitpunkt.
Das OLG Koblenz führte in seinem Rechtsentscheid aus, dass ein Mieter nicht berechtigt ist, ohne die Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Wohnung unterzuvermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, sofern die Verweigerung nicht damit begründet wird, dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund zur Verweigerung vorliegt. Nach der gesetzlichen Vorschrift erfordert das Recht zur Kündigung also die Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter. Nach Auffassung des OLG Koblenz liegt nach dem Gesetz eine solche das Kündigungsrecht auslösende Verweigerung dann vor, wenn sie nach der Benennung des in Betracht kommenden Untermieters erfolgt.
Eine Verweigerung der Untervermietung wird durch das OLG Koblenz in Auslegung des Gesetzes auch dann bejaht, wenn der Vermieter ohne vorherige Benennung eines Untermietinteressenten dem Mieter gegenüber ausdrücklich erklärt, er werde keinesfalls (unabhängig davon, ob ihm ein in Betracht kommender Untermieter benannt wird) eine Untervermietung erlauben.
Bleibt der Vermieter jedoch untätig, obwohl ihm ein konkreter Untermieter nicht benannt wurde, so kann seinem Schweigen nicht die generelle Ablehnung der Untervermietung an jeden Dritten entnommen werden. Einen Vermieter, der die erbetene Erklärung zur Genehmigung der Untervermietung nicht abgibt, handelt nicht treuwidrig, weil er mangels Kenntnis von der Person des potentiellen Untermieters eine abschließende Entscheidung noch nicht treffen kann. Bloßes Schweigen stellt grundsätzlich keine rechtsgeschäftliche Willenserklärungen dar.
Etwas anderes gilt nach Ansicht des Oberlandesgerichts Koblenz dann, wenn der Schweigende verpflichtet ist, seinen gegenteiligen Willen zum Ausdruck zu bringen. In diesem Falle könne das Schweigen des Vermieters auf Zustimmung zur Untervermietung einer Willenserklärung (nämlich einer Ablehnung) gleich stehen. Um einen solchen Fall handele es sich jedoch erst dann, wenn der Mieter dem Vermieter einen konkreten Untermietinteressenten benannt hat. Solange der Mieter einen konkreten Untermietinteressenten nicht benannt hat, steht ihm auch kein Anspruch gegen den Vermieter auf Abgabe einer Erklärung zu, ob dieser eine Erlaubnis zur Untervermietung erteilen würde.
Anmerkung: Der Inhalt dieses Rechtsentscheides ist für alle Instanzgerichte verbindlich. Wir weisen daher dringend darauf hin, vor der Berufung auf das Sonderkündigungsrecht einen konkreten Untermieter zu benennen und in jedem Falle vor Kündigung eine Beratungsstelle aufzusuchen.
Abgedruckt in: Das Grundeigentum 2001, S. 769 f.
Kein Schadensersatz wegen versagter Untermieterlaubnis
Der Vermieter schuldet dem Mieter den Ersatz des entgangenen Untermietzinses, wenn er die vom Mieter verlangte Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung trotz eines berechtigten Interesses ablehnt. Der Mieter hat den Schaden dem Grunde und der Höhe nach darzulegen und zu beweisen. Hierzu ist in der Regel erforderlich, dass Untermieter und Mieter rechtsverbindliche Absprachen (z.B. einen Untermietvertrag) geschlossen haben. Die im Prozess bekundete Absicht des Untermieters, er sei bereit gewesen, einen Teil der Wohnung zu einem bestimmten Preis zu mieten, genügt unter Umständen nicht.
AG Schöneberg, Urteil vom 23. Mai 2001 - 6 C 244/00 -
Die Mieterin hatte dem Vermieter mitgeteilt, dass sie sich aus beruflichen Gründen für ein halbes Jahr im Ausland befinden werde und für diese Zeit das größere Zimmer der Wohnung untervermietet habe. Zugleich bat sie um die Erteilung einer Untermieterlaubnis für die gesamte Wohnung. Der Vermieter widersprach der Untervermietung mit dem Argument, es handele sich um preisgebundenen Wohnraum. Einen Monat später forderte der von der Mieterin mit der Wahrnehmung ihrer Interessen betraute Bruder den Vermieter erneut zur Erteilung einer Untermieterlaubnis auf. Der Vermieter reagierte nicht. Weitere drei Wochen später bat der Bruder der Mieterin letztmalig um die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung des kleineren Zimmers der Wohnung und teilte mit, der Untermieter sei bereit, nur dieses kleine Zimmer anzumieten.
Nach Ablauf der Frist klagte der Mieter zunächst auf die Erteilung der Erlaubnis. Der Rechtsstreit über die Erlaubniserteilung wurde durch die Rückkehr der Mieterin zwischenzeitlich erledigt. Nunmehr klagte die Mieterin auf Ersatz des entgangenen Untermietzinses.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es ging in seiner Urteilsbegründung davon aus, dass der Mieterin ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung der Wohnung zustand. Die Mieterin habe glaubhaft gemacht, dass ihr ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Wohnung zustehe, weil sie sich berufsbedingt für ein halbes Jahr im Ausland aufhalte. Diesen Sachvortrag konnte die Mieterin durch Vorlage von Buchungsbelegen und Einreisevisa belegen, so dass das einfache und pauschale Bestreiten des Vermieters nicht ausreichend war.
Das Amtsgericht wies die Klage dennoch ab. Es wies darauf hin, dass die Mieterin den Beweis für die Behauptung, ihr sei durch die Verweigerung der Untermieterlaubnis ein Schaden in Höhe von monatlich 190,00 DM entstanden, nicht erbracht habe. Hierzu hatte das Gericht sowohl den Bruder der Mieterin, als auch den Untermieter selbst als Zeugen vernommen. Die Zeugeneinvernahme habe nicht mit der erforderlichen Sicherheit ergeben, dass der Untermieter bereit gewesen sei, für das kleine Zimmer einen Mietzins von 190,00 DM monatlich zu zahlen.
Nach den Feststellungen des Amtsgerichts hatte der Bruder der Klägerin in seiner Aussage bekundet, der Untermieter habe 190,00 DM für das kleine Zimmer einschließlich Heizung und Warmwasser sowie Telefongrundgebühr zahlen wollen. Er habe sich jedoch nicht daran erinnern können, wann und in welchem Zusammenhang er diese Vereinbarung mit dem Untermieter getroffen habe. Der Bruder habe zunächst behauptet, die Vereinbarung sei getroffen worden, nachdem der Untermieter erfahren habe, die Untermieterlaubnis für das große Zimmer werde nicht erteilt. Anschließend habe er jedoch bekundet, die Vereinbarung sei zu einem späteren Termin erfolgt. An weitere Absprachen habe sich der Bruder der Mieterin nicht mehr erinnern können.
Das Amtsgericht stellte weiter fest, dass der Untermieter sich nicht mehr daran erinnern konnte, dass er einen monatlichen Mietzins von 190,00 DM für das kleine Zimmer vereinbart hätte. Für ihn sei die Angelegenheit erledigt gewesen, nachdem der Vermieter die Untervermietung verweigert habe. Erst später habe ihm der Bruder der Mieterin mitgeteilt, dass er versuchen wolle, wenigstens die Untervermietung eines Teils der Wohnung zu erreichen. Ihm (dem Untermieter) sei zwar klar gewesen, dass es sich hierbei um das kleinere Zimmer gehandelt habe und er sei auch bereit gewesen, dieses anzumieten. Das Gespräch selbst sei für ihn jedoch nur ein Durchspielen von Möglichkeiten gewesen. Der Betrag von 190,00 DM sei ihm zwar vertraut, an eine verbindliche Absprache konnte er sich jedoch nicht erinnern. Das Amtsgericht ging aufgrund der Aussage des Untermieters davon aus, dass ein konkreter Untermietvertrag mit einem monatlichen Mietzins in Höhe von 190,00 DM für das kleine Zimmer nicht geschlossen worden sei. Soweit sich die beiden Aussagen der Zeugen widersprächen, maß es der Aussage des Untermieters eine höhere Glaubwürdigkeit bei, da der Untermieter keine eigenen Interessen verfolge, während der Bruder sich für die finanziellen Belange der Mieterin während deren Abwesenheit verantwortlich gefühlt habe.
Da nach Ansicht des Amtsgerichts ein konkreter Untermietvertrag nicht geschlossen wurde, sondern die Angelegenheit für den Untermieter nach der endgültigen Absage des Vermieters erledigt gewesen sei, komme es auf dessen grundsätzliche Bereitschaft, das kleine Zimmer zu einem Preis von 190,00 DM zu mieten, nicht mehr an. Das Gericht hielt es vielmehr für wahrscheinlich, dass nach der endgültigen Absage ein Untermietvertrag im Hinblick auf den ungewissen Ausgang des Rechtsstreits (zur Erteilung der Untermieterlaubnis) für beide Seiten nicht mehr von Interesse sein konnte. Auch hätten die Parteien gar nicht wissen können, ob der Untermieter dann, wenn die Erlaubnis im Klagewege erstritten worden sei, noch ein Zimmer benötigt hätte. Der Mieterin sei der Beweis, dass sie einen Untermietzins in Höhe von 190,00 DM hätte erzielen können, nicht gelungen. Aus diesem Grunde sei die Schadenersatzklage abzuweisen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechthild Kuby
Anmerkung: Im vorliegenden Fall scheiterte die Durchsetzung der Schadensersatzansprüche der Mieterin ausschließlich am Beweisproblem. Wir empfehlen einem Mieter/einer Mieterin daher in ähnlichen Fällen, mit dem potenziellen Untermieter einen aufschiebend bedingten schriftlichen Untermietvertrag abzuschließen. Die Wirksamkeit des Untermietvertrages hängt dann lediglich von der noch einzuholenden Genehmigung des Vermieters ab. Wird die Erlaubnis unberechtigt versagt, kann der Mieter/die Mieterin den erlittenen finanziellen Schaden wegen Versagung der Erlaubnis durch Vorlage des Untermietvertrages beweisen.
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