Erwerb sanierter Altbauten, Haftung und Vertragsgrundlagen

Erwerb sanierter Altbauten, Haftung und Vertragsgrundlagen

BGH-Urteil vom 16.12.2004, Az: VII ZR 257/03

In dieser Entscheidung hat sich der BGH grundlegend zu Rechtsfragen geäußert, die im Zusammenhang mit dem Erwerb von sanierten Altbauten immer wieder auftauchen.

Im vorliegenden Fall hatte ein Ehepaar einen sanierten Altbau erworben. Der Bauträger hatte im Haus die Boden- und Wandbeläge, den Außenputz sowie den Anstrich erneuert, die Wasser- und Elektroleitungen saniert, eine neue Gasheizung eingebaut sowie neue Innentreppen und –türen. Ein Teil der Fenster und die Dacheindeckung wurden erneuert.

Werkvertrag oder Kaufvertrag:

Die Frage, ob bei dieser Konstellation Werkvertragsrecht oder Kaufvertragsrecht zur Anwendung kommt, war bisher nicht entschieden. Diese Frage stellte sich hier, weil der Altbau nach abgeschlossener Sanierung verkauft wurde. Unstrittig handelt es sich um Werkvertragsrecht, wenn der Kauf vor der Sanierung erfolgt. Aber auch soweit der Kauf nach abgeschlossener Sanierung erfolgt, liegt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs Werkvertragsrecht vor, weil Sanierungsarbeiten in einem Umfang vorgenommen worden seien. Denn ein grundlegend sanierter Altbau sei einer vom Bauträger bereits fertig gestellten und erst dann verkauften Wohnung gleichzustellen. Auch auf diese Fälle ist nach herrschender Rechtsprechung Werkvertragsrecht anwendbar. Aus diesem Grunde ist der BGH der Auffassung, dass auch auf den vorliegenden Fall Werkvertragsrecht Anwendung findet.

Haftet der Bauträger auch für unsanierte Bausubstanz?

Der BGH bejaht diese Frage. Wenn Sanierungsarbeiten in einem Umfang durchgeführt wurden, die zur Anwendung von Werkvertragsrecht führen und wenn ein Objekt bis auf die Grundmauern nach Angaben des Verkäufers saniert wurde, so darf der Käufer auch erwarten, dass der heutige Stand der Technik zumindest bei Feuchtigkeitsabdichtung und Schallschutz gewährleistet ist. Der Keller müsse daher jedenfalls gegen Feuchtigkeit geschützt sein und die Schallschutznormen müssten eingehalten sein. Eine vom Erwerber allerdings begehrte Veränderung der eingebauten Treppe aufgrund von DIN-Vorschriften konnte er nicht verlangen, weil diese Veränderung massiven zusätzlichen Raum beansprucht hätte und einen massiven Eingriff in die Altbausubstanz zur Folge gehabt hätte. Aus diesem Grunde habe der Erwerber die vertraglichen Vereinbarungen so verstehen dürfen, dass eine den anerkannten Regel der Technik entsprechende Treppe geschuldet werde.

Haftung des Bauträgers für unsanierte Grundstücksanlagen?

Auch hier bejaht der BGH eine Haftung des Bauträgers, weil dieser geäußert hatte, es habe sich um einen vollständig, bis auf die Grundmauern sanierten Altbau gehandelt. Auch hier war die Frage des BGH, inwieweit der Erwerber bei einer derartigen Aussage und einer Sanierungsmaßnahme nach dem heutigen Stand und den anerkannten Regeln der Technik erwarten durfte, dass Arbeiten auch an Anlagen auf dem Grundstück ausgeführt sind. Gegenstand war hierbei ein im Garten des Anwesens befindlicher Flüssiggastank. Weil diese Anlage der Funktion des Gebäudes zu dienen bestimmt ist, trägt auch die Betonfläche, auf der dieser Flüssiggastank steht, zur Gesamtfunktion des Gebäudes bei und muss nach den anerkannten Regeln der Technik erstellt sein. Dies dürfe der Erwerber erwarten.