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Kopplungsverbot von Grundstückkauf und Architektenvertrag
OBERLANDESGERICHT KOBLENZ
Az.: 8 U 1165/00
Verkündet am 23. März 2001
Vorinstanz: LG Trier - Az.: 5 O 221/99
In dem Rechtsstreit wegen Forderung aus ungerechtfertigter Bereicherung hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz auf die mündliche Verhandlung vom 2. März 2001 für R e c h t erkannt:
Die Berufung des Beklagten gegen das am 12. Juli 2000 verkündete Urteil des Landgerichts Trier wird zurückgewiesen.
Der Beklagte hat auch die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 130.000 DM, die auch in Form einer Bürgschaft einer Großbank, öffentlichen Sparkasse oder Genossenschaftsbank erbracht werden kann, abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
T a t b e s t a n d:
Die Klägerin ist eine dänische Investitionsgesellschaft, die sich mit der Errichtung von gewerblich genutzten Bauten und der langfristigen Vermietung dieser Objekte an Gewerbeunternehmen beschäftigt. Der Beklagte, ein freiberuflicher Architekt, ist Eigentümer eines Grundstücks in E., das er mit notariellem Vertrag vom 17. November 1997 zu einem Preis von insgesamt 198.316 DM von der Deutschen Bahn AG gekauft hat. Für dieses Grundstück entwickelte der Beklagte eine Planung zur Errichtung eines Lebensmittelverbrauchermarktes und bekam mit Bescheid vom 26. Juni 1998 von der Stadt Trier eine Baugenehmigung erteilt. Im Hinblick auf die geplante Baumaßnahme hatte der Beklagte schon am 4. Februar 1998 mit der Firma T einen Mietvertrag über den zu errichtenden Verbrauchermarkt mit einer Laufzeit von mindestens 12 Jahren und einem monatlichen Mietzins von zunächst 13.900 DM zuzüglich Mehrwertsteuer geschlossen.
Am 16. November 1998 verkaufte der Beklagte mit notarieller Urkunde (UR-Nr. 2214/1998 des Notars J............... in T....) das Grundstück einschließlich eines sog. Projektpaketes bestehend aus dem Mietvertrag mit der T .................................. einem Pachtvertrag mit der Deutschen Bahn AG, Erschließungsmaßnahmen, Baureifmachung, Planung, Architektenhonorar, Gebühren und Auslagen des Baugenehmigungsverfahrens für 544.342,40 DM als Kaufpreis für das Grundstück und 435.657,60 DM zuzüglich der gültigen Mehrwertsteuer für die übrigen Maßnahmen. Für die Klägerin trat der Geschäftsführer der S.........., Projektentwicklung GmbH aus L.......... (SKP) Herr W......... mit Vollmacht auf. Im Rahmen des Kaufvertrages vereinbarten die Parteien die Übernahme des mit dem gewerblichen Mieter abgeschlossenen Mietvertrages. In Ziff. III des Vertrages gab die Klägerin an, die bisherige Planung sowie den Umfang der Bebauung zu kennen. Die Baugenehmigung einschließlich der Bauantragsunterlagen sowie der Mietvertrag wurden der Klägerin übergeben.
Der Kaufpreis und die Aufwandsentschädigung für das "Projektpaket" waren am 15. Dezember 1998 fällig. Am 10. Dezember 1998 schlossen die Parteien unter Beteiligung des S.... eine privatschriftliche Vereinbarung, wonach u.a. die Fälligkeit der vereinbarten Zahlungen abweichend vom notariellen Vertrag geregelt und ein Schadensersatzanspruch des Beklagten für Aufwendungen bei Nichtdurchführung des Vertrages von mindestens 30.000 DM vereinbart wurden. Die Anzahlung von 250.000 DM wurde fristgerecht geleistet. 100.000 DM zahlte die Klägerin an den Beklagten, 150.000 DM erhielt der Beklagte von der SKP GmbH.
Da bis zum 31. Januar 1999 keine weitere Zahlung erfolgte, begehrte der Beklagte, nachdem er vorher eine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt hatte, mit Schreiben vom 6. März 1999 Schadensersatz, den er mit Schriftsatz vom 14. Mai 1999 mit 103.009,55 DM bezifferte.
Durch schriftliche Vereinbarung vom 6. und 9. März 1999 haben der Beklagte und die T........................ den Mietvertrag gegen Zahlung eines Betrages von 445.000 DM zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer an den Beklagten aufgehoben. Den von der SKP GmbH erhaltenen Anzahlungsbetrag zahlte der Beklagte an diese in Höhe von 147.500 DM zurück.
Mit der Klage hat die Klägerin vom Beklagten die Rückzahlung der erbrachten Anzahlung von 100.000 DM Zug um Zug gegen Löschung der zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung und Einverständniserklärung mit der Aufhebung der im Kaufvertrag vom 16. November 1998 enthaltenen Auflassung begehrt.
Sie hat vorgetragen, der notarielle Vertrag vom 16. November 1998 sei aus verschiedenen Gründen unwirksam. Der Kaufpreis für das Grundstück in Höhe von 544.342,40 DM stehe in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks, der 1997 noch nicht einmal 200.000 DM betragen habe. Deshalb sei der Vertrag wegen Verstoßes gegen § nichtig. Zudem verstoße in Art: 10 § 3 MRVerbG normierte Kopplungsverbot. Der Wert der im Gesamtpreis enthaltenen Architektenleistungen betrage etwa 75.700 DM. Es sei eine Gesamtnichtigkeit des Vertrages anzunehmen, da die Parteien diesen ohne die einzelnen Bestandteile nicht abgeschlossen hätten.
Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 100.000 DM nebst 4 % Zinsen aus 64.240 DM seit dem 17. Juli 1999 und aus weiteren 35.760 DM seit dem 30. März 2000 zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Widerklagend hat er beantragt, die Klägerin zu verurteilen, an ihn 245.618,42 DM nebst 4 % Zinsen aus 98.118,42 DM seit dem 28. Dezember 1999 bis zum 22. Mai 2000 und 4 Zinsen aus 245.618,42 DM ab dem 23. Mai 2000 zu zahlen; die Klägerin zu verurteilen, die Löschung der im Grundbuch von E....., Blatt 5498 in Abt. II unter lfd. Nr. 4 eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen und ihr Einverständnis mit der Aufhebung der in dem Kaufvertrag vom 16. November 1998 - UR-Nr.. 2214/1998 des Notars J............. u in T.... - enthaltenen Auflassung zu erklären.
Er hat vorgetragen, die von ihm erbrachten Architektenleistungen seien alleine wegen und zur Erfüllung des Mietvertrages mit der T........................ erfolgt. Er habe zu keinem Zeitpunkt die Absicht gehabt, diese Leistungen der Klägerin bindend anzubieten oder für diese Leistungen von der Klägerin eine Bezahlung zu fordern. Er habe lediglich zusammen mit dem Grundstück, dem Mietvertrag und der erteilten Baugenehmigung ein ökonomisch interessantes Objekt besessen, für das mehrere Interessenten mehr als 800.000 DM zu zahlen bereit gewesen seien. Er habe das Grundstück an die Klägerin für einen einheitlichen Preis von 980.000 DM verkaufen wollen.
Ihm stehe Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu, der in der Differenz zwischen der Vermögenslage bei ordnungsgemäßer Erfüllung und der durch die Nichterfüllung tatsächlich entstandene Vermögenslage bestehe. Unter Annahme eines seit 1997 unveränderten Grundstückswertes in Höhe von 198.316 DM und unter Berücksichtigung der von der T........................ von 516.200 DM errechne sich zuzüglich einer Pauschale von 2.000 DM für Aufwendungen und eines Verzugsschadens in Form von Zinsen ein Schaden von 245.618,42 DM.
Die Klägerin hat den Widerklageantrag zu Ziffer 2 Zug um Zug gegen Zahlung von 100.000 DM nebst 4 % Zinsen aus 64.240 DM seit dem 17. Juli 1999 und aus weiteren 35.760 DM seit dem 30. März 2000 durch den Beklagten anerkannt. Im Übrigen hat sie beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Das Landgericht T.... hat durch Urteil vom 12. Juli 2000 der Klage stattgegeben und die Klägerin ihrem Anerkenntnis gemäß zur Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung sowie Erklärung des Einverständnisses mit der Aufhebung der Auflassung verurteilt; im Übrigen hat es die Widerklage abgewiesen.
Es hält den notariellen Kaufvertrag vom 16. November 1998 gemäß § für nichtig, weil Ziff. IV Nr. 2 des Vertrages, wonach die Klägerin für das Projektpaket 435.657,60 DM zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer vergüten soll, gegen die guten Sitten verstoße. Nach dem Vorbringen des Beklagten betrage der Wert der Projektierungsleistungen maximal 30.000 DM. Leistungen und Gegenleistungen stünden somit in einem krassen Missverhältnis. Auch verstoße die in Ziff. IV Nr. 2 enthaltene Regelung gegen Art. 10 § 3 MRVerbG. Der Beklagte habe seine Architektenleistungen im Vorgriff auf die Veräußerung des Grundstücks erbracht, so dass die Überwälzung der Kosten für die Bauplanung auf den Erwerber eine unzulässige Umgehung des gesetzlichen Kopplungsverbotes darstelle. Die Nichtigkeit dieser Vereinbarung führe zur Gesamtnichtigkeit des notariellen Vertrages.
Gegen dieses ihm am 18. Juli 2000 zugestellte Urteil richtet sich die mit Schriftsatz vom 14. August 2000 eingelegte und nach entsprechender Verlängerung mit Schriftsatz vom 18. Dezember 2000 begründete Berufung des Beklagten, mit der er seine Anträge in erster Instanz weiterverfolgt.
Er hält nach wie vor den Kaufvertrag für wirksam. Der Makler Schumacher habe mehrere Interessenten vermittelt, wovon zwei bereit gewesen seien, für das Grundstück mit Miet- und Pachtvertrag 980.000 DM zu zahlen. Von einer Aufsplittung des Vertrages sei keine Rede gewesen. S.... habe im Auftrag der Klägerin nähere Einzelheiten der Aufsplittung mit Notar J............. bzw. mit einem Notarassessor abgesprochen. S.... habe ihm bestätigt, er werde aus der Aufsplittung keine Nachteile haben. Diese sei aus steuerlichen Gründen erfolgt. Ziff. IV Nr. 2 des notariellen Vertrages verstoße nicht gegen Art. 10 § 3 MRVerbG. Die Architektenleistungen, die er erbracht habe, seien Voraussetzung.und Bedingung des Mietvertrages mit der Firma T gewesen und seien nicht im Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Veräußerung des Grundstücks erbracht worden.
Dem Klagebegehren sei auch der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegen zu halten.
Der Beklagte beantragt, unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils nach den Schlussanträgen aus erster Instanz zu erkennen, d. h. die Klage abzuweisen und widerklagend
1. die Klägerin zu verurteilen, an ihn 245.618,42 DM nebst 4 % Zinsen aus 98.118,42 DM seit dem 28. Dezember 1999 bis zum 22. Mai 2000 und 4 % Zinsen aus 245.618,42 DM ab dem 23. Mai 2000 zu zahlen;
2. die Klägerin zu verurteilen, die Löschung der im Grundbuch von E..... Blatt 5498 in Abt. II unter lfd. Nr. 4 eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen und ihr Einverständnis mit der Aufhebung der in dem Kaufvertrag vom 16. November 1998 - UR-Nr.: 2214/1998 des Notars Justizrat Willi Decku in T.... - enthaltenen Auflassung zu erklären.
Die Klägerin beantragt, die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen. Sie hält den Rückzahlungsanspruch über 100.000 DM für begründet, da dieser wegen Nichtigkeit des notariellen Vertrages vom 16. November 1998 ohne Rechtsgrund gezahlt worden sei. Im Übrigen verweist sie auf ihren Vortrag in der ersten Instanz.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vor getragenen Inhält der zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst deren Anlagen sowie die zu den Sitzungsprotokollen abgegebenen Erklärungen verwiesen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
Die Berufung ist an sich statthaft (§§ 511, 511 a ZPO) sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 516, 518, 519 ZPO).
In der Sache selbst hat das, Rechtsmittel jedoch keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung den Beklagten zur Rückerstattung der von der Klägerin auf den Grundstückskaufpreis geleisteten Anzahlung in Höhe von 100.000 DM verurteilt und bis auf den anerkannten Antrag die Widerklage abgewiesen.
Der Klageanspruch ist gemäß § begründet, da die Leistung der Klägerin wegen Unwirksamkeit des notariellen Kaufvertrages vom 16. November 1998 ohne Rechtsgrund erfolgt ist.
Ziff. IV Nr. 2 dieses Vertrages, wonach sich die Klägerin u.a. verpflichtet hat, an den Beklagten ein Architektenhonorar zu vergüten, verstößt gegen Art. 10 § 3 MRVerbG (BGBl. 1971, Teil I, 1745) und ist deshalb gemäß § nichtig. Nach Art. 10 § 3 MRVerbG ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Erwerber eines Grundstücks im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet wird, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen.
Die Vorschrift ist bewusst weit gefasst, um jegliche Koppelung zwischen Grundstückserwerb und Architektenauftrag zu unterbinden. Sie richtet sich gegen jede den Wettbewerb unter Ingenieuren und Architekten beeinträchtigende Manipulation (BGHZ 64, 173, 175; BGH NJW 1978, 1434; BGH NJW 83, 227). Unwirksam im Sinne dieser Vorschrift sind nicht nur Vereinbarungen, in denen sich der Erwerber an einen bestimmten Ingenieur oder Architekten zwecks zukünftiger Planung bindet sondern auch diejenigen Vereinbarungen, in denen Grundstückskäufer in eine im Zeitpunkt des Kaufvertrages bereits vorliegende Architektenplanung gebunden werden, also nach dessen Planung bzw. unter dessen Mitwirkung bauen soll.
Unwirksam ist aber auch eine Vereinbarung, die den Verzicht des Architekten auf eine Bindung künftiger Erwerber an ihn entschädigen soll (BGH NJW 1978, 820). Dieser Fall ist auch dann gegeben, wenn an einen Architekten Abstandssummen zur Ablösung eines Mitwirkungsanspruchs bei der Planung und der Ausführung gezahlt werden, auch wenn die Zahlung bereits entstandene Architektengebühren abgelten soll (BGH NJW 1983, 227).
Im Streitfall hat der Beklagte als Architekt in Bezug auf das Grundstück Planungsarbeiten ausgeführt, für die in Ziff. IV Nr. 2 des notariellen Vertrages eine Architektenvergütung vereinbart wurde. Sie war neben den anderen Gegenleistungen, wie dem Grundstück selbst und dem Mietvertrag, Teil eines Gesamtpaketes, für das die Parteien sich auf eine Summe von 980.000 DM netto geeinigt haben. Auch wenn diese Architektenleistungen nach dem Vortrag des Beklagten Voraussetzung und Be-dingung des Mietvertrages mit der Firma T....... waren, sind diese im Zusammenhang mit der Baureifmachung des Grundstücks erfolgt, die letztlich zur Baugenehmigung geführt haben. Dieses baureife Grundstück mit dem dazu gehörenden langfristigen Mietvertrag wollte der Beklagte verkaufen, so dass er seine Architektenleistungen auch im Vorgriff auf die Veräußerung des Grundstücks erbracht hat. Der Käufer des Grundstücks konnte diese Leistungen im vollen Umfange verwerten, so dass sie auch für ihn erbracht worden sind. Der Erwerber des Grundstück hat dieses mit den Architektenleistungen erworben. Der Beklagte hat sich diese Leistungen im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks vergüten lassen. Mit der Überwälzung der Kosten auf die Klägerin wird der Wettbewerb unter Architekten sachwidrig beeinflusst, so dass ein Verstoß gegen Art. 10 § 3 MRVerbG gegeben ist.
Der Beklagte ist als Architekt und Verkäufer des Grundstücks an dieser sachwidrigen Beeinflussung des Wettbewerbs im Sinne des Art. 10 § 3 MRVerbG auch beteiligt.
Der Ausnahmefall (vgl. BGHZ 70, 262 ff), dass der Käufer eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, den Verkäufer durch Zahlung einer Abstandssumme von solchen Ansprüchen freizustellen, die dem Architekten aufgrund eines mit dem Verkäufer wirksam geschlossenen Vertrages zustehen, liegt nicht vor. Vorliegend sind der Grundstücksverkäufer und der Architekt ein- und dieselbe Person, so dass Ziff. IV Nr. 2 des notariellen Vertrages gegen das Kopplungsverbot des Art. 10 § 3 MRVerbG verstößt und deshalb nach § nichtig ist. Auf den Wert der Architektenleistungen, der von den Parteien unterschiedlich beurteilt wird, kommt es für die Entscheidung des Falles nicht an.
Die Nichtigkeit von Ziff. IV Nr. 2 des notariellen Vertrages führt zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages gemäß § , da nicht anzunehmen ist, dass der Vertrag auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Zwar wird nach Art. 10 § 3 Satz 2 MRVerbG die Wirksamkeit des auf den Grundstückserwerb gerichteten Vertrag von der Unwirksamkeit der Architektenbindung nicht berührt. Denn der Bestand des Grundstücksgeschäftes soll nicht allein deshalb infrage gestellt werden, weil der auf eine unzulässige Architektenbindung gerichtete Vertragsteil deswegen unwirksam ist. Vielmehr soll nur der unzulässige und deshalb nichtige Vertragsteil ersatzlos entfallen, damit der Grundstückserwerber frei über sein Eigentum verfügen kann.
Das schließt aber die Anwendung des § aus anderen Gründen nicht aus (vgl. BGHZ 71, 33 ff). Bei Kenntnis der Teilnichtigkeit hätten die Parteien nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte den notariellen Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Dies ergibt sich aus dem Vortrag der Klägerin, sie hätte das Grundstück ohne die vom Beklagten erwirkte Baugenehmigung nicht erworben. Auch ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte sich auf eine geringere Gesamtzahlung als 980.000 DM netto eingelassen hätte, hat er doch wiederholt vorgetragen,. es sei ihm nur um die Realisierung dieser Gesamtsumme gegangen.
Der notarielle Kaufvertrag vom 16. November 1998 ist aber auch noch aus einem anderen Grund nichtig. Der beurkundete Kaufpreis von 544.342,40 DM steht in einem krassen Missverhältnis zum Wert des Grundstücks, der 1997 198.316 DM betragen hat. Diesen Wert hat der Beklagte zunächst außergerichtlich im Schreiben vom 14. Mai 1999 angegeben und diesen auch in der Klageerwiderung vom 20. Dezember 1999 bestätigt und durch Sachverständigengutachten unter Beweis gestellt. Auch hat er diesen Wert der mit der Widerklage geltend gemachten Schadensberechnung zugrunde gelegt. Bei einer Größe des Grundstücks von 2.558 qm hat er dieses für ca. 78 DM erworben und für ca. 212 DM/qm verkauft. Diese Abweichung von 174 % stellt ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung dar, so dass schon eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung besteht (vgl. hierzu BGH NJW 92, 899; 95, 2635, 2636). Die Teilnichtigkeit führt gemäß § , wie bereits ausgeführt, zur Gesamtnichtigkeit der notariellen Vereinbarung.
Soweit der Beklagte darauf verweist, der Wert des Mietvertrages, die Baureifmachung und die Planung rechtfertigten einen höheren Kaufpreis, so sind diese Faktoren in Ziff. IV Nr. 2 des notariellen Vertrages enthalten. Dieses Projektpaket beinhaltete einen Gesamtbetrag von 505.362,82 DM. Da der Beklagte seine eigenen ihm zu vergütenden Aufwendungen mit maximal 20.000 bis 30.000 DM bewertet hat, kann die Gesamtsumme für die Projektierungsleistungen nur nachvollzogen werden, wenn hierin auch ein Gegenwert für den Mietvertrag.enthalten ist. Ansonsten wäre, wie das Landgericht ausgeführt hat, dieser Teil der notariellen Vereinbarung wegen Verstoßes gegen § nichtig. Dass aus der Sicht des Beklagten der Mietvertrag mit der T........................ in etwa diesen Wert hatte, ergibt sich auch daraus, dass der Beklagte für die Auflösung des Mietvertrages von der TIP-Discount-Handels GmbH 445.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer erhalten hat.
Sollte die Aufsplittung der Beträge in dem notariellen Kaufvertrag von den Parteien nicht so gewollt gewesen sein, sondern wie vom Beklagten behauptet, eine einheitliche Kaufsumme von 980.000 DM vereinbart worden sein, wäre zum Schein ein niedrigerer als der vereinbarte Kaufpreis beurkundet worden, so dass ein Verstoß gegen § vorgelegen hätte. Das beurkundete Geschäft wäre als Scheingeschäft nichtig und das gewollte Geschäft wegen § formnichtig.
Dem Begehren der Klägerin steht auch nicht der Einwand unzulässiger Rechtsausübung sowie widersprüchlichen Verhaltens entgegen. Insbesondere kann dies nicht darin gesehen werden, dass sich die Klägerin die Rechtsauffassung des Landgericht aufgrund des Hinweisbeschlusses zu eigen gemacht hat. Die rechtliche Beurteilung eines Sachverhaltes auf der Grundlage der von den Parteien vorgetragenen Tatsachen ist Sache des Gerichts. Im Übrigen konnte ein dem Gesetz zuwider laufender Vertrauenstatbestand nicht geschaffen werden.
Nach alledem war die Klage begründet und die Berufung zurückzuweisen. Die Widerklage ist entsprechend bezüglich des Schadensersatzanspruches wegen Nichtigkeit des notariellen Vertrages vom 16. November 1998 unbegründet.
Den Widerklageantrag zu Ziff. 2 hat die Klägerin Zug um Zug gegen Rückzahlung der 100.000 DM anerkannt.
Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus §§ 286, 288, .
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziff. 10, 711 ZPO.
