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Mietminderung: Ausschluss für vom Vermieter nicht zu vertretende Beeinträchtigungen
Eine Formularklausel, nach der eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Straßensperren, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird, ist wirksam.
Mit dieser Begründung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg den Mieter einer Gewerbeimmobilie zur Nachzahlung von einbehaltenen Mietbeträgen. Obwohl der Mietvertrag einen Ausschluss der Mietminderung in der vorbeschriebenen Weise vorsah, kürzte der Mieter seine Mietzahlungen. Dies begründete er damit, dass er wegen umfangreicher Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück sein Geschäft für mehrere Tage hätte schließen müssen.
Das OLG machte deutlich, dass die Regelung im Mietvertrag wirksam sei. Eine Minderung sei daher ausgeschlossen. Durch den teilweisen Ausschluss des Minderungsrechts würden die Kardinalpflichten des Vermieters nicht angetastet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies gelte auch für die Verpflichtung, nicht zu vertretende Beeinträchtigungen zu beseitigen. Bei auch nur leicht fahrlässiger Verletzung einer dieser Pflichten bliebe die Minderung möglich. Auch die uneingeschränkte Möglichkeit der fristlosen Kündigung sowie die unangetastete Befreiung von der Mietzahlungspflicht bei vollständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache würden die Beschränkungen des Minderungsrechts als nicht übermäßig belastend erscheinen lassen (OLG Hamburg, 4 U 57/01).
