Mietspiegel-Urteil

Das Landgericht Berlin hat in einem ersten Urteil zum Mietspiegel 2003 (Az. 65 S 17/03) bestätigt, dass dieser ein qualifizierter Mietspiegel ist und dass Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausscheiden. Darüber hinaus hat das Gericht die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung herangezogen, obwohl diese nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist.<br />
<br />
Damit stellt das Gericht - gegen die Vermieterseite - klar, dass nicht jeder Wert innerhalb der Spanne ortsüblich ist, sondern dass man die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung erst mit Hilfe der Spanneneinordnung ermitteln muss. Dieses Urteil hat grundsätzliche Bedeutung, kommentiert Hartmann Vetter für den Berliner Mieterverein: Jetzt sei klar gestellt, wie das neue Instrument Mietspiegel anzuwenden ist.<br />
<br />
Das Urteil im Wortlaut: <br />
<br />
Berliner Mietspiegel 2003 <br />
§§ 558 ff. BGB, § 287 ZPO<br />
<br />
Leitsätze:<br />
1. Der Berliner Mietspiegel 2003 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB.<br />
2. Nach § 558 d Absatz 3 BGB besteht die - widerlegliche - Vermutung, dass die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.<br />
3. Diese Vermutungswirkung enthebt die Gerichte nicht von der alleine durch sie mit den prozessual zur Verfügung stehenden Beweismitteln zu treffenden Bewertung, wo innerhalb der Mietspiegelspanne die zutreffende ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung liegt. Sie bindet lediglich im Hinblick auf Werte oberhalb der Spanne.<br />
4. Es ist daher eine Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses nach § 287 ZPO durchzuführen. Hierbei kann vom Gericht auch die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung herangezogen werden.<br />
5. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Miete innerhalb der Mietspiegelspanne scheidet aus. Zum einen wollte der Gesetzgeber mit § 558 d BGB dem Mietspiegel Vorrang bei der Bewertung der ortsüblichen Miete einräumen. Dies würde missachtet, wenn der Sachverständige im Streitfall den Mietzins bestimmt. Zum anderen könnte der Sachverständige schon methodisch nicht von der Bewertung des Mietspiegels ausgehen, da ihm das Datenmaterial des Mietspiegels unbekannt ist. Er müsste daher für die Ermittlung der Vergleichsmiete auf eigene - ihm bekannte - Wohnungen zurückgreifen. Damit wäre aber der Mietspiegel nutzlos, die Vermutungswirkung würde negiert.<br />
<br />
LG Berlin, Urteil vom 3.6.03 - 65 S 17/03 -<br />
<br />
<br />
Aus den Entscheidungsgründen:<br />
<br />
Die Berufung der Beklagten ist unbegründet. Die Klägerin hat gemäß § 558 Abs. 1 BGB gegen die Beklagten Anspruch auf die begehrte Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses.<br />
<br />
Die Formalien der §§ 558 Abs. 1 und 2 (Wartefrist), Abs. 3 (Kappungsgrenze), § 558 a Abs. 1 (Textform), Abs. 2 (Begründung), § 558 b Abs. 2 (Klagefrist) sind sämtlich eingehalten.<br />
<br />
Der verlangte Mietzins ist ortsüblich. Die materielle Bewertung der Ortsüblichkeit ist am Mietspiegel 2003 zu treffen, denn dessen Stichtag (1. März 2002) liegt vor dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Auszugehen ist dabei vom Oberwert des Feldes L 2 mit einem Wert von 5,52 Euro/qm. Auf die Sondermerkmale kommt es nicht an, denn nach dem Mietspiegel 2003 muss sich der Bodenbelag in einem guten Zustand befinden, was hier unstreitig nicht der Fall ist. Für das Sondermerkmal modernes Bad sind Bodenfliesen erforderlich, wogegen das hier in Rede stehende Bad nur teilweise Bodenfliesen und im Übrigen Estrich aufweist.<br />
<br />
Nach § 558 d Abs. 3 BGB besteht die - widerlegliche - Vermutung, dass die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Der Berliner Mietspiegel ist gemäß § 558 d Abs. 1 BGB vom Berliner Senat als qualifizierter Mietspiegel anerkannt worden (Amtsblatt vom 27. März 2003, S. 1121). Die darin enthaltene Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung gehört jedoch ausdrücklich nicht zum Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels, weil die dort enthaltenen Merkmale nicht auf einer statistischen Erhebung beruhen, sondern auf einer Einschätzung der am Mietspiegel beteiligten Verbände und darüber hinaus der Preis auch von weiteren Merkmalen beeinflusst werden kann, die in der Orientierungshilfe nicht enthalten sind (Amtsblatt a.a.O. S. 1142). Hieraus folgt zunächst, dass sich die gesetzliche Vermutungswirkung auf alle innerhalb der Spanne enthaltenen Werte bezieht. Hierauf weist bereits der Plural ("Entgelte" in § 558 d Abs. 3 BGB hin und auch die Begründung für den Entwurf der Norm nennt den Tabellen-Mietspiegel als anerkannte Methode zur Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses (BT-Drucks. 14/4553). Der Mittelwert hat innerhalb dieser Vermutung keine Bedeutung (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. § 558 d RN. 33; Schmidt/Futterer-Börstinghaus, Mietrecht, 8. Auflage, §§ 558 c, 558 d Rdnr. 113).<br />
<br />
Hieraus folgt jedoch nach Ansicht der erkennenden Kammer (entgegen Blümmel, GE 2003, 365) nicht, dass sämtliche Werte innerhalb der Spanne ohne weiteres den ortsüblichen Mietzins für die konkrete Wohnung wiedergeben. Zwar ist davon auszugehen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert ist, sondern - da aus den Entgelten für vergleichbare Wohnungen gebildet (§ 558 Abs. 2 BGB) - einen Spannenwert darstellt (Schmidt/Futterer-Börstinghaus a.a.O. § 558 Rdnr. 53; Sternel: Mietrecht, 3. Aufl. III Rn. 560). Daraus folgt jedoch nicht, dass die vom Mietspiegel vorgegebene Spanne nicht näher konkretisiert werden kann oder muss. Wie die Erläuterung im Mietspiegel (Amtsblatt a.a.O. S. 1142) zutreffend für die Begründung der Ausweisung einer Spanne angibt, weisen die erfassten Wohnungen möglicherweise über die Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung weitere Unterschiede auf, so dass damit innerhalb der vorgegebenen Spanne weiter zu differenzieren ist. Davon ist auch der Gesetzgeber ausgegangen. Die Anforderung an den qualifizierten Mietspiegel ist lediglich, dass "er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist" (§ 558 d Abs. 1 BGB). Es finden sich mithin keine Vorgaben dahingehend, wie "breit" die Tabellenfelder gefasst werden, mithin in wieweit hinsichtlich der in Betracht kommenden Vergleichsmerkmale differenziert wird. Je mehr Wohnungen hinsichtlich der erfassten Vergleichsmerkmale in einem Tabellenfeld erfasst werden, desto mehr muss innerhalb des Feldes noch eine weitere Differenzierung erfolgen.<br />
<br />
Diese Einordnung ist, wie schon die Einstellung der Wohnungen in den Mietspiegel, auch eine normative Bewertung (Sternel a.a.O. III Rn. 560), da die Wohnungen nach bestimmten gesetzlich vorgegebenen Vergleichsmerkmalen in Beziehung gesetzt werden. Sie muss dazu führen, die ortsübliche Vergleichsmiete in Bezug auf eine bestimmte Wohnung festzustellen (Schultz in: Bub/Treier: Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III A Rn. 47 , denn die Frage, ob die verlangte Miete den üblichen Entgelten entspricht, ist Rechtsanwendung (Sternel a.a.O. III Rn. 561). Dies zeigt sich im vorliegenden Fall schon bei der Behandlung der Betriebskosten: die im Mietspiegel mitgeteilten durchschnittlichen Werte dürften an der Vermutungswirkung kaum teilhaben und ob die Vergleichbarkeit der Mietzinsstruktur durch Addition der im Mietspiegel genannten durchschnittlichen oder durch Abzug der konkreten Betriebskosten hergestellt wird, war innerhalb der Kammern des Landgerichts Berlin lange umstritten. Ergebnis dieser Ermittlung ist ein "Punktwert", da von den für die konkrete Wohnung in Betracht kommenden Entgelten das maßgebende Entgelt zu bestimmen ist.<br />
<br />
Die Vermutungswirkung enthebt die Gerichte mithin nicht von der alleine durch sie mit den prozessual zur Verfügung stehenden Beweismitteln zu treffenden Bewertung, ob die verlangte Miete den ortsüblichen Entgelten entspricht, sondern bindet lediglich im Hinblick auf Werte oberhalb der Spanne. Der Gesetzgeber wollte mit der Einführung der § 558 ff. BGB nicht die Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters erweitern, sondern einem Preisanstieg entgegenwirken und Härten für den Mieter ausgleichen (Reg.-Begr. zu § 558 BGB, Reduzierung der Kappungsgrenze).<br />
<br />
Nach Auffassung der Kammer ist daher eine Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses nach § 287 ZPO durchzuführen und in diesem Rahmen kann auch die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung herangezogen werden, denn sie hat eine gewisse Plausibilität für sich, weil sie in einem Meinungsbildungsprozess während der Anfertigung des Mietspiegels entstanden ist, und, da sie allgemein zugänglich ist, auch den Vorteil hat, dass das Ergebnis des Prozesses für beide Parteien einigermaßen vorhersehbar ist. Bezüglich der weitaus meisten Merkmale wird auch Einigkeit darüber erzielt werden können, dass diese tatsächlich die Wertschätzung der Wohnung und darüber den Preis mitbestimmen.<br />
<br />
Die von der erkennenden Kammer für die Anwendung des Mietspiegels 2000 zunächst beabsichtigte Beweisaufnahme durch die Einholung eines Sachverständigen-Gutachtens ist nach Veröffentlichung des Mietspiegels 2003 dagegen nicht mehr möglich. Dagegen sprechen mehrere Gesichtspunkte.<br />
<br />
Zunächst lässt die Fassung der §§ 558 ff. BGB erkennen, dass der Gesetzgeber im Regelfall von der Entbehrlichkeit eines solchen Gutachtens ausgeht und dem Mietspiegel Vorrang bei der Bewertung des ortsüblichen Mietzinses einräumen wollte. Dies würde missachtet, wenn der Sachverständige im Streitfall den Mietzins bestimmt. Hier ist auch nicht ersichtlich, dass die Vermutungswirkung des Mietspiegels im konkreten Fall nicht gilt.<br />
<br />
Darüber hinaus könnte der Sachverständige schon methodisch bei der Ermittlung des Vergleichsmietzinses nicht von der Bewertung des Mietspiegels ausgehen. Da ihm das Datenmaterial des Mietspiegels unbekannt ist, kann er auch nicht die konkrete Wohnung zu den Wohnungen des Mietspiegels in Beziehung setzen. Er müsste daher für die Ermittlung der Vergleichsmiete auf eigene - ihm bekannte - Wohnungen aufsetzen. Damit wäre aber der Mietspiegel nutzlos, die Vermutungswirkung würde negiert. Das Anliegen des Gesetzgebers, dass von den Werten des Mietspiegels auszugehen ist, wäre aufgehoben. Der Sachverständige würde gegebenenfalls zufällig im Rahmen des Mietspiegels bleiben. Es ist auf Grund der Kenntnis der Kammer, die sie aus den bereits in der Vergangenheit eingeholten Gutachten erworben hat auch nicht möglich, bestimmten konkreten Wohnungsmerkmalen abstrakt bestimmte Zu- bzw. Abschläge zuzuordnen. Dafür spricht auch der Mietspiegel. Außer den in den Sondermerkmalen festgehaltenen Details konnte einzelnen Wohnungsmerkmalen gerade kein bestimmter Zu- oder Abschlagsbetrag zugeordnet werden. Es ist nicht ersichtlich, weshalb ein Sachverständiger dies könnte.<br />
<br />
Eine Feststellung der Spannenmerkmale durch den Sachverständigen ist sinnlos. Abgesehen davon, dass es sich weitgehend um Merkmale handelt, die auch die Kammer selbst feststellen könnte, würde dies unterstellen, dass es sich bei den Werten um eng definierte Merkmale handelt, deren Verwirklichung zu bestimmten Veränderungen an dem ortsüblichen Mietzins führt. Es handelt sich aber lediglich um Anhaltspunkte ("Orientierungshilfen" , die die nähere Einordnung ermöglichen soll, die zudem überwiegend stark wertungsbedürftig sind.<br />
<br />
Für den hier zu entscheidenden Fall führt dies zu einer ortsüblichen Miete am Oberwert der Spanne. Die Parteien sind sich bisher darüber einig, dass die Gruppen 1 bis 4 des Mietspiegels 2003 positiv zu bewerten sind, was unter Einbeziehung der Ausstattung der Wohnung bereits die Einschätzung erlaubt, dass sich der ortsübliche Mietzins im oberen Bereich der Spanne befindet. Die Wohnung verfügt u.a. über ein zweites WC, eine gute Badausstattung, Boden- und Wandfliesen in der Küche, einen Kabelanschluss, eine Gegensprechanlage, Stuck, Einbauschränke, künstlerisch gestaltete Türen und einen Aufzug. Bei der Bewertung der Ortsüblichkeit kommt es nach Ansicht der Kammer nicht entscheidend darauf an, ob die - teilweise unbestimmt gefassten - Merkmale der Gruppe 5 der Spanneneinordnung alle oder teilweise vorliegen, denn bei einer Gesamtbetrachtung kann das in dieser Gruppe zu beurteilende Wohnumfeld durchaus als gut bewertet werden. Zwar mag es sich bei der H...straße nicht um eine besonders ruhige Straße handeln, allerdings liegt die Wohnung in einer Nebenstraße mit Geschwindigkeitsbegrenzung und dies in zentraler Lage. Auch der Vorgarten, Eingangsbereich und der Hof sind ansprechend gestaltet, das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Schließlich wirkt die Tatsache, dass die Parteien eine Bruttomiete vereinbart haben und damit Kosten für den Aufzug in der Miete enthalten sind, zu Gunsten der Beklagten, weil damit wohl höhere Betriebskosten mit der Miete abgegolten sind als die im Mietspiegel genannten Durchschnittswerte. Die Betriebskosten für die Wohnung lagen nach der von den Beklagten eingereichten Aufstellung bereits im Jahre 1997 über dem im Mietspiegel angegebenen Durchschnittswert.<br />
<br />
Ausgehend vom Oberwert mit 5,52 Euro/qm und nach Zuschlag der im Mietspiegel ausgewiesenen durchschnittlichen Betriebskosten von 1,19 Euro/qm ergibt sich damit eine ortsübliche Bruttomiete von 6,71 Euro/qm, während die Klägerin lediglich einen Wert von 6,54 Euro/qm verlangt. ...<br />
<br />