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Mietstruktur
Wurde bei Vertragsabschluß eine Bruttokaltmiete vereinbart, kann der Vermieter nur mit Zustimmung des Mieters die Mietzahlung auf Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung umstellen. (AG Berlin Charlottenburg, Az. 23a C 234/99, aus: MM 4/00, S. 39; AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Az. 6 C 523/00, aus: MM 7+8/02, S. 10)
Wurde zwischen den Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart, dann ist eine Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete unwirksam, wenn mit der Mieterhöhung gleichzeitig eine Umstellung der Mietstruktur von Bruttokaltmiete auf Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung verbunden wird. (AG Berlin Schöneberg, Az. 19 C 379/99)
Der Vermieter kann vom Mieter keine Zustimmung zur Umstellung von Bruttokaltmiete auf Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung verlangen und bei Verweigerung der Zustimmung das Mietverhältnis kündigen. (AG Berlin Tiergarten, Az. 3 C 411/99)
Der Vermieter kann nicht einseitig die Mietstruktur von Bruttokaltmiete auf Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung umstellen, auch nicht mit Hilfe des § ; denn dort ist nur die Umstellung von flächenbezogener Abrechnung auf verbrauchsabhängige Abrechnung gemeint. (AG Berlin Spandau, Az. 2a C 792/03)
Wurde vertraglich eine Betriebskostenpauschale gemäß § 556 Absatz 2 vereinbart, womit alle Betriebskosten pauschal beglichen sind und der Vermieter das Risiko der Kostendeckung trägt und nichts nachfordern bzw. nichts zurückzuzahlen braucht, so kann der Vermieter nicht ohne Zustimmung des Mieters auf Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung umstellen.
Wird diese Vereinbarung im Treppenhaus vorgenommen und unterzeichnet, so finden gemäß § die Vorschriften über Haustürgeschäfte Anwendung, wonach dem Mieter ein Widerrufsrecht zusteht. Und wurde der Mieter bei der Unterzeichnung nicht über das Widerrufsrecht in Textform informiert, gilt das Widerrufsrecht gemäß § 355 Absatz 2 Satz 3 unbefristet. Als Haustürgeschäft gilt die Vereinbarung aber nur, wenn der Vermieter gewerblich, d. h. als Unternehmer im Sinne § die Wohnungen vermietet. (AG Löbau, Az. 4 C 0641/03, aus: WM 2004, S. 610)
Wenn der Vermieter dem Mieter die Umstellung von Teilinklusivmiete auf Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung vorschlägt, dürfen im Vorschlag und dazugehörigen Erläuterungen keine täuschenden Aussagen über Miethöhe und umlegbare Betriebskosten getroffen werden. War das der Fall, kann der Mieter seine Zustimmung wegen arglistiger Täuschung nachträglich anfechten. (AG München, Az. 453 C 36238/02, aus: NZM 2004, S. 421)
Fall: Ein Vermieter hatte dem Mieter die Vorteile der Umstellung erläutert und geschrieben, dass "eine Aufteilung von Miete und Betriebskosten und eine zeitgemäße Abrechnung für alle Beteiligten von Vorteil ist.. Ihre Gesamtmiete verändert sich dadurch selbstverständlich nicht". Für das Gericht eine arglistige Täuschung zu dem Zweck, die Zustimmung des Mieters zu erhalten; weder sei die Umstellung für den Mieter von Vorteil noch würde die Gesamtmiete unverändert bleiben. Letzteres vor allem deshalb, weil nunmehr alle Betriebskosten umgelegt werden dürften, was vorher wegen fehlerhafter mietvertraglicher Vereinbarung nicht der Fall war.
Hat der Mieter nur allgemein einer vom Vermieter vorgeschlagenen Umstellung von Bruttokaltmiete auf Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung zugestimmt, ohne dass im Vorschlag eine konkrete Nettokaltmiete und eine bestimmte Betriebskostenvorauszahlung der Zustimmung zugrunde gelegt wurden, so sind spätere Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unwirksam, wenn sie von einer Nettokaltmiete ausgehen. (LG Berlin, Az. 65 S 177/99, aus: GE 23/00, S. 1622)
Anmerkung: Soll die Bruttokaltmiete auf Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung umgestellt werden, muss die Bruttokaltmiete genau aufgeteilt werden in Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung.
