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Staffelmietvereinbarung während Preisbindung
BGH Urteil VIII ZR 157/03
Der Mietvertrag lautete auf die Vereinbarung einer Miete von DM 212,69 bis zur Preisbindung, für den Folgemonat nach Auslaufen auf DM 500,00. Der Vermieter klagte auf Zahlung.
Die Staffelmietvereinbarung war vor der Mietrechtsreform geschlossen, für die damals § 10 II MHG, jetzt § , anwendbar war. Der BGH hatte über eine in Rechtsprechung und Literatur streitige Frage zu entscheiden, nämlich ob bereits vor Ablauf einer Bindung bereits eine Abrede über eine spätere Staffel geschlossen werden kann.
Der BGH hat die Zulässigkeit einer solchen Vereinbarung auf der Grundlage der allgemeinen Vertragsfreiheit nach § bestätigt, da keine andere Vorschrift diese Freiheit einschränkt. Damit kann auch kein zeitliches Verbot für eine Vereinbarung während der Preisbindung gesehen werden, wenn diese nach der Bindung erst eintritt. Der BGH sieht eine solche Vereinbarung auch als mit dem Zweck des Gesetzes über die Staffelmiete gedeckt. Die Staffelmiete soll den Parteien nämlich Planungssicherheit und Investitionsgrundlage geben. Interessanterweise geht der BGH dabei auf die bei der Vermietung von Neubauten in den Anfangsjahren entstehende Verlustphase ein, für Altbauten auf die erheblichen Unterhaltskosten, für den Mieter auf dessen frühzeitige Einrichtung der höheren Miete. Das Urteil geht damit ein Stück über die alleinige Bestätigung der Vertragsfreiheit hinaus, sondern gibt für die Bewertung der Vermieterentscheidungen über eine höhere Miete eine interessante Messlatte für die Kalkulation der Miete.
Der BGH bestätigt zudem, dass der Vermieter durch die frühe Vereinbarung der Staffelmiete die Berechtigung erlangt, sofort im Anschluss an den Auslauf der Preisbindung die höhere Miete zu erzielen und erachtet dies ausdrücklich als angemessen. Kein Wort verliert der BGH über die Höhe der Staffel, die immerhin von DM 212,69 auf DM 500,00 lautet, mithin einen Sprung von über 135% zulässt. Es ist also festzuhalten, dass bei Mietverträgen mit Preisbindung für den 1. Monat nach Ablauf der Bindung eine Staffel vereinbart werden kann, die letztlich nur durch die Ortsüblichkeit der Miete und die Wuchergrenze limitiert ist. Das Urteil stellt dabei auch auf das Risiko des Vermieters ab, wenn dieser eine eine geringere als die ortsübliche Miete vereinbart hat und knüpft damit an sein Urteil vom 08.05.2002 an, wonach bei einer Staffelmiete eine Partei keine Anpassung verlangen kann, wenn sich das allgemeine Mietniveau nicht so wie vorgesehen entwickelt, da dadurch nur ein allgemeines Vertragsrisiko verwirklicht wird.
