eigenbedarf/kündigung/soziale härte?

Gast hat diese Frage gestellt

hallo,
ich habe eine frage.
ich bezog vor 8 wochen eine dachwohnung, die ich gründlichst und sorgfälligst von innen und aussen durch einen fachmann renovieren lassen habe.
vor bezug der wohnung frage ich mehrmals nach, wie es sich in sachen eigenbedarf verhält, da ich auf lange sicht hin planen wollte.
eigenbedarf würde frühestens in 10-15 jahren evtl. interessant werden, wenn irgendwann große enkelkinder, die es noch nicht gibt, diese wohnung bräuchten.
der im haus lebende kranke vater hätte seinen platz in der erdgeschosswohnung, als auch in einem kellerbereich. für ihn, schwer gehbehindert , käme die dachwohnung auch gar nicht in betracht.
vor 8 wochen erfolgte mein einzug.
ich bat immer wieder um einen mietvertrag, den ich auch bereit war in doppelter ausfertigung zu organisieren, erhielt bis heute jedoch keinen.
ich überweise die mündliche besprochene miete pünktlich per dauerauftrag.
ich war gesundheitlich schon schwer angeschlagen, als ich hier einzog, zeitgleich begann meine rente und unglückerlicherweise wurde ich kränker in den letzten wochen. ich befinde mich täglich in ärztlicher behandlung, habe große gesundheitliche probleme, ständiges hohes fieber und leide an starken depressionen.
gestern wurde mir die kündigung wegen eigenbedarfs übergeben. die wohnung würde von der familie oder einer pflegekraft gebraucht werden.
die vermieterin ist schwer gehbehindert. für sie soll die wohnung sein, aber sie schafft kaum die treppen klagt sie immer wieder.
ich entwickele langsam panik.
einen umzug kann ich mir nicht leisten. kleine rente und ergänzung durch sozialhilfe. gesundheitlich verfolgt mich mein gerade erfolgter wohnungswechsel noch immer.
auch erwähnte ich im vorfeld, dass ich nur interessiert bin an einer wohnung, die ich für längere zeit anmieten kann. da mir dieses selbstverständlich zugesagt wurde, verkaufte ich große möbel, garteneinrichtung, teppiche, meine einbauküche. da ich in eine 1 zimmerwohnung mich verkleinerte und ganz genau planen musste.
ich entwickele immer mehr ängste, werde langsam panisch, habe angst vor obdachlosigkeit. wie soll ich krank, voll erwerbsfähig in rente, psychisch krank , ohne finanzielle mittel nun eine andere und bezahlbare wohnung finden?
ich habe große angst.
was tut man in einer solchen situation?
vielen dank!
marie

Stichwörter: eigenbedarfkündigungsoziale + härte

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1 Kommentar zu „eigenbedarf/kündigung/soziale härte?”

Gast Experte!

Erst einmal hallo,

es gibt Regelungen im Mietrecht, gerade im Bezug auf Eigenbedarf.

Dann gibt es noch die Sozialklausel usw.

Bitte unten den Teil "Eigenbarf" und "Sozialklausel" genau durchlesen, könnte Ihnen helfen 

Auch ein mündlicher Mietvertrag ist gültig, Sie wohnen schon in der Wohnung und zahlen Miete, dann ist wohl davon auszugehen das ein Mietvertrag zustandegekommen ist !

Eine "Pflegekraft" fällt auf jedenfall nicht unter "Eigenbarfs-Personen"

Verwandt ist nicht gleich verwandt
Gerichte haben mehrfach entschieden, wer unter den Begriff Familienangehörige fällt: normalerweise Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister des Vermieters (AG Nürnberg 13.08.1990 - 25 C 3185/90; WM 91, 39; AG Köln 21.12.1988 - 211 C 440/88; WM 89, 250). Ein Patenkind des Vermieters, dem dieser bisher lediglich einmal im Jahr zum Geburtstag ein Geschenk überreicht hatte, wurde von den Richtern des Landgerichts Münster nicht als Angehöriger gewertet, dem der Vermieter unbedingt eine Wohnung überlassen muss (Beschluss des LG Münster 22.11.1990 - 8 S 334/90; WM 91, 107). Ebenfalls nicht dazu gehören: geschiedene Ehegatten, Schwager, Neffen, Nichten, der Stiefsohn oder die Cousine. Eine Ausnahme ist allerdings immer möglich, wenn der Vermieter zu der betreffenden Person eine besonders innige, langjährige Beziehung pflegt und sich daraus für ihn eine moralische Verpflichtung ergibt.

Sozialklausel sollte bei Ihnen anzuwenden sein:

Wann greift die Sozialklausel?
Auf die Sozialklausel können sich Mieter berufen, denen durch die Kündigung eine schwere soziale Härte zugefügt würde. Wie das Gesetz in § 574 Abs. 2 BGB sagt, trifft dies dann zu, wenn angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bei der Prüfung dieses Sachverhalts wird das Gericht auch die finanzielle Situation des Mieters in Betracht ziehen. Eine allein erziehende Sozialhilfeempfängerin, die nur wenig Miete bezahlt, kann höchstwahrscheinlich die Sozialklausel für sich in Anspruch nehmen. Weitere Gründe sind: das hohe Alter der Mieter, Gebrechlichkeit, Krankheit, Invalidität, Schwangerschaft, ein bevorstehendes Examen, viele Kinder, geringes Einkommen, bevorstehender Umzug, lange Miet- und Wohndauer, besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung. Diese Härtegründe können auch geltend gemacht werden, wenn sie nicht auf den Mieter selbst, sondern auf eine in seinem Haushalt lebende Person zutreffen.

Meist ältere Mieter betroffen
Die o.g. Härtegründe treffen meist auf ältere Mieter zu, die bereits ein Leben lang oder doch Jahrzehnte in derselben Wohnung leben. Oft kommen mehrere Gründe zusammen. Die Chancen auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses stehen in einem solchen Fall sehr gut. So kann es zum Beispiel sein, dass eine über 70-jährige gehbehinderte Frau nach 30 Jahren Mietverhältnis aus ihrer Erdgeschosswohnung ausziehen soll, weil der Vermieter selbst in Rente gehen möchte und deshalb Eigenbedarf anmeldet. In einem solchen Fall werden die Gerichte wohl im Sinne der Mieterin auf eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses entscheiden.

Interessen abwägen
Prinzipiell gilt, dass die Sozialklausel und die Kündigungsbefugnis des Vermieters gleichwertig sind. Die Gerichte sind wie immer in Mietrechtsdingen dazu verpflichtet, die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abzuwägen und zu entscheiden, welches schwerer wiegt.

Konkret kann das folgendermaßen aussehen:

Ein Vermieter kündigt seinem Mieter, weil er die Wohnung für seine Mutter benötigt, die nach vielen Jahren in den USA in die Heimat zurückkehrt. An sich ist die Kündigung rechtens. Allerdings ist der Mieter schwer herzkrank. Er kann ein ärztliches Attest vorweisen, nach dem ein Umzug aus der gewohnten Umgebung und die damit verbundene Aufregung für ihn eine Gesundheitsgefahr bedeuten würde. In diesem Fall rangiert das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit vor dem Recht des Vermieters an seinem Eigentum (LG Hamburg 13.12.1988 - 16 S 81/88; WM 89, 23 .

Die Landgerichte Düsseldorf, München I und Bonn haben außerdem in verschiedenen Urteilen darauf hingewiesen, dass der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung mit Schwierigkeiten rechnen muss, wenn er sie selbst nutzen möchte. Waren ihm das Alter der Mieter, ihre Gebrechlichkeit und die lange Wohndauer bekannt, hätte er sich für seine Zwecke eine andere, leer stehende Wohnung kaufen sollen (LG Düsseldorf 26.06.1990 - 24 S 77/90; WM 91, 36; LG München I 13.01.1993 - 14 S 8150/92; WM 94, 538; LG Bonn 01.02.1990 - 6 S 203/89; WM 90, 151).

Verlängerung des Mietverhältnisses per Gerichtsurteil
Hat das Gericht festgestellt, dass die Interessen des Mieters schwerer wiegen als die des Vermieters, muss es festlegen, ob das Mietverhältnis unbefristet oder befristet fortgesetzt werden soll. Gründe für eine unbefristete Fortsetzung sind beispielsweise das hohe Alter des Mieters und seine Verwurzelung in der Umgebung. Aber auch im Falle einer allein erziehenden Sozialhilfeempfängerin und gleichzeitiger angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt ist eine unbefristete Fortsetzung möglich. Beruft sich der Mieter jedoch auf ein anstehendes Examen oder eine Schwangerschaft, kommt nur eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses in Betracht, da sich die Situation für den Mieter in absehbarer Zeit verändern wird.

Wichtig:
Bei einer befristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses kann der Mieter nach Ablauf der Frist noch mehrmals Einspruch gegen die Kündigung erheben und eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Allerdings muss er dafür dann andere (neue) Gründe vorweisen können. Er muss seinen Widerspruch auf veränderte Verhältnisse stützen. So könnte es zum Beispiel sein, dass sein Argument anfangs das anstehende Examen war, später eine neu eingetretene Schwangerschaft der Ehefrau.

Selbst wenn das Gericht gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses entscheidet oder einer erneuten Verlängerung nicht stattgibt, hat der Mieter noch die Möglichkeit, eine Räumungsfrist oder einen Vollstreckungsschutz zu beantragen. Einem cleveren Mieter wird es gelingen, den Auszug mehrere Jahre hinauszuschieben.