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Ist das Fenster undicht oder bröckelt der Putz, dann dürfen die nötigen Reparaturen nicht dem Mieter aufgebürdet werden. Denn hierbei handelt es sich um eine Instandsetzung – und damit ist der Vermieter in der Pflicht. Der „hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ ). Dem Mieter dürfen daraus keine Kosten entstehen.
Unter Instandhaltung versteht man vorbeugende Maßnahmen, um den bestehenden ordnungsgemäßen Zustand einer Wohnung aufrecht zu erhalten. Um sich vom Zustand seines Eigentums ein Bild zu machen, kann der Vermieter die Wohnung nach vorheriger Anmeldung besichtigen.
Austauch kann Vertrag ändern
Indes darf er die Mieträume gegen den Willen des Mieters nicht verändern. Ist also ein Gasherd defekt, kann er ihn nicht kurzerhand gegen einen Elektroherd austauschen. Dies sei ein „Aliud“, meinte das Landgericht Berlin in einem Fall, mithin eine Leistung, die fälschlicherweise an Stelle der geschuldeten erbracht wird. Ein solcher Austausch sei keine Instandhaltung, sondern eine Vertragsänderung, die der Zustimmung des Mieters bedürfe (Az. 61 S 271/96).
Verstopfte Rohre
Instandsetzung meint demgegenüber, einen widrigen Zustand zu beenden. In einem Fall hatte sich der Vermieter sogar um den Abfluss einer Badewanne zu kümmern, der sich im Lauf der Zeit mit Kalk zusetzte. „Der Mieter ist nicht verpflichtet, den im Fußboden liegenden Traps des Badewannenabflusses regelmäßig zu reinigen“, urteilte das Amtsgericht Spandau, was auch gelte, wenn der Mieter kleine Instandhaltungen vertraglich übernommen habe (Az. 2a C 689/97).
Die gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung der Wohn- und Nebenräume kann nicht per Mietvertrag auf den Bewohner abgewälzt werden. Mit zwei Ausnahmen: Bagatellreparaturen in engen Grenzen sowie Schönheitsreparaturen.
Sache des Mieters
Die Instandsetzungspflicht des Vermieters entfällt, wenn eine Wohnung in Kenntnis von Mängeln gemietet wurde. Selbstredend auch dann, wenn der Mieter einen Schaden verursachte, der nicht durch „bestimmungsgemäßen“ Gebrauch entstand – beispielsweise, wenn Abfälle durch das WC entsorgt werden und dabei das Abwasserrohr verstopft.
Duldungspflicht
Die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden. Sind die Arbeiten beendet, hat der Eigentümer die Wohnräume wieder „in einen vertragsgemäßen Zustand zu überführen“, wie es heißt. Er muss also den Schmutz beseitigen und Schönheitsreparaturen durchführen.
Meldepflicht
Auch der Mieter hat dafür zu sorgen, dass die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand bleibt. So muss er dem Vermieter Gefahren und Mängel unverzüglich mitteilen. Reagiert der Vermieter auf wiederholte Mängelanzeige nicht oder unzureichend, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern.
Quelle: Sueddeutsche.de
