Mieterhöhung nach Modernisierung über 20% der Vergleichsmiete

Guten Tag,
Fall: Ein Vermieter führt eine Modernisierungsmaßnahme zur Energieeinsparung /Fensteraustausch und Wärmedämmung an Außenfassaden eines Altbaus durch. Die Kosten möchte er anteilig per qm auf jeden Mieter mit den gesetzlich für Modernisierungen erlaubten 11% auf die Jahresmiete umlegen. Bei einer Miete von 400EUR für 55qm sind dies 90 EUR. Damit würde die Kaltmiete des Mieters mit 490 EUR über 20% des qualifizierten Mietspiegels liegen. Gilt hier auch § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, denn die Miete läge um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ohne dass der Mieter ja freiwillig diese Miete akzeptiert habe.
Und zweitens, kann man von einem Mangel an Vergleichswohnungen ausgehen, wenn es in diesem guten Stadtgebiet ein Mangel an vergleichbaren Wohnungen besteht, nicht aber vielleicht in einem sehr sozial sehr schlechten Stadtgebiet. Bzw. wäre eine Wohnung ähnlicher Ausstattung, aber zu niedrigeren Kosten (in einem schlechten Stadtgebiet) dann überhaupt als eine "vergleichbare" Wohnung anzusehen? Vielen Dank!!