Mieterhöhung 20% auf Nettokaltmiere + Betriebskosten

Hallo,

es soll bei uns die Miete um 20% erhöht werden. Nettokaltmiete 545 Euro + 50 Euro Betriebskosten.

Im Schreiben wird die Summe gebildet (545 + 50 = 595 Euro).
Darauf dann die 20% draufgeschlagen (595 * 1,2 = 714 Euro).

Begründung: "da in dem Mietpreis die Betriebskosten als vorgegebene Pauschale der Stadt eingerechnet sind, entfallen künftig die 50€ als Pauschale für die übrigen Betriebskosten.

Erhöhung wäre bis 760€ möglich, durch die Kappungsgrenze von 20% wird auf 714€ erhöht."

Nun meine Frage: ist es rechtens dass 20% nicht auf die reine Nettokaltmiete sondern auch auf die Betriebskosten aufgerechnet wird?

Bereits vor Monaten haben wir ein Schreiben vom Vermieter bekommen, es sollte die Miete mit einer Frist von 3 Wochen auf 650 Euro erhöht werden. Mit der Begründung: "innerhalb der 7 Jahre seit Abschluss des Mietvertrags musste der Vermieter einen kaputtgegangenen Boiler aus dem Jahre 1977 ersetzen sowie eine defekte Abfluss-Hebeanlage reparieren". Dieses Schreiben kam 3 Tage nachdem die Hebeanlage repariert war (ein Kabel war nicht richtig festgeschraubt).

Da alleine schon die kurze Frist von 3 Wochen bis zur Mieterhöhung ziemlich "komisch" war ebenso wie die Begründung mit den zwei Instandhaltungsmassnahmen, haben wir auf das Schreiben einfach nicht reagiert.

Im zweiten Schreiben wurde jetzt die Frist von 3 Monaten eingehalten sowie auch die neue Begründung mit der Anpassung auf die orstübliche Miete.

Gilt die orstübliche Miete für alle Wohnungen in der Umgebung? Im Nachbarhaus haben z.B. alle Wohnungen rundum neue Plastikfenster (Schlall- und Wärmeisoliert). Bei uns sind aber mit Jahren stark verzogene abgeblätterte Holzfester aus den 60er Jahren (Glas hält im Rahmen mit Fensterkitt / Nägeln). Wenn draussen windig ist, dann bewegen sich die Vorhänge an den Festern in der Wohnung. Als wir eingezogen sind, habe ich nicht im Traum daran gedacht dass wir jährlich um die 800 Euro für die Heizung nachzahlen würden (50 Euro monatliche Vorauszahlung, 59 Quadatmeter, Erdgeschoss) obwohl im Winter in der Wohnung nur 16-18°C herrschen.