Mietminderungstabelle !

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Abwasserstau 
Aus Toilette und Badewanne tritt übel riechendes Wasser aus – 38% (AG Groß Gerau, Az. 21 C 1336/7

Badewanne 
Einzig vorhandene Bade- oder Duschmöglichkeit funktioniert nicht – 33% (AG Köln, WM 1998, S. 690) 

Balkon 
nicht nutzbar wegen streunender Katzen, die durch Füttern angelockt werden – 15% (AG Bonn, Az. 5 C 175/85) 

Bauarbeiten 
im Haus (Dachgeschossausbau), erhebliche Beeinträchtigungen – 80% (LG Hamburg, Az. 307 S 135/95) 

Baulärm, 
Staub, Abgase in unmittelbarer Umgebung (15 m Entfernung) – 20% (LG Göttingen, Az. 5 S 60/85) 

Bordell 
im Haus – 30% (AG Charlottenburg, MM 1988, S. 367), 22% (AG Regensburg, Az. 3 C 1121/90) 

Briefkasten, 
defekter Schließmechanismus, eingeworfene Post wird nass – 1% (AG Mainz, WM 1996, S. 701) 

Container 
auf dem Hof, Lärm durch Einwerfen von Flaschen nach 22 Uhr oder am Wochenende nach 20 Uhr – 10% (LG Berlin, Az. 64 S 322/94) 

Diskothekenlärm 
30% (AG Köln, Az. 155 C 5035/77) 
Einrüstung der Fassade, 
weniger Licht, Balkon kann nicht genutzt werden – 15% (AG Hamburg, WM 1996, S. 30) 

Elektrik, 
vollständiger Ausfall (Warmwasser, Licht, Kochgelegenheit) – 100% (AG Neukölln, Az. 9 C 613/87) 

Fenster sind undicht, 
Küchenwand ist wegen eindringender Feuchtigkeit schwarz – 20% (LG Hannover, Az. 11 S188/7

Fernsehempfang gestört 
– 10% (AG Schöneberg, GE 1988, S. 361) 
Feuchtigkeit 
in der Wohnung, Nässe und Tropfwasser an der Decke und feuchter Teppichboden – 50%(AG Leverkusen, Az. 23 C 471/76) 

Garten nicht nutzbar, 
da dort Bauschutt gelagert wird – 10% (AG Köln, Az. 214 C 83/94) 

Gegensprechanlage 
und elektrischer Türöffner defekt – 5% (LG Berlin, GE 92, S. 159) 

Hauseingangstür defekt 
3% (AG Neukölln, Az. 14 C 271/87) 

Heizungsausfall 
während der Wintermonate – 100% (LG Berlin, Az. 65 S 70/92) 

Heizungsgeräusche, 
die das Schlafzimmer unbenutzbar machen – 75% (LG Mannheim, ZMR 1978, S. 84); laute und ziemlich deutliche Knackgeräusche der Heizung – 10% (LG Hannover, Az. 9 S 211/93) 

Keller 
wird dem Mieter entzogen – 10% (AG Köln, Az. 218 C 102/81) 

Klingel bei einer Neubauwohnung fehlt 
5% (AG Potsdam, WM 1996, S. 760) 

Mülltonnen sind zu klein 
5% (AG Potsdam, WM 1996, S. 760) 

Rostiges Leitungswasser 
10%(AG Spandau, Az. 211 C 3195/79) 

Schimmelpilzbefall 
in Wohn-, Schlafzimmer und Bad – 20% (LG Osnabrück, Az. 11 S 277/8

Toilette unbenutzbar 
(einziges WC in der Wohnung) – 80% (LG Berlin, MM 1988, S.213) 
 

Wichtig: Der Vermieter muss sofort informiert werden 
 
 
Ein Mietmangel liegt immer dann vor, wenn eine Wohnung nicht mehr im ordnungsgemäßen Zustand ist. Wenn die Heizung die Räume nur ungenügend wärmt oder gar nicht, das Hausdach morsch und durchlässig ist. „Selbst Störungen von außen, etwa laute Disco-Musik oder Baulärm, können zur Mietminderung berechtigen“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert.“ Bagatellschäden, die der Mieter mit geringem Aufwand beseitigen kann, führen nicht zur Mietminderung. Ist nur die Glühbirne im Flur defekt, darf die Miete nicht gekürzt werden. 
 
Eine Mietminderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war oder der Mieter ihn selbst verschuldet hat. 
 
Informieren Sie den Vermieter immer umgehend über den Wohnungsmangel. Damit erhält er die Chance, noch rechtzeitig etwas zu unternehmen und den Schaden zu begrenzen. Unterlassen Sie das, können Sie – wenn bereits etliche Monate verstrichen sind – Ihren Anspruch auf Mietminderung verlieren. Schlimmer noch: Sie müssen unter Umständen dem Vermieter den entstandenen Schaden ersetzen, weil nicht rechtzeitig genug Abhilfe geschaffen werden konnte. 
 
Rührt sich der Vermieter nicht, können Sie die Miete kürzen. Um wie viel, hängt davon ab, wie gravierend der Mangel ist. Haben Sie beispielsweise starke Feuchtigkeit in der Wohnung, dürfen Sie die Miete um die Hälfte kürzen, während ein kaputter Briefkasten nur eine Mietminderung von einem Prozent bringt (s. Tabelle oben). Einige Gerichte mindern in Prozent-Anteilen von der Kaltmiete, andere nehmen die Gesamtmiete (Kaltmiete plus Nebenkosten- plus Heizkostenvorschuss) als Maßstab. 
 
Erfolgt trotz Mietminderung keine Reaktion des Vermieters, bleiben Ihnen noch zwei weitere Möglichkeiten: Sie können einen größeren Teil der Miete einbehalten oder sogar selbst dafür sorgen, dass der Mangel behoben wird. Das Letztere sollten Sie aber nur in dringenden Notfällen tun, beispielsweise, wenn im Winter die Heizung mehrmals täglich ausfällt und Sie den Verwalter oder Vermieter nicht erreichen können. Schließlich kann keiner von Ihnen verlangen, dass Sie mehrere Tage lang frierend in Ihrer Wohnung sitzen. 
 
Und noch eine Tabelle: 
 
Was Brutto- / Nettokaltmiete bedeutet 
 
 
 
 
 
Die Nettokaltmiete ist der reine Mietzins ohne alle Nebenkosten. 
 
 
 
Die Bruttokaltmiete ist die Miete inklusive der "kalten" Betriebskosten wie Wasser, Hausmeister und so weiter. Heizung und Warmwasser sind nicht enthalten. Wird auch als Inklusivmiete bezeichnet. 
 
 
 
Die Bruttowarmmiete ist die Miete mit allen Nebenkosten. Sie kann nur geschätzt werden, da sich der genaue Betrag nach den individuellen Heizkosten des Mieters richtet. 
 
 
 
In den Mietspiegeln werden in der Regel die Nettokaltmieten als Vergleichsmiete angegeben. Hat man also einen Bruttokaltwert, muss man zum Vergleich die Nebenkosten pro Quadratmeter heraus rechnen. 
 
 
 
 
 
 
 
Dick vermummt gegen die Kälte, ein Regenschirm als Schutz gegen die Nässe, die von der Decke tropft – so schrieb im 19. Jahrhundert „der arme Poet“ seine Gedichte. Heutzutage würde sich der Dichter auf dem Gemälde von Spitzweg sicherlich wehren und unter Hinweis auf den Zustand der Wohnung die Miete kürzen. 
 
 
 
 
 
Ein Mietmangel liegt immer dann vor, wenn eine Wohnung nicht mehr im ordnungsgemäßen Zustand ist. Wenn die Heizung die Räume nur ungenügend wärmt oder gar nicht, das Hausdach morsch und durchlässig ist. „Selbst Störungen von außen, etwa laute Disco-Musik oder Baulärm, können zur Mietminderung berechtigen“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert.“ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wann die Miete gemindert werden kann: 
 
 
 
 
 
Die Frage nach der Mietminderung kann niemals pauschal beantwortet werden. Denn: Um eine Mietminderung zu berechnen, sind detaillierte Informationen von Nöten. 
 
 
 
Grundsätzliches 
 
Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, bei dem auf der einen Seite die Gewährung der Mietsache steht und auf der anderen die Zahlung von Mietzins. Ist dieses Verhältnis dadurch gestört, dass die Mietsache Mängel hat, so richtet sich die Minderung nach dem Grad der Beeinträchtigung. Die Frage ist also, inwieweit die Benutzung der Wohnung nicht oder nur eingeschränkt möglich ist oder der Wohnwert herabgesetzt ist. 
 
 
 
Beispiele 
 
Im Einzelnen muss man sich also fragen, welche Räume von Mängeln betroffen sind und in welchem Umfang diese benutzt werden. Ist das Schlafzimmer tagsüber von Baulärm betroffen, so kann eine Minderung nicht hoch ausfallen, denn tagsüber wird dieses Zimmer in der Regel nicht benutzt. Wird auch der Mittagsschlaf gestört, so kann überlegt werden, welchen prozentualen Anteil das Schlafzimmer an der Wohnfläche hat und wie groß die Einschränkung hinsichtlich der tatsächlichen Nutzung ist. Nimmt das ausschliesslich als Schlafzimmer genutzte Zimmer der Wohnung ein Viertel der Wohnfläche ein, so kann die Minderung allenfalls 25 Prozent betragen. Wird noch der tatsächliche Nutzungszeitraum berücksichtigt und wäre das Zimmer in diesem Beispiel nur tagsüber nicht nutzbar, so müsste ein deutlicher Abzug vorgenommen werden - auf zum Beispiel fünf Prozent. Wird aber kalkuliert, dass immerhin das Nickerchen betroffen ist, muss auf vielleicht 10-15 Prozent angepasst werden. Ist dagegen das genauso große Wohnzimmer tagsüber und abends nicht nutzbar, so fällt es in der Hauptnutzungszeit ganz aus - eine Minderung von 25 Prozent wäre angemessen. Wegen der Bedeutung des Wohnzimmers für die Gesamtwohnung könnte eventuell sogar auf 30-40 Prozent erhöht werden. 
 
 
 
Dies sind nur Beispiele, die einen Anhaltspunkt zur Berechnung unter dem Grundgedanken des Vertragsrechts geben sollen. Es müssen im Einzelnen immer die Stärke der Beeinträchtigung, die Zumutbarkeit von vorübergehenden Störungen und die anderen faktoren berücksichtigt werden. Insoweit sollten auch Mietmängeltabellen, die auf Gerichtsentscheidungen beruhen, nicht unkritisch übernommen werden. Vielmehr muss die individuelle Problemlage genau analysiert werden. Und deshalb kann eben auch nur schwer ein pauschaler Rat bei Mietminderungsfällen gegeben werden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mängel, die bares Geld wert sind (alles ohne Gewähr!!!) 
 
 
 
 
Wichtig: Die Urteile bieten nur Anhaltspunkte für eine mögliche Minderung und sind nicht rechtsverbindlich. Im individuellen Fall ist eine andere Beurteilung des zuständigen Gerichts möglich. Der Vermieter muss zudem sofort informiert werden. 
 
 
 
 
 
 
 
Abwasserstau 
 
 
 
Aus Toilette und Badewanne tritt übel riechendes Wasser aus. 
 
- 38% (Urteil des AG Groß Gerau, Az. 21 C 1336/7

Badewanne 
 
 
 
Einzig vorhandene Bade- oder Duschmöglichkeit funktioniert nicht. 
 
- 33 % (Urteil des AG Köln, WM 1998, S. 690) 
 
 
 
 
 
 
 
Balkon 
 
 
 
nicht nutzbar wegen streunender Katzen, die durch Füttern angelockt werden. 
 
- 15 % (Urteil des AG Bonn, Az. 5 C 175/85) 
 
 
 
 
 
 
 
Bauarbeiten 
 
 
 
im Haus (Dachgeschossausbau), erhebliche Beeinträchtigungen. 
 
- 80 % (Urteil des LG Hamburg, Az. 307 S 135/95) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Baulärm 
 
 
 
Staub, Abgase in unmittelbarer Umgebung (15m Entfernung). 
 
- 20 % (Urteil des LG Göttingen, Az. 5 S 60/85) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bordell 
 
 
 
im Haus. 
 
- 30 % (Urteil des AG Charlottenburg, MM 1988, S. 367) 
 
- 22 % (Urteil des AG Regensburg, Az. 3 C 1121/90) 
 
 
 
 
 
 
 
Briefkasten 
 
 
 
defekter Schließmechanismus, eingeworfene Post wird nass. 
 
- 1 % (Urteil des AG Mainz, WM 1996, S. 701) 
 
 
 
 
 
 
 
Container 
 
 
 
auf dem Hof, Lärm durch Einwerfen von Flaschen nach 22 Uhr oder am Wochenende nach 20 Uhr. 
 
- 10 % (Urteil des LG Berlin, Az. 64 S 322/94) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Diskothekenlärm 
 
- 30 % (Urteil des AG Köln, Az. 155 C 5035/77) 
 
 
 
 
 
 
 
Einrüstung der Fassade 
 
 
 
weniger Licht, Balkon kann nicht genutzt werden. 
 
- 15 % (Urteil des AG Hamburg, WM 1996, S. 30) 
 
 
 
 
 
 
 
Elektrik 
 
 
 
vollständiger Ausfall (Warmwasser, Licht, Kochgelegenheit). 
 
- 100 % (Urteil des AG Neukölln, Az. 9 C 613/87) 
 
 
 
 
 
 
 
Fenster sind undicht 
 
 
 
Küchenwand ist wegen eindringender Feuchtigkeit schwarz. 
 
- 20 % (Urteil des LG Hannover, Az. 11 S188/7

Fernsehempfang gestört 
 
- 10 % (Urteil des AG Schöneberg, GE 1988, S. 361) 
 
 
 
 
 
 
 
Feuchtigkeit 
 
 
 
in der Wohnung, Nässe und Tropfwasser an der Decke und feuchter Teppichboden. 
 
- 50 % (Urteil des AG Leverkusen, Az. 23 C 471/76) 
 
 
 
 
 
 
 
Garten nicht nutzbar 
 
 
 
da dort Bauschutt gelagert wird. 
 
- 10 % (Urteil des AG Köln, Az. 214 C 83/94) 
 
 
 
 
 
 
 
Gegensprechanlage 
 
 
 
und elektrischer Türöffner defekt. 
 
- 5 % (Urteil des LG Berlin, GE 92, S. 159) 
 
 
 
 
 
 
 
Hauseingangstür defekt 
 
- 3 % (Urteil des AG Neukölln, Az. 14 C 271/87) 
 
 
 
 
 
 
 
Heizungsausfall 
 
 
 
während der Wintermonate. 
 
- 100 % (Urteil des LG Berlin, Az. 65 S 70/92) 
 
 
 
 
 
 
 
Heizungsgeräusche 
 
 
 
die das Schlafzimmer unbenutzbar machen. 
 
- 75 % (Urteil des LG Mannheim, ZMR 1978, S. 84) 
 
 
 
 
 
laute und ziemlich deutliche Knackgeräusche der Heizung. 
 
- 10 % (Urteil des LG Hannover, Az. 9 S 211/93) 
 
 
 
 
 
 
 
Keller wird dem Mieter entzogen. 
 
- 10 % (Urteil des AG Köln, Az. 218 C 102/81) 
 
 
 
 
 
 
 
Klingel bei einer Neubauwohnung fehlt 
 
- 5 % (Urteil des AG Potsdam, WM 1996, S. 760) 
 
 
 
 
 
 
 
Mülltonnen sind zu klein 
 
- 5 % (Urteil des AG Potsdam, WM 1996, S. 760) 
 
 
 
 
 
 
 
Rostiges Leitungswasser 
 
- 10 % (Urteil des AG Spandau, Az. 211 C 3195/79) 
 
 
 
 
 
 
 
Schimmelpilzbefall in Wohn-, Schlafzimmer und Bad. 
 
- 20 % (Urteil des LG Osnabrück, Az. 11 S 277/8

Toilette unbenutzbar einziges WC in der Wohnung. 
 
- 80 % (Urteil des LG Berlin, MM 1988, S.213) 
 
 
 
 
 
 
 
Bagatellschäden, die der Mieter mit geringem Aufwand beseitigen kann, führen nicht zur Mietminderung. Ist nur die Glühbirne im Flur defekt, darf die Miete nicht gekürzt werden. Eine Mietminderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war oder der Mieter ihn selbst verschuldet hat. 
 
 
 
 
 
 
 
So wandeln Sie Mängel in Geld um 
 
 
 
 
 
Schritt I 
 
 
 
Informieren Sie den Vermieter immer umgehend über den Wohnungsmangel. Damit erhält er die Chance, noch rechtzeitig etwas zu unternehmen und den Schaden zu begrenzen. Unterlassen Sie das, können Sie – wenn bereits etliche Monate verstrichen sind – Ihren Anspruch auf Mietminderung verlieren. Schlimmer noch: Sie müssen unter Umständen dem Vermieter den entstandenen Schaden ersetzen, weil nicht rechtzeitig genug Abhilfe geschaffen werden konnte. 
 
 
 
 
 
Schritt II 
 
 
 
Rührt sich der Vermieter nicht, können Sie die Miete kürzen. Um wie viel, hängt davon ab, wie gravierend der Mangel ist (siehe "Diese Mängel sind bares Geld wert"

. Einige Gerichte mindern in Prozent-Anteilen von der Kaltmiete, andere nehmen die Gesamtmiete (Kaltmiete plus Nebenkosten- plus Heizkostenvorschuss) als Maßstab. 
 
 
 
Mieter die keinen gesonderten Nebenkostenvorschuss zahlen (so genannte Inklusivmiete), können nur von der Brutto-Kaltmieten mindern. Bei Mietern, die die Nebenkosten gesondert entrichten, ist es in der Rechtsprechung streitig, auch von der Brutto- oder Nettokaltmiete zu mindern ist. Man kann Mietern insofern nur raten, sich beim örtlichen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt über die Spruchpraxis der jeweiligen Richter zu informieren. 
 
 
 
Beweissicherung 
 
Immer wieder werden vor Gericht Minderungen nicht anerkannt, weil der Mieter die Mängel nicht ordnungsgemäß dokumentiert hat und diese damit nicht im Prozess substantiiert vorgetragen werden konnten. Es ist daher in jedem Falle zu raten, alle Mängel durch Fotos zu dokumentieren oder auch unabhängigen Zeugen (z. B. Nachbarn) die Mängel zu zeigen. Will man auf Grund von Kälte in der Wohnung mindern, so sollte jeden Tag mehrfach die Raumtemperatur gemessen werden und in einer Tabelle dokumentiert werden. Auch bei Lärmbelästigung ist dringend zu raten, die Art und den Umfang des Lärms regelmäßig in einer Art Tagebuch zu dokumentieren. 
 
 
 
 
 
Schritt III 
 
 
 
Erfolgt trotz Mietminderung keine Reaktion des Vermieters, bleiben Ihnen noch zwei weitere Möglichkeiten: Sie können einen größeren Teil der Miete einbehalten oder sogar selbst dafür sorgen, dass der Mangel behoben wird. Das Letztere sollten Sie aber nur in dringenden Notfällen tun, beispielsweise, wenn im Winter die Heizung mehrmals täglich ausfällt und Sie den Verwalter oder Vermieter nicht erreichen können. Schließlich kann keiner von Ihnen verlangen, dass Sie mehrere Tage lang frierend in Ihrer Wohnung sitzen. 
Quelle: Freenet

Stichwörter: mietminderungstabelle

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