Rechte und Pflichten von Vermietern

Damit Finanzen und Haussegen nicht in Schieflage geraten, sollten Eigentümer ihre Rechte als Vermieter kennen. Das geht schon bei der Miete los. Grundsätzlich könne die Höhe der Miete zwar frei vereinbart werden, sagt Gero Kensy vom Verein Deutscher Wohnungseigentümer in Berlin. "Aber die Obergrenze ist die ortsübliche Miete". Vergleichswerte finden sich in Mietspiegeln. Auch bei Mieterhöhungen kommt es auf die Vergleichswerte an. <br />
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Die Betriebskosten für die Wohnung kann der Vermieter an den Mieter weitergeben. Instandhaltung und Sanierung gehen zu Lasten des Eigentümers. Kleinere Arbeiten könne er hingegen vertraglich auf den Mieter abwälzen, sagt Hans Reinhold Horst, Vorsitzender des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen in Hannover. "Die Grenze liegt bei 100 Euro pro Reparatur." Der Aufwand dürfe im Jahr 300 Euro oder sechs Prozent der Jahresnettomiete nicht übersteigen. <br />
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Schönheitsreparaturen an den Innenräumen müsse der Mieter komplett übernehmen. Beteiligen muss er sich auch an Modernisierungen. "Der Vermieter kann die jährliche Miete um elf Prozent der Baukosten erhöhen", erklärt Horst. Dazu zählen Vorhaben, die den Wohnwert steigern und mit Eingriffen in die Bausubstanz verbunden sind. <br />
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Wie der Mieter seine Wohnung nutzen darf, kann der Eigentümer nur teilweise beeinflussen. So müsse er darauf achten, dass sich der Vertrag mit den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft in Einklang befindet, so Horst. Zudem müsse er sich an die gesetzlichen Regeln halten. So habe der Mieter etwa ein Recht, Kleintiere zu halten. <br />
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Will der Mieter einen Mitbewohner aufnehmen, ist das Einspruchsrecht des Vermieters eingeschränkt. Akzeptieren müsse er es, wenn es sich um den Lebensgefährten oder Nachwuchs des Mieters handelt, sagt Horst. Allerdings habe er das Recht, die Betriebskosten entsprechend anzupassen. Untersagen könne er es, wenn der Mieter andere Personen dauerhaft aufnimmt oder untervermietet. <br />
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"Die nicht erlaubte Untervermietung ist ein Kündigungsgrund", sagt die Rechtsanwältin Inka Witte aus Berlin. Auch bei anderen unzumutbaren Verstößen gegen den Mietvertrag könne der Vermieter kündigen. Das setze aber eine Abmahnung voraus. "Bei Zahlungsverzug ist eine fristlose Kündigung möglich", erklärt Witte. Das gelte jedoch nur, wenn der Mieter mindestens mit einem "erheblichen Teil" der letzten beiden Mieten in Rückstand ist oder sich die Schulden über einen längeren Zeitraum auf zwei Monatsmieten addiert haben. <br />
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Ansonsten haben Vermieter nur wenig Möglichkeiten, einen Mietvertrag zu kündigen. "Eine fristgerechte Kündigung gibt es nur aus zwei Gründen: bei Eigenbedarf oder bei der so genannten Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung", erläutert Witte. <br />
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Kündigt ein Mieter, so gelten meist die gesetzlichen Fristen. Auf einen vom Mieter gestellten Nachmieter muss sich der Vermieter jedoch nicht einlassen. "Die Sache mit den drei Nachmietern ist ein Märchen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag." Allerdings rät Witte zu einer vernünftigen Einigung. <br />
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