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Einen kostspieligen Fehler begehen Sie, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag die laufende Renovierungspflicht mit einer Endrenovierungsklausel kombinieren. Dies hat der Bundesgerichtshof jetzt wieder klargestellt.<br />
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Ein Düsseldorfer Vermieter hatte dies in seinem Mietvertrag so vereinbart:<br />
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§ 8 Instandhaltung der Mieträume<br />
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Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen fachmännisch auszuführen. Bei Küchen mindestens in einem Abstand von 2 Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von 3 Jahren, bei Wohnräumen mindestens von 4 Jahren und bei Schlafräumen mindestens von 6 Jahren.<br />
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§ 12 Beendigung der Mietzeit<br />
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Die Mieträume sind bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziffer 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben.<br />
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Fehler im Mietvertrag kostete Vermieter 15 904,79 Euro<br />
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Als der Mieter auszog ohne zu renovieren, wollte der Vermieter von ihm Schadenersatz haben: Für das Renovieren der Wohnung, den Mietausfall für 5 Monate und noch ein paar kleinere Beschädigungen kam so eine Schadenssumme von insgesamt 15 904,79 Euro zusammen.<br />
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Bis zum Bundesgerichtshof kämpfte der Vermieter um sein Geld - erfolglos! Die Kombination von Endrenovierungsklausel und den laufenden Schönheitsreparaturen brachte seinen Anspruch letzten Endes zum Kippen. Mehr zu den Renovierungsfristen finden Sie hier.<br />
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Beim Auszug muss Ihr Mieter nur renovieren, wenn die Renovierung auch fällig ist<br />
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Die Renovierungsverpflichtung verstieß gegen § 9 AGBG (seit dem 1.1.2002 § ). Den Mieter können Sie nicht per Klausel verpflichten, die Mieträume beim Auszug unabhängig davon zu renovieren, wann er das letzte Mal renoviert hat.<br />
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Eine Endrenovierung können Sie als Vermieter nur dann verlangen, wenn die vereinbarten Renovierungsfristen abgelaufen sind und der Mieter ohnehin renovieren müsste. Das muss klar aus Ihrem Mietvertrag hervorgehen.<br />
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In der Rückgabeklausel des Düsseldorfer Vermieters stand dagegen das genaue Gegenteil: Dass der Mieter selbst dann renovieren müsse, wenn die für die Schönheitsreparaturen vereinbarten Fristen noch nicht abgelaufen seien.<br />
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Bei den Schönheitsreparaturen rächt sich schon der kleinste Fehler!<br />
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Zuviel verlangt! Denn laut Gesetz ist eigentlich der Vermieter instandhaltungspflichtig (§ ). Zur Instandhaltungspflicht zählt auch das Durchführen von Schönheitsreparaturen. Die Pflicht lässt sich allerdings auf den Mieter übertragen - jedoch nur, wenn bestimmte Spielregeln eingehalten werden.<br />
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Der Bundesgerichtshof nahm beide Klauseln zusammen unter die Lupe. Obwohl sie unter weit voneinander getrennten Paragrafen standen und unterschiedliche Überschriften trugen, bewertete sie das Gericht als zusammengehörig.<br />
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Selbst wenn also eine der Klauseln für sich genommen wirksam gewesen wäre, hätte die Zusammengehörigkeit zwangsläufig auch die Unwirksamkeit der anderen, vielleicht zulässigen Klausel nach sich gezogen.<br />
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Gericht entschied: Mieter darf ausziehen ohne zu renovieren<br />
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Das Gericht legte sich nicht fest, ob die einzelnen Regelungen unter §§ 8 und 12 für sich genommen wirksam wären. Bedenken äußerte es jedoch hinsichtlich der Renovierungsfristen und den Mieterpflichten was das Parkett betraf.<br />
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Der Mieter jedenfalls bekam Recht: Er durfte ausziehen ohne auch nur 1 Pinselstrich vornehmen zu müssen (BGH-Urteil v. 14.5.2003 - VIII ZR 308/02). Weil er zu Recht ausgezogen war ohne zu renovieren, musste er dem Vermieter auch nicht den Mietausfall für 5 Monate bezahlen.<br />
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Nicht einmal die Schäden an den Fliesen in der Küche und im Bad musste er dem Vermieter ersetzen: Nach etwa 20 Jahren Mietzeit könnten solche Schäden durch Verschleiß und eine vertragsgemäße Nutzung schon einmal entstehen.<br />
Quelle:Steuernetz.de<br />
