BGH 2002-04-10 Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung wg. Energiesparmaßnahmen
BGH Beschluss vom 10. April 2002 Az.: VIII ARZ 3/01 Rechtsnorm: MHG § 3 Abs. 3 Satz 2
Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (seit 1. September 2001: § 559 b Abs. ) bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung.
Gründe
I.
Die Kläger sind seit 1978 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten, einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft. Die Beklagte kündigte im Frühjahr 1998 schriftlich die Durchführung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen an dem Haus an. Sie lies in der Folgezeit unter anderem eine Dammschicht an den Außenwänden und der Kellerdecke anbringen, neue Fenster und Turen einbauen sowie einen neue Heizungsanlage installieren. Nach Abschluss der Arbeiten erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 26. November 1998 eine Erhöhung des monatlichen Nettomietzinses der Kläger für die Zeit ab 1. Februar 1999. Dem Schreiben waren eine unter Abzug eines Instandsetzungsanteils nach Gewerken aufgeschlüsselte Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen Kosten und eine Beschreibung der durchgeführten Maßnahmen beigefügt. Für die Fassade und die Kellerdecke wurde darin - wie auch schon im Ankündigungsschreiben - deren Wärmedurchgangskoeffizient (sogenannter k-Wert) vor und nach der Anbringung der Dämmschicht mitgeteilt.
Mit ihrer beim Amtsgericht Halle-Saalkreis erhobenen Klage begehren die Kläger die Feststellung, nicht aufgrund der Mieterhöhung der Beklagten vom 26. November 1998 zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses verpflichtet zu sein. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat die Mieterhöhungserklärung für unwirksam gehalten, weil die Höhe der für die Instandsetzung abgezogenen Kosten nicht nachvollziehbar sei und eine Wärmebedarfsberechnung fehle. Das Landgericht Halle möchte auf die dagegen von der Beklagten eingelegte Berufung die Klage weitgehend abweisen. Es ist der Ansicht, die Mieterhöhungserklärung entspreche den formellen Anforderungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG. Insbesondere habe die Beklagte mit der Mieterhöhungserklärung keine Wärmebedarfsberechnung vorlegen müssen, sondern dem Erfordernis der Erläuterung der Berechnung jedenfalls durch die Angabe der alten und neuen k-Werte genügt. Das Landgericht sieht sich an einer dahingehenden Entscheidung aber durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. August 2000 (8 RE-Miet 6159/00, NJW-RR 2001, 588 = WuM 2000, 535) gehindert, wonach ein Vermieter, der eine Mieterhöhung wegen Wärmedämmmaßnahmen geltend macht, in der Mieterhöhungserklärung durch eine Wärmebedarfsberechnung darlegen müsse, in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergebe. Das Landgericht Halle hat deshalb dem Oberlandesgericht Naumburg folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:
"Genügt ein Vermieter nach der Durchführung von Wärmedämmassnahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 MHG zur Erläuterung der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie, wenn er in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG lediglich die Wärmedurchlaufkoeffizienten (K-Wert) der alten Gebäudeteile und der neu renovierten Teile des Gebäudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wärmebedarfsberechnung vorlegt?"
Das Oberlandesgericht Naumburg hat sich durch Beschluss vom 12. November 2001 (9 RE-Miet 1/01, NZM 2002,1
der Rechtsmeinung des Landgerichts Halle im wesentlichen angeschlossen und dem Bundesgerichtshof die Rechtsfrage zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vorgelegt:
"Genügt ein Vermieter nach Durchführung von Wärmedämmassnahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (= § 559 b Abs. n.F.) zur Erläuterung der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie, wenn er in der Mieterhöhungserklärung lediglich die Wärmedurchgangskoeffizienten (K-Wert) der alten und der renovierten Teile des Gebäudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wärmebedarfsberechnung vorlegt?"
II.
Die Vorlage an den Bundesgerichtshof ist zulässig (§ 541 Abs. 1 ZPO, gemäß § 26 Nr. 6 EGZPO in der am 31. Dezember 2001 geltenden Fassung).
1. Gegenstand der Vorlage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Das Landgericht hat als Berufungsgericht darüber zu entscheiden.
2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist vom Rechtsstandpunkt des Landgerichts aus für die Entscheidung über die Berufung der Beklagten erheblich. Das Landgericht ist der Auffassung, das die Mieterhöhung der Beklagten teilweise, nämlich in Hohe von 65,02 € (127,17 DM) materiell begründet ist und hat dies nachvollziehbar dargelegt. Die Berufung der Beklagten ist aber nur dann in diesem Umfang erfolgreich, wenn ihre Mieterhöhungserklärung vom 26. November 1998 nicht wegen Fehlens einer Wärmebedarfsberechnung unwirksam ist. Die Vorlagefrage ist dahin zu verstehen, das lediglich zu beantworten ist, ob dem Erfordernis einer Erläuterung in § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG allein durch die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung im Sinne von Anlage 1 der WärmeschutzV vom 16. August 1994 (BGBl. 1994 I S. 2121, seit 1. Februar 2002: Anlage 1 zur Energie-Sparverordnung vom 16. November 2001, BGBl. 2001 I S. 3085) genügt werden kann. Ob dannn, wenn ersteres zu verneinen wäre, für die Erläuterung der Mieterhöhung zumindest die Mitteilung der Wärmedurchgangskoeffizienten der alten und der renovierten Teile des Gebäudes notwendig ist, ist nicht Gegenstand der Vorlage; denn die Beantwortung dieser Frage ist nicht entscheidungserheblich, weil die Beklagte die k-Werte für diejenigen Bauteile, für welche das Landgericht entsprechende Angaben verlangt, in der Erhöhungserklärung tatsachlich mitgeteilt hat. Aus der Verknüpfung beider Alternativen der Vorlagefragen mit "oder erst dann" und der Begründung der Vorlagebeschlusse ergibt sich, das der Rechtsentscheid nur dazu eingeholt werden soll, ob die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung unabdingbar erforderlich ist. Dem tragt die Formulierung der Antwort auf die Vorlagefrage Rechnung.
3. Das vorlegende Oberlandesgericht will von der Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts abweichen (
hat diese Frage gestellt