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Streit um Abstandszahlungen
Grundsätzlich muß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt so hinterlassen, wie es übernommen hat § (neu) früher § )
Das bedeutet, alles was der Mieter eingebracht hat, muss er wieder ausbauen und den Altzustand wieder herstellen. Wie bei jeder Regel gibt es aber auch hier Ausnahmen:
So darf der Mieter die Wohnung so verlassen, wenn der Vermieter sich damit einverstanden erklärt hat (hier: Teppichboden) und den Mieter nicht verpflichtet hat, beim Auszug den alten Zustand wiederherzustellen.
Abstand vom Vormieter
Der zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossene Vertrag über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen ist insgesamt nichtig, soweit zwischen dem Wert der zu übernehmenden Einrichtungsgegenstände und dem dafür zu zahlenden Entgelt ein auffälliges Mißverhältnis besteht. (LG Berlin, Az. 64 S 177/96, aus: GE 9/97, S 557)
Hat der Mieter bei Auszug Anspruch auf Entschädigung?
Für Mieterinvestitionen muß der Vermieter in folgenden Fällen bei Auszug des Mieters Entschädigung zahlen:
- wenn dieses vereinbart wurde (wenn möglich schriftlich)
- wenn er vom Mieter verlangt, daß die Einrichtungen in der Wohnung bleiben § (neu) – früher § 547 a Abs. );
- wenn es sich bei den Mieterinvestitionen um eine so genannte notwendige Verwendung handelt. Das sind bauliche Veränderungen und anderer Maßnahme, die erforderlich sind, um die Bewohnbarkeit der Wohnung zu erhalten oder überhaupt herbeizuführen § 536 a Abs. (neu) – früher § ).
In anderen Fällen kann der Mieter eine Kostenerstattung grundsätzlich nur dann verlangen, wenn die Veränderung auch im Interesse des Vermieters vorgenommen wurde. Allerdings muß der Mieter dies beweisen, was in der Praxis ohne schriftliche Vereinbarung oder Zeugen sehr schwierig sein wird.
Aus diesem Grund bleiben dem Mieter bei Auszug oft nur zwei Möglichkeiten; zum einen kann er versuchen, mit dem Vermieter eine Entschädigung zu vereinbaren, zum anderen kann er sich mit Zustimmung des Vermieters einen Nachmietersuchen, der an der Wohnung interessiert ist und deshalb die Einrichtung übernimmt und dafür eine Abstandssumme zahlt. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass derartige Vereinbarungen über das Entgelt unwirksam sind, soweit dieses in einem auffälligen Mietverhältnis zum Wert der Einrichtung steht (§ 4 a Abs. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes).
Darf der Mieter die eingebauten oder eingebrachten Gegenstände mitnehmen, wenn er das wünscht?
§ (neu) – früher 547 a BGB) regelt, wie mit eingebauten Gegenständen verfahren werden kann. Danach steht dem Mieter grundsätzlich ein „Wegnahmerecht“ hinsichtlich solcher Einrichtungen zu, mit denen er die Wohnung versehen hat. Dies betrifft beispielsweise Lampen, Badezimmer- und Kücheneinrichtungen, Wandschränke, Waschbecken, Duschboiler usw.
Allerdings kann der Vermieter die Ausübung des Wegnahmerechtes des Mieters durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, daß der Mieter ein berichtigtes Interesse an der Wegnahme hat.
Eine Vereinbarung, durch die das Wegnahmerecht des Wohnraummieters ausgeschlossen wird, ist nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist.
Das Recht des Mieters, die Einrichtung mitzunehmen, verjährt sechs Monate nach Ende der Mietzeit. Mit Eintritt der Verjährung kann der Mieter auch keine Ersatzansprüche wegen des Eigentumsverlustes mehr geltend machen (BGB WM 1987, S 262).
Was sollte also der Mieter tun?
Grundsätzlich ist es ratsam, vor Beginn der Um- oder Einbaumaßnahe mit dem Vermieter eine Modernisierungsvereinbarung zu treffen. Dieses schafft Klarheit und vermeidet Rechtsstreitigkeiten infolge der Um- oder Einbauarbeiten.
(siehe hierzu das „Muster einer Vereinbarung zw. Mieter und Vermieter vor Maßnahmen zur Wohnungsmodernisierung und zur Energieeinsparung / pdf-Datei)
( Acrobat Reader ab 5.1, erforderlich )
Streit um Abstand- und Ablösevereinbarung
Soll ein Wohnungssuchender bzw. neuer Mieter eine Abstandszahlung leisten, ist das in aller Regel unwirksam. Ablösevereinbarungen dagegen sind zulässig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem angemessenen Verhältnis stehen (Bundesgerichtshof VIII ZR 212/96).
Abstand ist ein Geldbetrag, der für das bloße Freimachen der Wohnung gefordert wird. Zahlen soll den Betrag der Wohnungssuchende, meistens an den Vormieter. Eine derartige Vereinbarung ist nach Paragraph 4 a Wohnungsvermittlungsgesetz unwirksam. Der Vormieter, der mit Zustimmung des Vermieters einen Nachmieter sucht, darf von diesem auch keine "Prämie" oder "Maklerprovision" verlangen. Erlaubt ist lediglich die Forderung nach Kostenerstattung für den eigenen Umzug. Der Wohnungssuchende muss aber allenfalls die nachweislich entstandenen Umzugskosten erstatten.
Ablösevereinbarungen sind Verträge, mit denen sich der Wohnungssuchende verpflichtet, bei der Anmietung der Wohnung Einrichtungsgegenstände des Vormieters zu übernehmen. Das ist zulässig. Rechtlich wird hier ein Kaufvertrag abgeschlossen. Eine derartige Vereinbarung kann sinnvoll sein, wenn zum Beispiel die fast neue Einbauküche des Vormieters übernommen werden soll.
In der Praxis ist die Ablösevereinbarung aber oft ein verkappter Abstand. Wenn minderwertiges Mobiliar zu Spitzenpreisen verkauft wird, ist das unwirksam. Der Preis für die Möbelstücke darf nicht in einem "auffälligen Missverhältnis zum Wert" stehen. Die übernommenen Möbel müssen ihr Geld in etwa auch wert sein. Das heißt, nicht jede überzogene Preisforderung des Vormieters macht die Ablösevereinbarung unwirksam. Von einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann man erst sprechen, wenn der Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt.
Weitere Informationen finden Sie in der Mieterbund-Broschüre "Geld sparen beim Umzug", die Sie bei allen örtlichen Mietervereinen kaufen oder hier bei uns im Internet unter der Rubrik "Ratgeber" bestellen können.
Abstandszahlungen
(dmb) Ein Vermieter oder ein Vormieter darf von einem wohnungssuchenden Mieter weder eine Maklerprovision, eine Auszugsprämie oder eine Abstandszahlung fordern. Zulässig sind nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) dagegen so genannte Ablösevereinbarungen.
Mit Hilfe derartiger Kaufverträge verpflichtet sich der Wohnungssuchende, bei der Anmietung der Wohnung bestimmte Einrichtungsgegenstände des Vormieters zu übernehmen.
Häufig sei eine Ablösevereinbarung in der Praxis aber ein "verkappter" Abstand, warnt der Mieterbund, nämlich dann, wenn wertloses Mobiliar zu Höchstpreisen abgegeben werden soll. Das ist nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig. Der Preis für die Möbelstücke darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu deren Wert stehen.
Zwar ist nicht jede überzogene Preisforderung des Vermieters unwirksam, wenn aber der geforderte Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt, kann der Wohnungssuchende zuviel Gezahltes zurückfordern. Sein Rückforderungsanspruch verjährt nach vier Jahren.
Ist zum Beispiel die für 5.000 Euro gekaufte Einbauküche nur noch rund 1.000 Euro wert, muss der Wohnungssuchende höchstens diese 1.000 Euro plus 50 Prozent zahlen. Alles, was über 1.500 Euro liegt, kann er zurückfordern.
