Betriebskosten umlegen

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Was sind sonstige Betriebskosten? 
In der Zweiten Berechnungsverordnung findet sich diese gesetzliche Definition der sonstigen Betriebskosten: Es sind diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch ... den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes ..., der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks oder der Anlagen des Grundstücks laufend entstehen. Es muß sich demnach um objektbezogene Kosten handeln, die ständig, wenn auch nicht unbedingt jährlich, entstehen. Sonstige Betriebskosten entfallen auf Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen. Zum Katalog der 16 umlagefähigen Betriebskostenarten können also weitere hinzukommen, die nicht ausdrücklich genannt sind. 
 
Überblick: Das können sonstige Betriebskosten sein 
 
Müllschlucker/-absauganlagen 
Überprüfung der Feuerlöschgeräte 
Überprüfung der Blitzableiter 
Kosten von Gemeinschaftseinrichtungen (Beispiele: Schwimmbad, Sauna) 
Wartung von Lüftungsanlagen 
Abwasserreinigung 
Alarm-/Türöffneranlage 
Wartung von Sprinkleranlagen und Rauchmeldern 
Videoüberwachung 
Sondermüll-Entsorgung 
Kosten für Bereitschaftsdienste 
Überprüfungen der Brennstoffversorgung 
Freie Hand für Vermieter? 
Alles, so könnte man glauben, ließe sich unter Sonstige nehmen und den Mietern anlasten - alles, was nicht zu den 16 Kostenarten gehört (vergleiche Der Vermieter 5/98 und 6/9

. Doch die Regelung dient nicht dazu, im Mietvertrag übersehene oder neu auftretende Kostenarten automatisch umlagefähig zu machen. 
Rechtsentscheide hindern den Vermieter ohnehin, über den Grundkatalog hinaus weitere Kosten als umlagefähig zu vereinbaren. Denn das käme einer verdeckten Mieterhöhung gleich. 
OLG Koblenz, WM 86, 50 
OLG Karlsruhe, WM 88, 204 
 
Die Voraussetzungen im einzelnen 
Das sind die Voraussetzungen für die Hereinnahme sonstiger Betriebskosten in die Abrechnungen: 
 
- objektbezogen Die Kosten müssen sich auf das Objekt als solches mit seinen Nebengebäuden und Anlagen beziehen. Beispiel: Kosten für Müllabsauganlagen - nicht jedoch Kosten für die Nebenkostenabrechnung (außer Heizung und Wasser), bei denen es sich um verwaltungsbezogene Kosten handelt. 
- laufend Das ständige Entstehen ist eine weitere Voraussetzung. Beispiel: Darunter kann die TÜV-Wartung des Gastanks nicht fallen - wohl aber die Kosten für die Überprüfung der Feuerlöscher, auch wenn sie nur im Abstand mehrer Jahre vorgenommen wird. 
- Betriebs- und Wartungskosten Hiervon sind unbedingt alle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten abzugrenzen (Vorwegabzug!). Gerade hier sind die Unterscheidungen im Einzelfall strittig und schwierig. Sind die Kosten der Dachrinnenreinigung oder -beheizung nun eher Instandhaltungs- oder Wartungskosten? 
- Nicht bereits im Katalog der 16 Arten erfaßte Kosten Beispiel: Eichkosten für die Wärme- oder Wasserzähler sind nach der gesetzlichen Regelung als Kosten der Verwendung einer solchen Ausstattung den vorangegangenen Ziffern unterzuordnen. 
 
Rechtssicherheit für den Vermieter 
Der Überblick zeigt die Kosten, die sich den Sonstigen zuordnen lassen können - sie müssen es aber nicht! Auch wenn prinzipiell Einigkeit herrscht, Kosten für Gemeinschaftsanlagen einzubeziehen, müssen die tatsächlich anfallenden Kosten außerdem noch dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. 
 
Die in der Rechtsprechung vertretenen Meinungen sind extrem unterschiedlich. Wie das im Regelfall zuständige Amtsgericht für Ihren konkreten Einzelfall entscheidet, läßt sich nicht voraussehen. Beispiel: Kosten der Dachrinnenbeheizung mögen in den südlichen Bundesländern umlagefähig sein - in den nördlichen könnten sie möglicherweise als nicht einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechend abgelehnt werden, weil überflüssig. 
 
Beispiele: Allein zum Thema Dachrinne (Reinigung und Beheizung) sind mehrere im Ergebnis unterschiedliche Urteile veröffentlicht worden: 
 
 
LG Berlin, ZMR 55, S. XI 
LG Hamburg, WM 89, 640 
AG Freiburg, WM 89, 28 
LG Hamburg, WuM 89, 640 
AG Köln, WuM 85, 368 
 
Diese Umlagen haben die Gerichte dagegen abgelehnt: 
 
 
Kosten für Wach- und Schließgesellschaft 
OLG Düsseldorf, MDR 91, 964 
Kosten der Anschaffung von Feuerlöschern 
AG St. Goar, DWW 90, 152 
Bank- und Kontogebühren 
OLG Karlsruhe 
DWW 88, 168 
Kosten der Abrechnung und deren Versendung 
OLG Koblenz, WuM 86, 50 
Kosten der Gastankmiete 
AG Bad Kreuznach, WM 89, 310 
TÜV-Abnahme eines Gastanks 
AG Rheine, WM 85, 345 
Wartung von Klingel- und Sprechanlagen 
AG Hamburg, WM 88, 308 
 
Es kommt auf den Mietvertrag an 
Der Vermieter sollte auf Nummer sicher gehen und die beim Abschluß des Vertrages bekannten oder vorhersehbaren sonstigen Betriebskosten gesondert aufführen. Schwierig wird es aber dann, wenn Sie in Anlehnung des Gerichtsurteils des OLG Hamm die bloße Bezugnahme auf die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung als ausreichend ansehen. Klausel: Umlage aller Kosten nach Anlage 3 zu § 27 II. BVO OLG Hamm, WM 97, 542 
 
Besser erscheint es, diese Anlage im aktuellen Wortlaut dem Mietvertrag unter Bezugnahme beizufügen und bei der letzten Position sonstige Betriebskosten die Kosten als insbesondere einzutragen, die hier umgelegt werden sollen. Zwar haben Gerichte den Erlaß eines Rechtsentscheides zu der Frage abgelehnt, ob diese sonstigen Kosten im Mietvertrag näher bezeichnet werden müssen. 
OLG Oldenburg, WM 95, 430 
 
Das Gericht hat jedoch in seiner Urteilsbegründung zu verstehen gegeben, daß eine inhaltliche Bestimmung von der Rechtsprechung gefordert wird. Deshalb empfiehlt es sich, hier auf der sicheren Seite zu bleiben und die Kosten im einzelnen zu benennen. So kann im Einzelfall argumentiert werden, der Mieter sei ja im voraus auf diese Kosten hingewiesen worden und habe sie akzeptiert. Dies tut er sonst erst dann, wenn er über einen längeren Zeitraum hinweg widerspruchslos diese Kosten zahlt. 
 
Wie sieht die Abrechnung aus? 
Die sonstigen Betriebskosten werden in der Nebenkostenabrechnung zusätzlich zu den üblichen Kosten aufgeführt. Es genügt jedoch nicht, wenn es lediglich sonstige Kosten heißt. Vielmehr verlangt die Nachvollziehbarkeit beim Mieter gerade, daß diese Kosten im einzelnen näher bezeichnet werden. Bei einer umfangreichen Abrechnung mit vielen Positionen dürfte es zulässig sein, bei einem identischen Verteilerschlüssel, wie qm-Basis, mehrere sonstige Kosten unter genauer Bezeichnung zusammenzufassen.

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