Die Erklärung zur Erhöhung der Grundmiete und zur Betriebskostenumlage bedarf zu ihrer Wirksamkeit bei Erstellung mit automatischen Einrichtungen der Unterschrift des Erklärenden oder seines handlungsberechtigten Vertreters; die Unterschrift muss nicht eigenhändig erfolgt sein.
Eheleute als Mieter (§ 100 Abs. 3 ZGB) sind in der Mieterhöhungserklärung eindeutig als vertragliche Erklärungsgegner zu bezeichnen; das Erhöhungsschreiben muss an beide Mieter gerichtet sein. Eine formalhaft alternative Adressierung ("Herrn/Frau X."
ist unzureichend.
Das aufgrund unwirksamer Erhöhungserklärung Erlangte muss der Vermieter herausgeben; insbesondere ein Großvermieter kann sich nicht auf mangelnde Rechtskenntnis berufen.
(KrsG Cottbus-Stadt, Urteil vom 24.01.1992 - 40 C 77/91) WM 92, 109
s. auch § 11 MHG
Der Zusammensetzung des höchstzulässigen Mietzinses ist nur dasjenige Bad zugrundezulegen, welches vom Vermieter eingebaut und voll funktionstüchtig ist. Ein Berechnungsfehler zur Zusammensetzung des Mieterhöhungsbetrages führt - anders als ein bloßer Rechenfehler - zur Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung.
Die Betriebskostenumlageerklärung bedarf zur Wirksamkeit der Bezeichnung der einzelnen, vom Vorauszahlungsbetrag abgedeckten Betriebskostenarten.
(AG Naumburg, Urteil vom 13.10.1992 - 3 C 371/92) WM 92, 681
s. auch § 11 MHG, § 1 BetrKostUV, § 2 BetrKostUV, § 9 BetrKostUV, § 11 BetrKostUV
Die Erhöhung der umlagefähig vereinbarten Betriebskosten während der Abrechnungsperiode muss der Vermieter dem Mieter nicht anzeigen. Die Betriebskosten sind bei der Jahresabrechnung der Vorauszahlungen anzusetzen. Das gilt auch bei Grundsteuererhöhung nach Wegfall der Grundsteuerermäßigung.
(LG Bochum, Urteil vom 20.06.1990 AZ 10S50/90) WM 90, 522
s. auch § 4 MHG
Zur Frage der Betriebskostenerhöhung gemäß § 4 Abs. 2 MHG bei (Teil-) Inklusivmiete.
(OLG Karlsruhe, Beschluss vom 22.04.1993 - 3 ReMiet 1 /93) WM 93, 257
s. auch § 4 Abs. 2 MHG
Der Vermieter kann durch den Mietvertrag berechtigt sein, die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen in der laufenden Abrechnungsperiode zu verlangen.
(AG Köln, Urteil vom 01.06.1994 - 201 C 63/94) WM 94, 612
s. auch § 4 MHG
Eine Betriebskostenerhöhungserklärung gemäß § 4 Abs. 2 MHG ist ebenso wie eine Betriebskostenabrechnung unwirksam, wenn sie lediglich Gesamtbeträge für die einzelnen Betriebskostenpositionen anführt, ohne diese nach Rechnungsdaten aufzuschlüsseln.
Eine Betriebskostenerhöhungserklärung gemäß § 4 Abs. 2 MHG ist unzulässig, wenn sie auf Steigerungen der Betriebskosten beruht, welche nach einer Anhebung des Bruttokaltmietzinses gemäß § 2 Miethöhegesetz eingetreten sind.
(LG Berlin, Urteil vom 11.08.1995 - 65 S 94/95) WM 95, 717
s. auch § 4 MHG
1. Eine Erhöhung der Kostenmiete für eine preisgebundene Wohnung aufgrund des Neueinbaus von Aufzügen ist nur dann begründet, wenn der Einbau den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert. Diese Voraussetzungen sind nicht unbedingt bei der kompletten Erneuerung einer 30 Jahre alten Aufzugsanlage erfüllt, auch wenn der Einbau eines neuen Systems zwangsläufig aufgrund des zwischenzeitlich technischen Fortschritts eine gewisse Komfortverbesserung mit sich bringt. Dies schließt aber die Instandsetzungsbedürftigkeit der alten Anlage nicht aus und reicht andererseits allein nicht aus, um die Voraussetzungen des § 11 Abs. 6 II. BV als gegeben anzusehen.
2. Die wirksame Erhöhung von Nebenkostenvorauszahlungen setzt deren genaue Berechnung und Erläuterung voraus.
(Urteil des AG Köln vom 03.08.1995 - 222 C 186/95) ZMR 96, IV
s. auch § 11 Abs. 6 II.BV; § 20 Abs. 4 NMV, § 4 Abs. 7 NMV
Die Anwendung der Kappungsgrenze des § 4 Absatz 3 BetrKostUV ist bei Anwendung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung nicht zulässig.
(AG Köthen, Urteil vom 18.06.1997, Az. 8 C 197/97 (IV)) HKA 97, 47
s. auch § 4 Abs. 3 BetrKostUV
1. Eine Betriebskostenerhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG ist unwirksam, wenn zwar die eigentliche Mieterhöhungserklärung unterschrieben ist, nicht jedoch die Erläuterung auf der Rückseite.
2. Eine Erhöhung des Mietzinses wegen gestiegenen Betriebskosten nach § 4
Abs. 2 MHG ist nur insoweit zulässig, als die Erhöhungen nach dem Wirksamkeitszeitpunkt des letzten Erhöhungsverlangens gemäß § 2 MHG eingetreten sind.
(LG Berlin, Urteil vom 07.10.1996, Az. 61 S 8/96) HKA 97, 42
s. auch § 2 MHG und § 4 MHG
Eine Mietzinserhöhung wegen gestiegener Betriebskosten bei einem Bruttokaltmietzins ist in Berlin, wenn dem bereits eine Erhöhung des (Bruttokalt-) Mietzinses nach § 2 MHG vorausgegangen ist, nur insofern gerechtfertigt, als das Ansteigen der Betriebskosten nach dem Wirksamwerden dieser Mieterhöhung geltend gemacht wird.
(KG Berlin, Beschl. Rechtsentscheid vom 05.08.1997, Az. 8 RE-Miet 8850/96) HKA 98, 4
s. auch § 2 MHG, § 4 MHG
Auch bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung, wie sie die Klägerin im vorliegenden Fall nach Maßgabe der HeizkostenV vorgenommen hat, sind die entsprechenden Kosten nur unter Beachtung der Kappungsgrenze in § 4 BetrKostUV umlagefähig. Während nämlich die HeizkostenV nur den Verteilerschlüssel betrifft und keine eigene Anspruchsgrundlage bildet, wird der Anspruch des Vermieters auf Zuzahlung der Betriebskosten durch die Regelung des § 4 Abs. 3 BetrKostUV in zulässiger Weise beschränkt.
(AG Fürstenwalde, Urteil vom 19.06.1997 - 15 C 554/1996) WM 98,320
s. auch § 4 BetrKostUV
Nach Wegfall der Preisbindung besteht keine gesetzliche Grundlage, die Mietstruktur durch einseitige Erklärung zu ändern. Selbst wenn man der Ansicht folgte, dass nach Wegfall der Preisbindung der Vermieter nach Treu und Glauben einen Anspruch auf Zustimmung zu einer angemessenen Vertragsanpassung hat, so gibt dies dem Vermieter nicht das Recht, nachträglich einseitig Nebenkosten für einen bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum zu verlangen.
(AG Münster, Urteil vom 20.01.1998 - 5 C 516/1997) WM 98,379
s. auch § , § 4 MHG, § 10 WoBindG
Als neu entstandene Betriebskosten sind die Kosten einer Gebäudeversicherung nicht umlagefähig, wenn das versicherte Risiko bereits bei Abschluss des Mietvertrages unverändert vorhanden, vom Vermieter aber nicht versichert worden war.
(AG Neustadt/Weinstraße, Urteil vom 07.03.1997 - 1 C 1450/1996) WM 99, 46
s. auch § , § 4 MHG
Kosten der Leitungswasser- und Sturmversicherung sind als neu entstandene Betriebskosten umlagefähig, wenn in dem Mietvertrag die Umlage von Versicherungskosten dem Grunde nach vereinbart ist, die Versicherungsverträge selbst aber erst im Verlaufe des Mietvertrags abgeschlossen werden.
(LG Frankfurt/M., Urteil vom 31.01.1997 - 2/17 S 295/96) WM 99, 46
s. auch § , § 4 MHG
Gegen die Rückforderung rechtsgrundlos gezahlter Mieterhöhungsbeträge kann der Vermieter den Wegfall der Bereicherung einwenden, wenn er bei Kenntnis der wahren Rechtslage Mieterhöhungen in diesem Umfang nach § 2 MHG durchgesetzt hätte.
(LG Essen, Urteil vom 14.09.1999 - 15 S 356/98 WM 2000, 254
s. auch § 2 MHG, § 10 MHG
Der Vermieter ist berechtigt, bei einem Mieterhöhungsbegehren nach § 2 MHG die höst zulässige Fehlbelegungsabgabe zu unterstellen, wenn der Mieter die Auskunft nach § 2 Abs. 1 a MHG nicht erteilt hat und der Vermieter in dem Auskunftsbegehren darauf hingewiesen hat, dass er bei Nichterteilung der Auskunft unterstellt, dass der Mieter die höchst zulässige Fehlbelegungsabgabe zu entrichten hat.
(LG Köln, Beschluss vom 12.08.1998 - 10 S 169/9
WM 2000, 256
s. auch § 2 MHG
Die Mieterhöhungserklärung nach Modernisierungsmaßnahmen in einem Großprojekt braucht nicht bis zur Unübersichtlichkeit und in nicht mehr vertretbarem Umfang mit Einzelheiten befrachtet zu werden. Die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung ist hinsichtlich jeder Einzelmodernisierung zu überprüfen.
(LG Kiel, Urteil vom 23.09.1999 - 1 S 65/99) WM 2000, 613
s. auch § 3 MHG
Es ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn die Regelung in § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG rückwirkende Erhöhungen von Betriebskosten zeitlich begrenzt und sich dies auch auf Nebenkosten auswirkt, deren Höhe dem Eigentümer wegen einer verzögerten Verwaltungspraxis erst spät bekannt geworden sind (hier: Grundsteuerveranlagungsbescheide).
(LG Frankfurt/M., Urteil vom 02.05.2000 - 2/11 S 409/99) ZMR 2000, 675
s. auch § 4 MHG
Will der Vermieter die Nebenkosten-Vorauszahlungen erhöhen, so hat er die Gründe hierfür in dem Erhöhungsschreiben für den Mieter nachvollziehbar darzulegen.
Erhebliche erhöhte Nebenkostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter für ihre Fälligkeit nachvollziehbar darzulegen.
(AG Hamburg, Urteil vom 27.04.2000 - 37a C 258/99) HKA 2000, 36
s. auch § 27 II. BV, § 25 a NMV
Bezahlt der Mieter aufgrund eines Mieterhöhungsschreibens, in dem auch Heiz- und Nebenkosten gemäß § 27 der II. BV geltend gemacht werden, ohne Beanstandung über einen Zeitraum von zwei Jahren die veranschlagten Nebenkosten, so hat er damit die umlagefähigen Nebenkosten akzeptiert.
(AG Koblenz, Urteil vom 02.10.1999 - 15 C 1198/99) HKA 2000, 16
s. auch § 27 II. BV
Erhöhen sich die nicht umgelegten Betriebskosten, so muss der Vermieter das Verfahren nach § 4 Abs. 2 MHG einhalten. Im Falle einer Kostensenkung besteht eine Ermäßigungspflicht (§ 4 Abs. 4 MHG). Für das Erhöhungsrecht gilt die Ausschlussfrist nach § 4 Abs. 3 MHG. Die Ermäßigungspflicht ist zeitlich unbegrenzt.
(LG Mannheim, Urteil vom 27.01.1999 - 4 S 141/9
HKA 2000, 14
s. auch § 4 MHG, § 20 NMV
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