BGH-Urteil ermöglicht mehr Flexibilität bei Mieterhöhungen

BGH-Urteil ermöglicht mehr Flexibilität bei Mieterhöhungen


Vermieter dürfen die Miete für Wohnraum laut einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes auch dann erhöhen, wenn der bisher bezahlte Betrag sich bereits innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt .



Urteil vom 6. Juli, Az. VIII ZR 322/04

Allerdings muss auch der neue, höhere Betrag innerhalb der Bandbreite für die ortsübliche Vergleichsmiete liegen. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) begrüßt dieses Urteil: „Das BGH-Urteil erleichtert Vermietern die vielen Regeln und Beschränkungen unterworfene Mieterhöhung und sorgt für mehr Rechtssicherheit“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD.

Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt das Preisniveau vergleichbarer Wohnungen innerhalb der Gemeinde, in dessen Gebiet die betroffene Wohnung liegt, bzw. einer nahe gelegenen, vergleichbaren Gemeinde, an. „Es handelt sich dabei nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne“, erläutert Schick. So könnte sich eine ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel zwischen 5 Euro/m² und 7 Euro/m² bewegen. Ein Vermieter, der hier bislang 6 Euro/ m² für eine Wohnung verlangt, darf die Miete also auf bis zu 7 Euro/m² erhöhen. „Voraussetzung ist allerdings weiterhin, dass die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr her ist. Außerdem gilt die so genannte Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöht werden – das gilt auch dann, wenn sie nach dieser Erhöhung noch deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt“, sagt Bettina Baumgarten, Mietrechtsanwältin in der Immobilienkanzlei Bethge & Partner, Hannover.

Der BGH hat der teilweise vertretenen Ansicht, die Ausgangsmiete müsse sich unter dem Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete halten, ansonsten sei eine Mieterhöhung nicht möglich, eine klare Absage erteilt. Dies ist völlig unerheblich für die Wirksamkeit der Mieterhöhung. Vorinstanzliche Gerichte waren davon ausgegangen, dass die Miete nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden darf, wenn sie darunter lag. Das ist aber nach Auffassung des BGH nicht korrekt.

Letztlich profitieren auch Mieter von dem neuen BGH-Urteil: „Müsste der Vermieter nämlich mit der Erhöhung warten, bis aufgrund einer allgemeinen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten die Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des Mietspiegels liegt, würde er, sobald eine Erhöhung möglich wäre, vermutlich immer den höchstzulässigen Betrag – also den Betrag am oberen Ende der Spanne – fordern.

Denn er könnte ja später keine Erhöhung innerhalb dieser Spanne mehr vornehmen“, erläutert IVD-Vizepräsident Schick. Mit der Klarstellung durch das BGH-Urteil könne der Vermieter aber jetzt problemlos den Einzelfall und auch die Bedürfnisse des Mieters berücksichtigen, ohne dass er befürchten muss, damit seine eigenen Rechte zu beschneiden.

Vermietern, die dieser noch immer komplizierten Art der Mieterhöhung aus dem Weg gehen wollen, empfiehlt der IVD, Staffelmietverträge abzuschließen. Bei dieser einigen sich beide Parteien einvernehmlich auf eine vertraglich garantierte, jährliche Mieterhöhung. Dabei legen sie fest, in welchem Umfang die Miete in den kommenden Jahren steigen wird.

Dabei muss zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen und die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich als Geldbetrag ausgewiesen werden. „Staffelmieten haben für Vermieter den Vorteil, dass sich die Miete automatisch erhöht, ohne kompliziertes Mieterhöhungsschreiben. Mieter haben den Vorteil, nicht von einer plötzlichen, unter Umständen umfangreichen Erhöhung überrascht zu werden, sondern können sich auf die langsam steigenden Beträge einstellen“, sagt Schick.