Makler: Keine Bonitätsprüfung des Mieters nach Mietvertragsa

Makler: Keine Bonitätsprüfung des Mieters nach Mietvertragsabschluss

Es besteht keine Pflicht des Maklers zur nachträglichen Bonitätsprüfung eines Mietinteressenten, wenn der Vermieter ohne Einholung einer Selbstauskunft den Mietvertrag bereits am Tag nach der ersten Besichtigung abschließt.

Das Oberlandesgericht (OLG) Celle hat damit die Klage eines Vermieters gegen einen Makler zurückgewiesen. Es hat klargestellt, dass dieser zur Bonitätsprüfung nach Abschluss des Mietvertrags nicht mehr verpflichtet ist. Dies gilt auch in dem Fall, in dem die beiden Parteien vereinbart hatten, dass der Makler eine Selbstauskunft des Mietinteressenten einholen und dessen Bonität überprüfen sollte. Das OLG machte deutlich, dass ein Mietinteressent Auskünfte über seine Bonität, insbesondere Selbstauskünfte, nicht dem Makler, sondern bestenfalls seinem künftigen Vertragspartner - also dem Vermieter - schuldet. Besteht ein direkter Kontakt zwischen Vermieter und Mietinteressent, ist es allein Aufgabe des Vermieters, die Selbstauskunft einzuholen oder dem Mietinteressenten die entsprechenden Fragen zu stellen (OLG Celle, Urteil vom 22.8.2002).

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Schönheitsreparatur: Schadenersatzanspruch besteht erst zum Ende des Mietverhältnisses

Kommt der Mieter seiner Verpflichtung zur Vornahme der vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen nicht nach, so kann der Vermieter erst bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Schadenersatzanspruch geltend machen. Dies gilt auch im Falle einer vorzeitigen treuwidrigen Rückgabe der Mietsache durch den Mieter.

Das Kammergericht (KG) wies damit den noch vor Ende des Mietverhältnisses geltend gemachten Schadenersatzanspruch eines Vermieters zurück. Es machte deutlich, dass während des Bestehens des Mietverhältnisses beide Parteien zunächst zur Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen gehalten sind. Solange das Mietverhältnis noch nicht beendet ist, steht allein dem Mieter die Nutzung der Wohnung zu. Dem Vermieter kann daher während der Mietlaufzeit noch kein "Schaden" durch die ausgebliebene Renovierung entstehen (KG, Urteil vom 29.8.2002).

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WEG: Änderung des Erscheinungsbilds einer Fassade ist zustimmungspflichtig

Wird eine Fassade durch vier große übereinander liegende Fenster geprägt, die in gleicher Weise im Verhältnis von 2/3 zu 1/3 unterteilt sind, muss die Wohnungseigentümerversammlung zustimmen, wenn eines dieser Fenster durch ein mittig geteiltes Fenster erneuert werden soll. Nicht zustimmungsbedürftig ist dagegen, wenn ein Holzfenster durch ein äußerlich gleichgestaltetes Kunststofffenster ersetzt werden soll.

Das Oberlandesgericht (OLG) Köln begründete diese Entscheidung damit, dass der Einbau des anders unterteilten Fensters eine "bauliche Veränderung" darstellt, die die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer über das normale Maß hinaus beeinträchtigt. Dabei stellte das OLG klar, dass eine "bauliche Veränderung" nicht nur vorliegt, wenn durch sie in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingegriffen wird. Dies ist auch der Fall, in dem nachhaltig die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums geändert wird. Bisher waren im vorliegenden Fall alle Fenster der Fassade in gleicher Weise unterteilt, so dass sich der Eindruck einer gleichmäßig gegliederten, geordneten Fassade ergab. Durch den Einbau des Fensters mit anderer Fensterteilung wurde dieser einheitliche Eindruck nachhaltig gestört. Eine solche Veränderung, die die ursprünglich einheitliche Gestaltung der Fassade aufhebt, ist eine nicht mehr zu duldende Beeinträchtigung. Dagegen ist nicht zu beanstanden, dass das neue Fenster aus Kunststoff und nicht aus Holz angefertigt wurde. Diese Maßnahme kann noch als ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung angesehen werden (OLG Köln, Beschluss vom 19.6.2002).

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WEG: Verwalter muss bei Baumängeln vor Verjährungsablauf Eigentümerbeschluss herbeiführen

Droht bei einem Baumangel die Verjährungsfrist abzulaufen, muss der Verwalter unverzüglich eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeiführen. Andernfalls kann er sich schadenersatzpflichtig machen. Diese Entscheidung resultierte aus folgendem Fall:

Eine Wohnanlage wurde im Jahr 1993 gebaut und abgenommen. Die Verjährungsfrist für Baumängel lief 1998 ab. Ein Wohnungseigentümer rügte seit 1995 gegenüber dem Verwalter mehrfach Baumängel, insbesondere die Bildung von Schimmel. 1998 beauftragte der Wohnungseigentümer einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens über die Baumängel. Dieser kam 1999 zu dem Ergebnis, dass in dem Gutachten näher bezeichnete Baumängel am Gemeinschaftseigentum vorlagen. Der Bauunternehmer erhob die Einrede der Verjährung, beseitigte aber gleichwohl ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die festgestellten Baumängel. Er weigerte sich jedoch, die Sachverständigenkosten zu erstatten.

Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) stellte in seinem Urteil zunächst klar, dass bei Baumängeln der Bauunternehmer nicht nur die Mängel beseitigen muss, sondern auch die Kosten für ein Gutachten erstatten muss, das der Untersuchung der Schadensursache und der Vorbereitung der Nachbesserung dient. Hierzu ist er aber nur bis zum Ablauf der Verjährungsfrist verpflichtet. Im vorliegenden Fall hatte er also die Zahlung der Sachverständigenkosten zu Recht verweigert. Der Wohnungseigentümer musste seinen hierdurch entstandenen Schaden allerdings nicht alleine tragen. Einen Teil dieses Betrags musste der Verwalter zahlen, da ihn an diesem Schaden ein Mitverschulden traf. Er war verpflichtet, Baumängel festzustellen, alle Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen im Hinblick auf den drohenden Ablauf der Gewährleistung hinsichtlich der Baumängel herbeizuführen. Dies hatte der Verwalter hier nicht getan und damit gegen seine Aufgaben und Pflichten verstoßen (BayObLG, Beschluss vom 18.9.2002).