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hat diese Frage gestellt
Neues BGH-Urteil zur Renovierungspflicht <br />
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Was in Ihren Mietvertrag noch rein darf <br />
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Einen kostspieligen Fehler begehen Sie, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag die laufende Renovierungspflicht mit einer Endrenovierungsklausel kombinieren. Dies hat der Bundesgerichtshof jetzt wieder klargestellt.<br />
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Ein Düsseldorfer Vermieter hatte dies in seinem Mietvertrag so vereinbart:<br />
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§ 8 Instandhaltung der Mieträume<br />
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Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen fachmännisch auszuführen. Bei Küchen mindestens in einem Abstand von 2 Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von 3 Jahren, bei Wohnräumen mindestens von 4 Jahren und bei Schlafräumen mindestens von 6 Jahren.<br />
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§ 12 Beendigung der Mietzeit<br />
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Die Mieträume sind bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziffer 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben.<br />
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Fehler im Mietvertrag kostete Vermieter 15 904,79 Euro<br />
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Als der Mieter auszog ohne zu renovieren, wollte der Vermieter von ihm Schadenersatz haben: Für das Renovieren der Wohnung, den Mietausfall für 5 Monate und noch ein paar kleinere Beschädigungen kam so eine Schadenssumme von insgesamt 15 904,79 Euro zusammen.<br />
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Bis zum Bundesgerichtshof kämpfte der Vermieter um sein Geld - erfolglos! Die Kombination von Endrenovierungsklausel und den laufenden Schönheitsreparaturen brachte seinen Anspruch letzten Endes zum Kippen. Mehr zu den Renovierungsfristen finden Sie hier.<br />
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Beim Auszug muss Ihr Mieter nur renovieren, wenn die Renovierung auch fällig ist<br />
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Die Renovierungsverpflichtung verstieß gegen § 9 AGBG (seit dem 1.1.2002 § ). Den Mieter können Sie nicht per Klausel verpflichten, die Mieträume beim Auszug unabhängig davon zu renovieren, wann er das letzte Mal renoviert hat.<br />
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Eine Endrenovierung können Sie als Vermieter nur dann verlangen, wenn die vereinbarten Renovierungsfristen abgelaufen sind und der Mieter ohnehin renovieren müsste. Das muss klar aus Ihrem Mietvertrag hervorgehen.<br />
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In der Rückgabeklausel des Düsseldorfer Vermieters stand dagegen das genaue Gegenteil: Dass der Mieter selbst dann renovieren müsse, wenn die für die Schönheitsreparaturen vereinbarten Fristen noch nicht abgelaufen seien.<br />
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Bei den Schönheitsreparaturen rächt sich schon der kleinste Fehler!<br />
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Zuviel verlangt! Denn laut Gesetz ist eigentlich der Vermieter instandhaltungspflichtig (§ ). Zur Instandhaltungspflicht zählt auch das Durchführen von Schönheitsreparaturen. Die Pflicht lässt sich allerdings auf den Mieter übertragen - jedoch nur, wenn bestimmte Spielregeln eingehalten werden.<br />
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Der Bundesgerichtshof nahm beide Klauseln zusammen unter die Lupe. Obwohl sie unter weit voneinander getrennten Paragrafen standen und unterschiedliche Überschriften trugen, bewertete sie das Gericht als zusammengehörig.<br />
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Selbst wenn also eine der Klauseln für sich genommen wirksam gewesen wäre, hätte die Zusammengehörigkeit zwangsläufig auch die Unwirksamkeit der anderen, vielleicht zulässigen Klausel nach sich gezogen.<br />
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Gericht entschied: Mieter darf ausziehen ohne zu renovieren<br />
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Das Gericht legte sich nicht fest, ob die einzelnen Regelungen unter §§ 8 und 12 für sich genommen wirksam wären. Bedenken äußerte es jedoch hinsichtlich der Renovierungsfristen und den Mieterpflichten was das Parkett betraf.<br />
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Der Mieter jedenfalls bekam Recht: Er durfte ausziehen ohne auch nur 1 Pinselstrich vornehmen zu müssen (BGH-Urteil v. 14.5.2003 - VIII ZR 308/02). Weil er zu Recht ausgezogen war ohne zu renovieren, musste er dem Vermieter auch nicht den Mietausfall für 5 Monate bezahlen.<br />
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Nicht einmal die Schäden an den Fliesen in der Küche und im Bad musste er dem Vermieter ersetzen: Nach etwa 20 Jahren Mietzeit könnten solche Schäden durch Verschleiß und eine vertragsgemäße Nutzung schon einmal entstehen.<br />
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Der Vermieter-Tipp:<br />
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Setzen Sie die Renovierungsfristen nicht zu kurz an! 3 Jahre sind bei Küche und Bad üblich, 5 Jahre bei Wohnräumen, Flur und Diele, 7 Jahre bei sonstigen Nebenräumen wie Keller oder Dachbodenräumen.<br />
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Beim Parkettboden gilt: Ein Abschleifen können Sie nur bei einer übervertragsgemäßen Abnutzung verlangen. Ist das Parkett zum Auszugszeitpunkt dagegen nur "normal" abgenutzt, können Sie vom Mieter nicht verlangen, dass er es abschleift und versiegelt<br />
Quelle: Vermieternetz<br />
