Ratgeber Mieterhöhungen

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Kein Grund zur Panik bei Mieterhöhungen: 
Mieter freifinanzierter Wohnungen sollten sich bei Mieterhöhungen nicht vom Vermieter unter Zeitdruck setzen lassen. Denn weil nur die ortsübliche Miete verlangt werden darf und jeder Mieter ausreichend Zeit haben soll, sich hierüber zu informieren, schützt ihn das Gesetz vor kurzfristigen und übereilten Entscheidungen. Bei einer Erhöhung der Grundmiete müssen zwischen dem Schreiben des Vermieters und der ersten Zahlung erhöhter Miete zwei ganze Monate liegen. 
 
Beispiel: Kommt das Schreiben des Vermieters im März an (wobei egal ist, ob es am 1. oder 31. dieses Monats eintrifft), muß erst ab Juni eventuell mehr gezahlt werden. Mindestens zwei Monate, in diesem Beispiel April und Mai, stehen dem Mieter für Prüfungen zur Verfügung. 
 
 
Vielfach verlangen Vermieter bereits mehr Miete für den folgenden Monat oder zumindest eine kurzfristigere Zustimmung des Mieters. Dies ist bei Erhöhungen der Grundmiete für freifinanzierte Wohnungen nach dem Gesetz nicht zulässig. Deshalb sollte sich jeder Mieter zu seinem Schutz hierauf berufen und die ihm zustehende Prüfungsfrist ausschöpfen. 
 
 
Das Gesetz schützt aber nicht den Mieter, der "freiwillig" zu früh oder auch mehr als ortsüblich zahlt. Vor jeder schriftlichen Äusserung zur Mieterhöhung, erst Recht vor der ersten Zahlung, sollte sich jeder Mieter beraten lassen. 
 
 
 
Voraussetzungen einer Mieterhöhung: 
Für Mieter ist zunächst wichtig, daß nicht jede Mieterhöhung zulässig ist. Es gelten folgende Voraussetzungen: 
 
* Die Mieterhöhung muß vom Vermieter oder einem Bevollmächtigten in Textform mitgeteilt und begründet werden. Textform bedeutet, dass die Mieterhöhung auch als Fax oder e-mail zugeschickt werden kann. 
 
 
Das Gesetz verlangt vom Vermieter, daß er Anhaltspunkte dafür angeben muß, daß die ortsübliche Miete höher als die bisherige Miete ist. Deshalb muß der Vermieter in seinem Schreiben entweder die Wohnung in den örtlichen Mietspiegel einordnen, drei Vergleichswohnungen angeben, Angaben einer Mietdatenbank ausweisen oder das Gutachten eines Sachverständigen vorlegen. Nur wenn eine dieser vier Möglichkeiten erfüllt ist, muß der Mieter seinerseits prüfen, ob die verlangte Miete tatsächlich gerechtfertigt ist. Soweit in einer Gemeinde ein sog. Qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, muss der Vermieter seit dem 01.09.2001 auch bei Benennung von drei Vergleichswohnungen zusätzlich eine Berechnung nach einem solchen Mietspiegel vornehmen. In Dortmund gilt diese Regelung seit dem 07.09.2001. 
 
 
Verlangt der Vermieter mehr Miete und begründet dies nur, was oft geschieht, mit den "allgemein steigenden Kosten", ist die Mieterhöhung von vornherein unwirksam. Wichtig hierbei ist nur, daß unverändert die bisherige Miete gezahlt wird. 
 
 
* Weitere Voraussetzung ist, daß die Grundmiete zwölf Monate unverändert war. Unberücksichtigt bleiben nur Erhöhungen auf Grund von Modernisierungen und gestiegenen Betriebskosten. 
 
 
* Der Vermieter darf die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht in vollem Umfang geltend machen, wenn hierdurch die sogenannten Kappungsgrenzen überschritten werden. 
 
 
 
 
 
Kappungsgrenzen beachten! 
Die Kappungsgrenze ist eine Schutzvorschrift für Mieter, die der Vermieter von sich aus beachten sollte und auf die der Mieter sich für den Fall berufen kann und muß (!), wenn eine geforderte Mieterhöhung die Grenzbeträge überschreitet. Aber Achtung! Wenn z.B. eine 40%-ige Mieterhöhung vom Mieter anerkannt wurde, gilt diese als vereinbart. Deshalb vor jeder Entscheidung zur Beratung. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze wird immer die erhöhte Grundmiete ohne Nebenkosten und Heizkosten der vor drei Jahren gezahlten Miete gegenüber gestellt. Einige zwischenzeitliche Mietänderungen, z.B. wegen Modernisierungen, werden nicht berücksichtigt. Es gibt folgende Kappungsgrenzen: 
 
Die 20 %-ige Kappungsgrenze 
 
 
Seit dem 01.09.2001 gilt allgemein eine Kappungsgrenze von 20 % (§ ). Einzige Ausnahme: bisherige "Fehlbeleger" nach Ende der Sozialbindung (siehe unten). 
 
 
Die nur schwerverständliche Regelung lautet, dass sich die Miete "innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 (BGB) abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen" darf. Im Klartext: wird die Miete z.B. mit Wirkung zum 1. Januar 2002 erhöht, kommt es zunächst auf die vor drei Jahren gezahlte Grundmiete ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung an, in diesen Beispiel also auf die im Januar 1999 gezahlte Grundmiete. Auf diesen Betrag werden 20% aufgeschlagen; so ergibt sich dann die gesetzliche Höchstgrenze für die aktuelle Mieterhöhung. Unberücksichtigt bleiben bei der Berechnung der Kappungsgrenze allerdings zwischenzeitliche Erhöhungen auf Grund von Modernisierungen und gestiegenen Betriebskosten. 
 
 
Die Fehlbelegerabgabe als Kappungsgrenze 
 
 
Für bislang öffentlich geförderte Wohnungen, bei denen erstmals die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach Wegfall der Sozialbindung geltend gemacht wird, gilt eine wichtige Ausnahme. Hier kann der Vermieter bei Wegfall der öffentlichen Bindung und dem damit verbundenen Wegfall der Fehlbelegerabgabe die Miete bis zur bisherigen Mietbelastung aus Kaltmiete plus Fehlbelegerabgabe anheben. Damit kann die 20%-Grenze im Einzelfall erheblich überschritten werden. Die Kappungsgrenze ergibt sich in diesem Fall also aus der Höhe der bisherigen Fehlbelegerabgabe. 
 
 
Da der Vermieter deren Höhe aber nicht kennt bzw. gar nicht weiß, ob eine Abgabe gezahlt wird, besteht ein Auskunftsanspruch des Vermieters. Vier Monate vor Ablauf der Soziualbindung (also immer ab September) darf der Vermieter den Mieter auffordern, ihm die Höhe der Fehlbelegerabgabe bekanntzugeben. 
 
 
 
 
 
 
 
Die ortsübliche Vergleichsmiete ... 
.. ist der "Schlüssel" zur letztendlichen Bewertung einer Mieterhöhung. Denn nur bis zu deren Höhe darf die Miete maximal angepaßt werden. Da dies immer wieder verwechselt wird: der Vermieter darf die Miete nicht generell um X-Prozent erhöhen, sondern nur bis zu dem Betrag, der ortsüblich ist. Würde eine solche Mietanpassung die Miete zu stark erhöhen, wird der Erhöhungsbetrag zum Vorteil des Mieters "gekappt"! 
 
Die ortsübliche Miete ist anhand der örtlichen Mietspiegel zu bestimmen. Diese sind bei uns erhältlich. Liegt ein Qualifizierter Mietspiegel vor, hat dieser Beweiskraft in einem gerichtlichen Verfahren. Soweit es die sachgerechte Einordnung einer Wohnung in den Mietspiegel betrifft, empfehlen wir dringend, rechtlichen Rat einzuholen. 
 
 
Sonderregelungen 
 
 
Mieterhöhungen können bei Zeitverträgen unzulässig sein, sofern im Mietvertrag keine anderweitige Regelung enthalten ist, und sind bei Staffelmiet- und Indexvereinbarungen höchstens im Umfang der festgelegten Steigerungen zulässig. 
 
 
In keinem Fall kann ein Mieter gekündigt werden, nur weil er einer Mieterhöhung nicht zustimmt! 
 
 
 
 
 
 
 
Sonderkündigungsrecht des Mieters: 
 
Aber der Mieter hat auf Grund einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Mieterhöhung kann der Mieter die Kündigung zum Ende des übernächsten Monats aussprechen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht in Kraft. Voraussetzung ist allerdings, daß man rechtzeitg eine andere Wohnung gefunden hat, um diese Regelung nutzen zu können. 
 
Verfahrensregeln 
 
 
Unabhängig von der vom Vermieter geforderten Miete muß der Mieter bei einem ausreichend begründeten Mieterhöhungsverlangen den gerechtfertigten Betrag ermitteln und in diesem Umfang (durch eine unterschriebene Erklärung!) einer Mieterhöhung zustimmen. 
 
 
Will der Vermieter seine weitergehende Forderungen durchsetzen, muß er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters Klage auf "Zustimmung zur Mieterhöhung" erheben. Da es also sehr schnell zu einem Prozess kommen kann, ist rechtlicher Rat wichtig! 
 
 
 
 
 
 
 
 
Weitere Informationen: 
Bei uns sind kostenlos die örtlichen Mietspiegel für Sie erhältlich! 
 
 
 
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Anmietung einer Wohnung 
Wer eine neue Wohnung finden muß, stellt oft mit Erstaunen fest, was da alles verlangt wird und was neben der eigentlichen Miete gezahlt werden soll. So werden "Zeugnisse" von alten Vermietern verlangt, umfangreiche Fragebögen vorgelegt oder sogar Besichtigungen der bisherigen Wohnung gemacht. Ohne Kaution ist kaum noch eine Wohnung zu finden, Provision und Abstand kommen oft noch hinzu. Dabei geht es dann um so beträchtliche Summen, daß dieser "Markt" auch für Betrüger interessant geworden ist. Deshalb ist es für Wohnungssuchende wichtig zu wissen, was rechtens ist und was nicht, denn oft geht es um viel Geld. 
 
Selbstauskunft per Fragebogen: 
Vermieter verwenden zunehmend Fragebögen, mit denen sie den künftigen Mieter "durchleuchten". Zulässig ist dieses Verfahren nur, sofern die Beantwortung der aufgeführten Fragen für den Vermieter von maßgeblichen Interesse ist. Im einzelnen ist hier vieles umstritten. Auf jeden Fall sind Fragen nach dem Einkommen und der Anzahl der einziehenden Personen korrekt zu beantworten. Anderenfalls könnte der Vermieter den Mietvertrag anfechten und damit von Anfang an ungültig machen. Unterschiedlich beurteilen Gerichte das Recht zur Anfechtung, wenn nach dem Arbeitgeber gefragt wird, oder danach, ob man bereits beim jeweiligen Vermieter Mieter war. Irrelevant sind Fragen nach Vorstrafen, der Mitgliedschaft im Mieterverein sowie der weiteren Familienplanung. Unrichtige Antworten hierauf berechtigen den Vermieter nicht zur Anfechtung oder Kündigung des Mietvertrages 
 
Ansprüche des Maklers: 
Ein Makler kann eine Provision (auch Vermittlungsgebühr oder Courtage genannt) nur dann beanspruchen, wenn aufgrund seiner Tätigkeit tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt. Hieraus ergibt sich auch, daß ein Makler nie Festbeträge oder Vorschüsse fordern darf. Eine Maklertätigkeit liegt vor, wenn er entweder die Wohnung nachweist (es reicht also, wenn er die Adresse benennt), oder er die Wohnung z.B. durch Besichtigung oder Vertragsverhandlungen vermittelt. 
Weitere Voraussetzung für den Anspruch des Maklers auf eine Provision ist, daß schon vor Nachweis oder Vermittlung der Wohnung Klarheit unter den Beteiligten darüber herrscht, daß der Mieter bzw. die Mieterin die Provision zahlt (etwa durch einen Hinweis des Maklers auf eine Provision in seiner Annonce). Die Kostenübernahme durch die Mieter ist also keineswegs selbstverständlich, denn beauftragt wird der Makler in der Regel zunächst vom Vermieter. 
Neben der Provision dürfen keine zusätzlichen Zahlungen etwa für Schreibgebühren oder andere Auslagen verlangt werden. Der Anspruch auf die Provision ist ferner nur dann gegeben, wenn der Makler nicht zugleich auf Vermieterseite - sei es als Eigentümer oder als Verwalter - in Erscheinung tritt. Bei Eigentumswohnungen ist umstritten, ob der Verwalter der Eigentümergemeinschaft eine Provision nehmen darf, wenn er nicht das Mietverhältnis verwaltet. 
Auch eine enge wirtschaftliche Verflechtung mit dem Vermieter steht einer Provisionsforderung entgegen. Unzulässig ist eine Provision grundsätzlich, wenn öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen) vermittelt werden. 
 
Wenn der Makler schon vor Einigung über die Provision die anzumietende Wohnung preisgibt, ist man nicht zur Zahlung verpflichtet. Sofern hierdurch ein späterer Mietvertragsabschluß nicht gefährdet wird (etwa weil Makler und Vermieter zusammenarbeiten), kann man dann einer Provisionsforderung ausdrücklich widersprechen und die weitere Hilfe des Maklers ablehnen. 
 
 
 
Die Höhe der Provision: 
Die Provision darf gemäß § 3 Absatz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer nicht überschreiten. Bei der Berechnung der Monatsmiete bleiben Betriebs- und Heizkosten, über die gesondert abzurechnen ist, unberücksichtigt 
 
 
 
 
Rückforderung unzulässiger Beträge: 
Ist die Provision zu hoch bemessen oder besteht eine personelle Verflechtung mit der Vermieterseite, so kann ein Anspruch auf Rückerstattung vorliegen. Wichtig ist es deshalb, Zahlungen nur gegen Quittung oder unter Zeugen vorzunehmen. Mögliche Rückzahlungsansprüche verjähren in vier Jahren von der Zahlung an gerechnet 
 
 
Die Kaution (Mietsicherheit): 
Der Vermieter selbst darf eine Kaution oder Mietsicherheit verlangen, auch bei Sozialwohnungen. Gemäß § 550 b BGB darf diese das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung nicht übersteigen. Auch wenn es üblich geworden ist, die Kaution in einem Betrag zu zahlen, kann der Mieter gemäß § 550 b BGB die Zahlung in drei Raten Beginnend mit dem Mietbeginn verlangen. Die Regelungen des § 550 b BGB können nicht durch den Mietvertrag zum Nachteil des Mieters abgeändert werden. 
Die Kaution muß der Vermieter getrennt von seinem Vermögen anlegen. Die beste Lösung für die Mieterseite ist es, wenn auf Namen des Mieters ein Sparbuch angelegt und dieses an den Vermieter verpfändet wird. Bei dieser Variante geht auch die Zinsabschlagsteuer nicht verloren. Banken und Sparkassen halten kostenlose Vordrucke bereit. Will der Vermieter die Kaution selbst anlegen, so kann man vom Vermieter den Nachweis darüber verlangen, daß er das Geld tatsächlich getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. 
 
Seit 1983 besteht für Vermieter ferner die Verpflichtung, die Kaution zu den marktüblichen Zinsen zu verzinsen. Findet sich in Verträgen, die vor 1983 abgeschlossen wurde, keine Regelung zur Verzinsung oder ein Ausschluß der Verzinsung durch eine Formularklausel, so sind auch in diesen Fällen Vermieter verpflichtet, die Kaution zu verzinsen. 
 
 
 
 
Abstandszahlungen: 
Nicht selten wollen auch die Vormieter "Geld sehen", bevor sie die Wohnung räumen. In der Regel handelt es sich bei den Abstandsvereinbarungen um Kaufverträge. Dabei ist manchmal die Unsitte zu beobachten, daß für alten Trödel, abgenutzte Einbauten und schäbige Teppiche ein hoher Preis verlangt wird. Im Wohnungsvermittlungsgesetz ist dieser Unsitte ein Riegel vorgeschoben worden: sofern Preis und Gegenwert in einem auffälligen Mißverhältnis zueinander stehen (wenn der Zeitwert um mehr als 50 % überschritten wird), kann der oberhalb dieser Grenze liegende Betrag gemäß § 4a Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz zurückverlangt werden. Zum Nachweis ist es deshalb wichtig, detailliert festzuhalten und sich quittieren zu lassen, wofür wieviel gezahlt wurde. 
 
Schließlich ist Vorsicht geboten, wenn Einbauten oder z.B. Teppichböden der Vormieter übernommen werden. Stellt sich nämlich heraus, daß der Teppich auf dem Parkettboden verklebt ist, so kann dies bei Auszug sehr teuer werden, da man nicht nur die Rechte hieran erworben hat, sondern z.B. auch die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. 
 
 
 
 
Vorsicht geboten - Betrüger am Werk 
Es sollte nie Geld für Provisionen, Kaution, Abstand etc. gezahlt werden, ohne daß zuvor die Wohnung besichtigt und der Mietvertrag geschlossen wurde. Bei Zahlungen sollte auf der Quittung vermerkt sein, wer an wen und wofür (!) eine Zahlung geleistet hat. 
Ist die besichtigte Wohnung möbliert, d.h. noch bewohnt, so sollte man mißtrauisch sein, wenn die Mieter dieser Wohnung nicht anwesend sind. Es könnte ein Zeichen dafür sein, daß die Wohnung gar nicht zur Vermietung zur Verfügung steht, sondern auf eiligem Weg versucht wird, die schnelle Mark zu machen. Bestehen Zweifel daran, daß es sich um den Eigentümer handelt, so kann man beim zuständigen Grundbuchamt erfragen, ob die betreffende Person im Grundbuch eingetragen ist.Damit Betrüger ihre jeweilige Masche nicht beliebig wiederholen können, sollten Wohnungssuchende, die den Verdacht haben, daß etwas nicht mit rechten Dingen zugeht, uns informieren oder dem zuständigen Ordnungsamt eine Anzeige machen.Bevor nicht der vom Vermieter gegengezeichnete Vertrag vorgelegt wird, ist eine Vermittlungsgebühr nicht fällig. Nur ein unseriöser Makler verlangt schon vorher seine Provision. 
 
 
 
und der Mietvertrag selbst .. ? 
.. wirft auch viele Fragen auf. Wichtiger als das "Kleingedruckte", das meist nicht verhandelbar ist, sind die Wohnfläche, die Kaltmiete und eine realistische Vorauszahlung für Betriebs- und Heizkosten. Wenn die Wohnung abgewohnt ist, empfiehlt sich die Aufnahmne einer Regelung, daß man die Wohnung unrenoviert zurückgeben kann. Nach den meisten gebräuchlichen und zulässigen Klauseln ist man auch bei Anmietung einer unrenovierten Wohnung oft zur Endrenovierung verpflichtet. 
 
 
 
 
Wohnungsbesichtigungen 
"Die Wohnung ist unverletzlich" heißt es in Artikel 13 des Grundgesetzes. Das Hausrecht in Ihrer Wohnung haben Sie als Mieter. Der Vermieter ist weder berechtigt, einen Schlüssel für Ihre Wohnung zu besitzen, noch müssen Sie ihn in die Wohnung lassen, wenn er nicht anzuerkennende Gründe hat.Bei einem guten, gleichberechtigten Verhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter muß eine Wohnungsbesichtigung kein Problem darstellen. Wenn aber Ihr Vermieter Sie unter Druck setzen oder Ihre Wohnung verkaufen will, sollten Sie Ihr Recht ganz genau kennen und ihm die Grenzen seiner Rechte aufzeigen. 
Wann darf Ihre Wohnung besichtigt werden ? 
Aufgrund des Hausrechtes entscheiden Sie, wer in die Wohnung darf und wer nicht - das gilt auch gegenüber dem Vermieter. Nur unter ganz besonderen Voraussetzungen besteht ein Rechtsanspruch auf Zutritt zur Wohnung. Etwa alle ein bis zwei Jahre darf der Vermieter nach rechtzeitiger Voranmeldung die Wohnung besichtigen, um sich über den Zustand zu informieren. In der Regel hat die Besichtigung einen aktuellen Anlaß. In folgenden Fällen ergibt sich für den Vermieter ein Anspruch auf eine Besichtigung: 
um sich Wohnungsmängel anzusehen, die behoben werden sollen; 
wenn begründeter Verdacht besteht, daß Sie die Wohnung vertragswidrig nutzen, z.B. unerlaubte Untervermietung oder Tierhaltung; 
wenn die Wohnung ausgemessen werden soll oder ein Handwerker, Architekt oder Sachverständiger etwas begutachten soll; 
wenn Sie das Mietverhältnis gekündigt haben und Nachmieter die Wohnung sehen sollen; 
um die Wohnung Kaufinteressenten zu zeigen. 
Wer darf die Wohnung besichtigen? 
Der Vermieter darf zur Besichtigung die Personen mitbringen, die für den Zweck der Besichtigung erforderlich sind: Kaufinteressenten, Makler, Handwerker usw. Diese Personen dürfen aber auch ohne Anwesenheit des Vermieters die Wohnung besichtigen. Allerdings nur, wenn ihr Besuch vorher angekündigt wurde oder sie eine Originalvollmacht des Vermieters zur Besichtigung vorweisen können. 
 
Wenn sich also bei Ihnen ein Makler meldet und behauptet, er sei beauftragt die Wohnung Kaufinteressenten zu zeigen, so brauchen Sie ihn nicht hereinzulassen. Sie können nämlich erst den Nachweis verlangen, daß er vom Vermieter hierzu bevollmächtigt ist. Hierfür muß sie Ihnen eine vom Vermieter unterschriebene Originalvollmacht vorlegen. Wird Ihnen nur eine Fotokopie gezeigt, können Sie eine Besichtigung ablehnen. Dies gilt auch für Kaufinteressenten und alle anderen Personen. 
 
Nicht ohne schriftliche Anmeldung! 
 
Ganz gleich, was im Mietvertrag steht: wenn Ihr Vermieter, Makler oder Kaufinteressenten überraschend vor der Tür stehen, brauchen Sie sie nicht hereinzulassen. Das Besichtigungsrecht besteht nur, wenn der Besuch mindestens drei Tage vorher schriftlich angemeldet wird. Eine kürzere Frist gilt nur in Notfällen, zum Beispiel bei dringenden Reparaturen. Ist Ihnen der Termin ungelegen, so können Sie ihn absagen und zwei oder drei Ausweichtermine benennen (siehe Musterbrief "Neuer Termin"

. 
 
 
 
 
Unsere Verhaltenstips: 
"Wir können doch mal eben .. !" - Auf diese oder noch dreistere Art und Weise werden oft unangemeldete Besichtigungen durchgesetzt. Mieterinnen und Mieter werden überrumpelt und dulden eine Besichtigung. Folgende Verhaltensregeln helfen gegen zudringliche Vermieter, Makler und Kaufinteressenten: 
 
Bei überraschenden Besuchen: "Mir paßt das jetzt leider gar nicht; bitte melden Sie sich schriftlich an. Auf Wiedersehen!" (Tür zu, keine Diskussionen! Unhöflich ist es, Sie so zu überfallen!) 
Achten Sie darauf, ob die Besichtigung wirklich im Namen des Vermieters verlangt wird. Ein Umwandler oder Käufer wird erst mit der Eintragung im Grundbuch Vermieter und nicht schon mit dem Abschluß des Kaufvertrages. Deshalb können diese Personen vor ihrer eigenen Eintragung im Grundbuch eine Besichtigung nur mit Hilfe des alten Eigentümers erreichen - in deren Begleitung oder mit dessen Originalvollmacht. 
Sorgen Sie dafür, daß Sie bei einer Wohnungsbesichtigung nicht allein sind. Nachbarn und Bekannte stärken Ihnen den Rücken und können wichtige Zeugen sein. 
Wenn der Vermieter die Besichtigung ankündigt, ohne den Zweck anzugeben, fragen Sie nach. Ohne Angabe des Zwecks keine Besichtigung! 
Lassen Sie nur die Personen in die Wohnung, die für den Zweck der Besichtigung erforderlich sind. Bei einer Mängelbesichtigung hat zum Beispiel der Makler nichts in der Wohnung zu suchen. Wer Ihnen nicht vorgestellt wird, darf nicht mit in die Wohnung. Es ist sinnvoll, wenn Sie sich Name und Funktion aller Personen notieren. 
Die Besichtigung muß sachbezogen sein. Wenn es um einen Mangel in einem bestimmten Zimmer geht, hat in den anderen Zimmern niemand etwas zu suchen! 
Lassen Sie nicht mehr als drei bis vier Personen auf einmal herein, und führen Sie diese zimmerweise gemeinsam durch die Wohnung. 
Wenn Sie empfindliche Auslegeware als Fußboden haben und deshalb selber in der Wohnung die Schuhe ausziehen, können Sie das auch von Ihren "Gästen" erwarten. 
Bei längerer Abwesenheit, z.B. wegen Urlaubs, genügt es, wenn Sie eine Vertrauensperson benennen. Diese kann dann in dringenden Fällen den Zutritt zur Wohnung gewähren. 
Nichts verhandeln, nichts unterschreiben! Wenn der Vermieter ein Schriftstück mitbringt, kann er es Ihnen auch da lassen. Zeitdruck gibt es in Wirklichkeit nicht; er wird vom Vermieter inszeniert, damit Sie unüberlegt handeln. 
Bei unerlaubter Untervermietung oder unerlaubter Tierhaltung: bedenken Sie, daß dies ein Angriffspunkt werden kann! Holen Sie vorher rechtlichen Rat ein. 
 
 
Keine Haustürgeschäfte! 
Für alle Besichtigungen gilt, daß Sie keine vom Vermieter vorgelegten Erklärungen oder Vereinbarungen unterschreiben, erst recht keinen neuen Mietvertrag! Denn im Mietrecht sind z.B. "einvernehmliche" Mieterhöhungen zulässig, so daß eine unüberlegte Unterschrift bindend sein kann und Sie viel Geld kostet. 
Unter bestimmten Voraussetzungen besteht die Möglichkeit, eine solche Vereinbarung zu widerrufen. Denn die gesetzlichen Vorschriften für Haustürgeschäfte gelten auch im Mietrecht (Haustürwiderrufsgesetz). Ist es also zur Unterschrift gekommen, bitte sofort rechtlichen Rat einholen; es sind Fristen zu beachten! Weitere Informationen im RATGEBER "Haustürgeschäfte". 
 
 
 
 
 
Die Schlüsselfrage: 
Selbstverständlich sind "Besichtigungen" ohne die Mieter grundsätzlich unzulässig (Ausnahme: dringende Notfälle, wie z.B. ein akuter Wasserschaden). Vermieter haben keinen Anspruch auf einen Schlüssel zu Ihrer Wohnnug! Leider kommt es immer noch vor, daß festgestellt wird, daß der Vermieter einen Schlüssel besitzt. Sie können die Herausgabe verlangen. Noch einfacher ist es, ein anderes Schloß einzubauen. Hierzu sind Sie berechtigt, müssen allerdings das alte Schloß und die Schlüssel gut aufbewahren und bei ihrem Auszug das Schloß wieder einbauen. 
 
 
Vorsicht beim Wohnungsverkauf! 
Manche Käufer stellen es sich recht einfach vor, nach dem Erwerb die Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Wenn Sie durch Aufklärung einen solchen Irrtum bei Käufern vermeiden können, bleibt Ihnen in jedem Fall Ärger, vielleicht sogar eine Räumungsklage erspart. Die Rechtsprechung sagt hierzu: Käuferabschreckung ist unzulässig, sachliches Informieren des Käufers ist zulässig. Deshalb: 
 
Sagen Sie klar und deutlich, daß Sie auch im Fall einer Eigenbedarfskündigung in der Wohnung bleiben werden. Machen Sie deutlich, daß Sie über Ihre Rechte informiert sind. 
Fragen Sie die Interessenten, ob sie über die Risiken eines solchen Kaufes informiert sind. Händigen Sie ihnen unseren "RATGEBER für Kaufinteressenten von umgewandelten Eigentumswohnungen" aus. 
Zeigen Sie die Mängel der Wohnung, wenn wirklich welche da sind. Sachliche und wahrheitsgemäße Angaben können Ihnen vom Vermieter nicht zum Vorwurf gemacht werden. 
Ist absehbar, daß in nächster Zeit mit häufigen Besuchsterminen zu rechnen ist, können Sie sich nervlichen Aufwand ersparen, indem Sie in die Offensive gehen und die Besichtigungstermine vorgeben (siehe Musterbrief "immer Samstags"

. 
In Fällen von Umwandlungsspekulation besonders wichtig: halten Sie Kontakt zu den Nachbarn, tauschen Sie Ihre Erfahrungen aus und unterstützen Sie sich gegenseitig durch Ihre Anwesenheit bei den Besichtigungen. 
Wenn Häuser oder Wohnanlagen zum Verkauf anstehen oder die Umwandlung erfolgt, sind wir gerne bereit einen Informationsabend durchzuführen. 
Sprechen Sie uns an! Ihr Mieterverein hilft weiter! 
 
 
Musterbriefe: 
Musterbrief „Neuer Termin“ 
Name und Anschrift Dortmund, den .. 
der Mieter 
 
An 
den Vermieter 
(Name und Anschrift) 
 
betrifft: Besichtigung unserer Wohnung 
 
Sehr geehrte(r) Herr/Frau... 
mit Schreiben vom 7. Januar haben Sie eine Wohnungsbesichtigung mit einem Kaufinteressenten angekündigt. Leider sind wir an diesem Tag nicht zu Hause. Wir bieten Ihnen daher folgende Ausweichtermine an: 
Donnerstag, 14. Januar von 18 bis 19 Uhr 
Samstag, 16. Januar von 15 bis 16 Uhr. 
Wir können die Termine nur einhalten, wenn sie 2 Tage zuvor von Ihnen bestätigt werden. Bitte teilen Sie uns auch mit, welche Personen an der Besichtigung teilnehmen werden. Dies sollten nicht mehr als 3 bis 4 Personen sein. 
 
Mit freundlichen Grüßen 
Unterschrift(en) 
 
 
 
Musterbrief „immer Samstags“ 
.... 
wegen der Schwierigkeiten, Besichtigungstermine zu unterschiedlichen Zeiten zu vereinbaren, stellen Sie sich bitte auf folgendes Verfahren ein: Wir stehen jetzt vorläufig einmal wöchentlich, und zwar Samstags von 16.00 bis 18.00 Uhr zur Verfügung. Voraussetzung ist allerdings, daß Sie uns spätestens 3 Tage vorher eventuelle Besucher unter Angabe der Namen schriftlich angekündigt haben. Eine Besichtigung mit mehr als 3 bis 4 fremden Personen halten wir nicht für zumutbar. Wir bitten darum, dies zu beachten. ... 
 
 
 
 
 
 
 
Ratgeber Kaution 
 
Immer mehr Mieter müssen sich bei Anmietung einer Wohnung verpflichten, eine Kaution zu leisten. Diese Sicherheitsleistung soll dem Vermieter als Faustpfand dienen, wenn z.B. die Miete oder Nebenkosten nicht gezahlt, Schäden in der Wohnung verursacht oder die vereinbarten Schönheitsreparaturen (beim Auszug) nicht ausgeführt werden. Die Kaution darf nicht mit der Provision (Maklergebühr bei Vermittlung einer Wohnung) verwechselt werden! 
 
Wie mit der Kaution umzugehen ist und was der Vermieter höchstens fordern kann, ist grundsätzlich seit dem 1.1.1983 und heute durch die Vorschrift des § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eindeutig geregelt. Wenn der Mieter nach seinem Auszug sein Geld zurückhaben will, gibt es häufig Streit. Die folgenden Informationen sollen verhindern, daß Sie Ihre Kaution teilweise oder ganz verlieren, nur weil Sie Ihre Rechte nicht kannten. 
 
 
Zunächst ein wichtiger Hinweis vorab: ohne vertragliche Verpflichtung (meist im Mietvertrag geregelt) braucht der Mieter gar keine Kaution zu zahlen, und zwar auch dann nicht, wenn der Vermieter dies zu einem späteren Zeitpunkt fordert. 
 
 
Die Höhe der Kaution: 
Die Kaution darf höchstens das dreifache der Monatsmiete betragen. Nebenkosten, über die der Vermieter abzurechnen hat (Vorauszahlungen), dürfen in die Berechnung der Kautionshöhe nicht einbezogen werden. Eine spätere Erhöhung ist nicht zulässig, selbst dann wenn sich z.B. die Miete erhöht oder am Anfang der mögliche Höchstbetrag nicht ausgeschöpft wurde. Es gilt: ein die Höchstgrenze übersteigender Kautionsbetrag kann wegen Unwirksamkeit zurück gefordert werden. Von seltenen Ausnahmen abgesehen, ist eine die Höchstgrenze übersteigende zusätzliche Bürgschaftsvereinbarung ebenfalls unwirksam. 
 
 
Die Zahlung der Kaution: 
Es ist gesetzlich geregelt, daß die Kaution erst zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten ist (also nicht schon bei Vertragsabschluß!) und daß der Mieter immer das Recht hat, die Zahlung in drei gleich hohen Teilbeträgen zu leisten. Dies gilt auch dann, wenn der Gesamtbetrag weniger als drei Monatsmieten beträgt. Die erste Rate ist also zu Mietbeginn zu zahlen, die zweite und dritte Rate jeweils im Monatsabstand. Eine Zahlung ohne Nachweis ist im Zweifel verloren! Es ist dringend anzuraten, die Zahlungen für die Kaution jeweils gesondert zu leisten und auf der Quittung, dem Zahlungsbeleg oder dem Verrechnungsscheck unbedingt ausdrücklich zu vermerken, für welche Wohnung, von wem, wann und wieviel "als Kaution" geleistet wurde. Die Zahlung ist ausschließlich immer an den Vermieter zu entrichten. Deshalb ist dringend davon abzuraten, Verrechnungen vorzunehmen, insbesondere nicht mit dem Vormieter. Heften Sie Zahlungsnachweise der Kaution sofort bei Ihren Mietunterlagen ab! ! 
 
Die sichere Anlage der Kaution: 
Wenn schon eine Kaution gezahlt werden muß, dann ist die sicherste Anlage, wenn auf den Namen des Mieters ein Sparbuch angelegt wird (evtl. sogar mit erhöhtem oder wachsendem Zins), das der Mieter dann an den Vermieter gegen Nachweis verpfändet. Sparkassen und Banken haben hierfür Musterformulare entwickelt, so daß solche Vereinbarungen einfach und unproblematisch geschlossen werden können. Deshalb sollte der Vermieter immer gefragt werden, ob die Kaution nicht so angelegt werden kann. 
 
Hinzu kommt ab dem 1.1.1993, daß ausschließlich diese Anlageform bürokratische Probleme bei der Handhabung der Zinsabschlagssteuer für Vermieter und Mieter erspart (weitere Informationen im RATGEBER "Zinsabschlagsteuer"

Wenn die Kaution als Geldsumme an den Vermieter gezahlt werden muß (sog. Barkaution), ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Kaution bei einer öffentlichen Sparkasse oder Bank von seinem Vermögen getrennt anzulegen. Nur dann ist die Kaution bei einer eventuellen Zahlungsunfähigkeit oder einem Konkurs des Vermieters nicht verloren, dem Zugriff anderer Gläubiger entzogen und darüber hinaus auch die Verzinsung gesichert. Deshalb sollte auch bereits kurz nach der Zahlung ein Nachweis für die ordnungsgemäße Anlage der Kaution vom Vermieter verlangt werden. Nach dem Gesetz ist dieser dazu verpflichtet. Es besteht sogar die Möglichkeit, die Miete bis zum Nachweis zurückzubehalten. Dies sollte allerdings niemals ohne vorherige Beratung geschehen. 
 
 
 
Die Verzinsung: 
Alle Kautionen, die nach dem 31.12.1982 vereinbart wurden, müssen verzinst werden (einzige Ausnahme: bei Zimmern in Studenten- oder Jugendwohnheimen besteht keine Verzinsungspflicht). Hierbei handelt es sich um eine sogenannte unabdingbare gesetzliche Vorschrift, so daß auch bei entgegenstehender Vereinbarung im Mietvertrag die Verpflichtung des Vermieters besteht, die Kaution zu verzinsen. 
Die Verzinsung erfolgt zumindest mit dem marktüblichen Zinssatz für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Vermieter und Mieter steht es frei, auch eine andere Anlageform zu vereinbaren. Die tatsächlich angefallenen Zinsen stehen im vollem Umfang dem Mieter zu. Die auflaufenden Zinsen erhöhen die Kautionssumme, so dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die jährlich anfallenden Zinsen an den Mieter auszuzahlen. 
 
Bei sog. Altverträgen (geschlossen vor dem 1.1.1983) muß die Kaution ebenfalls verzinst werden, wenn eine Verzinsung nicht ausdrücklich durch eine Individualabrede ausgeschlossen wurde. Die Verzinsung ist immer für den Zeitraum von der Zahlung bis zur endgültigen Rückerstattung zu berechnen. 
 
 
 
 
 
"Abwohnen" der Kaution? 
Mieter sind grundsätzlich nicht berechtigt, bei Beendigung des Mietverhältnisses für die letzten Monate der Mietzeit keine Miete mehr zu zahlen und den Vermieter auf die ihm zur Verfügung stehende Kaution zu verweisen. Nur in ganz besonderen Fällen, wenn z.B. der Rückerstattungsanspruch durch Vermögensverfall verloren ginge, sollte ausnahmsweise so vorgegangen werden. In einem solchen Fall sollte aber immer zuvor die Beratung aufgesucht werden, damit sichergestellt ist, dass eine solche Vorgehensweise angebracht ist. Rückerstattung der Kaution. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muß der Vermieter leider nicht unmittelbar nach dem Auszug des Mieters die Kaution zurückzahlen. 
Die Gerichte billigen dem Vermieter einen Zeitraum von bis zu 6 Monaten zu, durch den sichergestellt sein soll, dass vermieterseits keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr entstehen. Denkbare Gegenansprüche sind z.B. noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen (dies ist allerdings bei Sozialwohnungen unzulässig), Ersatzansprüche wegen vom Mieter verursachter Schäden in der Wohnung und (angebliche) Forderungen wegen unterlassener oder unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen. 
 
 
 
Eigentümerwechsel 
Ist eine Kaution geleistet worden, kann diese seit in Kraft treten der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 im Falle eines Hausverkaufes unmittelbar von dem Käufer (und dem damit neuen Vermieter) zurückverlangt werden. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. 
Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist. Da rechtlich noch ungeklärt ist, wie in solchen Fällen genau zu verfahren ist, sollte bei Streitigkeiten zunächst die Beratung aufgesucht werden. 
 
 
 
Die Rückerstattung: 
 
 
Für die Rückerstattung der Kaution gelten u.a. noch folgende Grundsätze: 
 
1. Der Vermieter muß seine Gegenansprüche geltend machen und betragsmäßig ausweisen. Es darf immer nur der Teil der Kaution einbehalten werden, der zur Sicherung der (voraussichtlichen) Forderung notwendig ist. 
 
 
2. Im ungünstigsten Fall verzögert sich die Abrechnung der Kaution, bis rechtliche Streitigkeiten z.B. wegen Schönheitsreparaturen gerichtlich entschieden sind. 
 
 
3. Hat sich der Vermieter bis ca. sechs Wochen nach dem Auszug des Mieters zur Abrechnung der Kaution nicht von sich aus gemeldet oder sonstige Forderungen gestellt, dann sollte man ihn auffordern, über die Kaution abzurechnen. Dies sollte unter Fristsetzung mit einem Zeitraum von ca. zwei Wochen (mit Angabe des sich dann ergebenden Datums) erfolgen (Zustellung per Boten oder Einschreiben / Rückschein!). Bleibt dies erfolglos, sollte die Beratung aufgesucht werden. 
 
 
 
 
 
 
Ratgeber Kleinreparaturen 
 
Mieter haben die vereinbarte Miete zu zahlen und die Vermieter dafür Sorge zu tragen, daß sich die Wohnung in einem mängelfreien Zustand befindet. Dieser im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegte Grundsatz ist eindeutig (§ ). Dennoch versuchen Vermieter, diese "Rollenverteilung" zu ihren Gunsten zu verschieben. Entweder soll der Mieter die Mängel gleich selbst beheben lassen, oder es wird eine Kostenbeteiligung gefordert. Grundsatz-urteile haben hier sehr enge Grenzen gezogen. Hierüber informiert dieser RATGEBER. 
 
Reparaturen sind Vermietersache! 
 
 
Die Instandsetzungspflicht des Vermieters (§ ) umfaßt grundsätzlich alle Mängel und Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen oder unmöglich machen. Fomularklauseln, die die Mieter verpflichten, Reparaturen oder auch Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben, sind nach einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs rechtsunwirksam (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.05.1992 - VIII ZR 129/91). Solche sogenannten Vornahmeklauseln sind also unzulässig. 
 
 
Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung legen hier eine klare "Rollenverteilung" fest, da es ansonsten zu erheblichen Folgeproblemen kommen kann. So ist es nicht sinnvoll, daß Mieter selbst Handwerker beauftragen, nur um Ärger mit dem Vermieter aus dem Weg zu gehen. Treten in der Folge Schäden oder erneut Defekte auf, kann der Mieter haftbar sein. Denn er war ja der Auftraggeber des Handwerkers und haftet gegenüber dem Vermieter für Fehler des Handwerkers 
 
 
Kosten für Kleinreparaturen 
 
 
Viele Mietverträge enthalten Regelungen, nach denen die Mieter die Kosten für kleinere Reparaturen zu tragen haben. Nach einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.06.1989 - VIII ZR 91/8

kann nur innerhalb sehr enger Grenzen im Formularvertrag rechtswirksam eine Kostenübernahme durch den Mieter geregelt werden: 
 
 
Die Kostenübernahme für den Einzelfall muß betragsmäßig festgelegt sein und darf ca. 75 Euro nicht übersteigen 
 
 
Der maximale Jahresbetrag muß festgelegt sein (sog. Jahreshöchstbetrag). Eine Regelung, nach der im Jahr bis zu 200 Euro bzw 8% der Jahresnettokaltmiete gezahlt werden müssen, dürfte zulässig sein. 
 
 
Es muß bestimmt sein, für welche konkreten Reparaturen Kosten übernommen werden müssen (z.B. an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser, Gas etc.). Hier dürfen nur Gegenstände aufgeführt sein, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff der Mieter ausgesetzt sind (also nicht: die Heizung im Keller oder Leitungen in der Wand). 
 
 
Wird eine dieser Voraussetzungen durch die Regelung im Mietvertrag nicht erfüllt, ist die gesamte Klausel nichtig. Dann gilt (als Ersatz der "Lücke" im Vertrag) wieder uneingeschränkt die gesetzliche Regelung des § . Nach dieser trägt der Vermieter die Kosten für Reparaturen vollständig selbst so daß der Mieter dann keinerlei Kosten übernehmen muß. 
 
 
 
Keine generelle Kostenbeteiligung 
 
Unzulässig ist auch eine Belastung des Mieters mit einem Festanteil bei jeder Reparatur. Ergeben sich z.B. Kosten von 77,50 Euro zahlt der Vermieter allein, da der maximale Grenzbetrag für eine Kleinreparatur bereits überschritten wurde (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.06.1989 - VIII ZR 91/8

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Sozialwohnungen 
 
 
Auch hier können Kleinreparaturkosten auf die Mieter übertragen werden. Dann muß die in der Miete enthaltene Instandsetzungspauschale aber gekürzt werden! 
 
 
 
 
 
Ratgeber Eigentümerwechsel 
 
Viele Mieter glauben, nach einem Hausverkauf rechtlich nicht mehr geschützt zu sein. Wenn dann der Käufer die Unterschrift unter einen neuen Mietvertrag mit viel schlechteren Bedingungen verlangt, unterschreiben viele Mieter. Innerhalb weniger Minuten wird manchmal viel Geld "verschenkt". Hinzu kommen neue vertragliche Klauseln, die einem später ebenfalls teuer zu stehen kommen können. Ist ein Vertrag aber erst einmal unterschrieben, ist er in vielen Fällen nicht mehr angreifbar. Juristisch gesehen hat der Mieter "freiwillig" einen neuen Vertrag gewollt. Es ist eben nicht Aufgabe des Vermieters, Mieter über ihre Rechte aufzuklären. das müssen wir Mieter schon selber machen! Deshalb erläutert dieser RATGEBER Ihre Rechte beim Eigentümerwechsel. 
 
 
 
"Kauf bricht nicht Miete" 
 
Nach dem Gesetz wird das Haus mit seinen Mietern und den bestehenden Mietverträgen verkauft. Wer tatsächlich Hausbesitzer (und damit Vermieter) ist, ergibt sich aus dem Grundbuch beim Amtsgericht. Dort muß der Käufer eingetragen werden, der damit auch Vermieter wird. Die alten Verträge (und auch alle sonstigen Regelungen) gelten also weiter, ohne daß etwas daran geändert werden muß. Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ )! Beim Eigentümerwechsel gibt es deshalb für Mieter überhaupt keinen Grund für Unsicherheit oder gar Panik. 
 
 
 
 
 
 
Kein neuer Mietvertrag! 
 
Ein neuer Mietvertrag ist deshalb auch zum Schutz des Mieters nicht erforderlich. Da neue Verträge aus vielerlei Gründen immer eine Verschlechterung bedeuten, kann vor Unterschriften nur eindringlich gewarnt werden. Wird z.B. der aktuelle Zeitpunkt als Mietbeginn eingetragen, setzt man sich der Gefahr aus, seinen Kündigungsschutz zu verschlechtern. Oft werden auch ungerechtfertigt hohe Mieten eingetragen und der Mieter verliert mit einer Unterschrift alle Schutzrechte bei Mieterhöhungen. 
 
 
Werden Verträge oder Vereinbarungen vorgelegt, sollte deshalb nichts unterschrieben werden. Es ist immer genug Zeit, um sich vor einer Unterschrift beraten zu lassen. Verlangt jemand eine sofortige Unterschrift, so ist dies nur ein eindeutiges Zeichen für seine Unseriösität! Mit solchen Leuten verkehrt man besser nur schriftlich! 
 
 
 
 
 
Wohin mit der Miete? 
 
 
Bei Verkäufen ist oft unklar, an wen die Miete gezahlt werden muß. Viele Käufer von Häusern oder Wohnungen wollen nämlich schon Miete kassieren, obwohl sie ihnen nicht zusteht. An einen Käufer sollte erst dann gezahlt werden, wenn dieser seine Berechtigung nachgewiesen hat. 
 
 
Unproblematisch ist dies, wenn der alte Eigentümer schriftlich mitteilt, daß ab einem bestimmten Monat die Miete an einen Käufer gezahlt werden soll. Dann besteht für den Mieter kein Risiko, da man sich nach der Vorgabe des (Noch-) Vermieters richtet. 
 
 
Liegt eine solche Mitteilung nicht vor und beansprucht der angeblich "Neue" die Miete, in keinem Fall sofort bezahlen. Denn falls er die Miete noch gar nicht kassieren darf, muß man im Zweifelsfall doppelt zahlen! Der Mieter sollte zunächst den Käufer schriftlich auffordern, seine Berechtigung nachzuweisen. Er muß dann eine Erklärung des bisherigen Vermieters vorlegen oder seine Eintragung im Grundbuch nachweisen (Vorlage einer Kopie des Grundbuchauszugs). Erst ab dem Zeitpunkt der Eintragung darf er die Miete beanspruchen. 
 
 
Streit um die Miete! Was dann? 
 
Besonders ärgerlich für Mieterinnen und Mieter ist es, wenn sich der "Alte" und der "Neue" darum streiten, wer denn noch oder schon die Miete kassieren darf. Oft wird man dann von beiden Seiten mit Anwaltsschreiben genervt, manchmal werden Mahnbescheide oder gar Kündigungen angedroht. Auch in diesem Fall sind Mieter ausreichend geschützt. Da es nicht Sache des Mieters sein kann, zu entscheiden, wer hier im Recht ist, kann die Miete beim Amtsgericht hinterlegt werden. Dort wird dann entschieden, wem die Miete zusteht. Wichtig ist nur, daß man beiden Beteiligten mitteilt, daß die Miete beim Amtsgericht hinterlegt wurde. Dieser sichere "Ausweg" ist wichtig, denn wer als Mieter gar nicht zahlt, riskiert auch in diesem Fall eine Kündigung. 
 
 
 
Wirksamkeit mietrechtlicher Erklärungen 
 
Erst ab dem Tag der Grundbucheintragung ist der Käufer der (neue) Vermieter. Erst dann kann er im eigenen Namen Mieterhöhungen, Kündigungen usw. aussprechen. Da eine Umschreibung im Grundbuch einige Wochen dauern kann, werden oft wichtige Erklärungen zu früh abgegeben. Diese sind dann rechtlich unwirksam. 
 
 
Deshalb kann es sich für Mieter lohnen beim Grundbuchamt am Amtsgericht nachzusehen, ob überhaupt schon bzw. wann die Eintragung des Käufers erfolgt ist. Wie man dies macht, wird auf der Vorderseite am Beispiel Dortmund erläutert. 
 
 
Vorsicht bei "Hausbesuchen"! 
 
 
Wenn ein Haus verkauft wird, sollte der Mieter niemanden unangemeldet in seine Wohnung lassen. Ein Besichtigungsrecht hat nur der Vermieter, und zwar nur nach vorheriger Anmeldung. Kommt es zu einem Besichtigungstermin, sollten immer Freunde oder Nachbarn anwesend sein, falls es notwendig sein sollte, Zeugen für den tatsächlichen Verlauf des Gesprächs zu haben. 
 
 
Falls bei einem überraschenden Besuch des Vermieters ein neuer Vertrag oder eine Zusatzvereinbarung unterschrieben wird, besteht in bestimmten Fällen eine Widerrufsmöglichkeit. Denn die Schutzvorschriften für Haustürgeschäfte gelten auch im Mietrecht. In solchen Fällen bitte sofort rechtlichen Rat einholen. Die Widerrufsmöglichkeit ist befristet! 
 
 
 
Was wird aus der Kaution? 
 
 
Ist eine Kaution geleistet worden, kann diese seit in Kraft treten der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 im Falle eines Hausverkaufes unmittelbar von dem Käufer zurückverlangt werden. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist. Da rechtlich noch ungeklärt ist, wie in solchen Fällen genau zu verfahren ist, sollte bei Streitigkeiten zunächst die Beratung aufgesucht werden. 
 
 
Deshalb bleibt es sinnvoll, sich kurze Zeit nach dem Verkauf schriftliche bestätigen zu lassen, dass und in welcher Höhe (Zinsen!) die Kaution vom Verkäufer weitergegeben wurde. 
 
 
 
 
 
Ratgeber Mängelbeseitigung 
 
Grundsätzlich hat ein Vermieter dafür Sorge zu tragen, daß sich die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Dieser im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegte Grundsatz ist eindeutig (§ ). Dennoch klappt es in vielen Fällen mit der Mängelbeseitigung nicht. Denn die Reparatur verursacht Kosten, die Eigentümer häufig vermeiden wollen. 
 
Umfang der Instandsetzungspflicht 
 
Die Instandsetzungspflicht des Vermieters umfaßt grundsätzlich alle Mängel und Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen oder unmöglich machen. Dazu gehört nicht nur die Wohnung des Mieters, sondern auch mitvermietete Teile des Hauses, wie Keller, Boden, Fahrstuhl, Garage, Hof und andere Nebenräume. Sie alle müssen sich in einem betriebssicheren und gepflegten Zustand befinden. Zu den Mängeln einer Wohnung zählen z.B. undichte Fenster, feuchte Wände, defekte Installationen in Bad und Küche, aber auch das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften, wie z.B. das Fehlen eines Kellerraumes, wenn dieser im Mietvertrag zugesichert wurde. 
 
 
 
Mängelanzeige 
 
 
Tritt in der Wohnung oder in den Nebenräumen ein Mangel auf, so muß dieser dem Vermieter umgehend angezeigt werden. Die Mängelanzeige sollte schon aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen, unter möglichst genauer Beschreibung des Schadens. Weiter ist darauf zu achten, daß zur Mängelbeseitigung eine Frist mit genauem Datum gesetzt wird (siehe Musterbrief "Mägelanzeige"

. Die Zeit muß so bemessen sein, daß es dem Vermieter wirklich möglich ist, bis Fristablauf die Mängel zu beheben. 
 
 
 
 
 
 
Mietminderung 
 
Bei erheblichen Schäden kann parallel zur Mängelbeseitigung die Miete gemindert werden. Wie die Mietminderung im einzelnen richtig durchgeführt wird, ist dem RATGEBER "Mietminderung" zu entnehmen. 
 
 
 
Bei kleinen Mängeln - Ersatzvornahme ! 
 
Wenn es sich um kleinere Mängel handelt, deren Beseitigung keinen großen Kostenaufwand erfordert, kann die Reparatur vom Mieter im Wege der Ersatzvornahme selbst durchgeführt werden. Voraussetzung ist, daß der Vermieter den Mangel nicht innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist beseitigt hat und die Reparatur im Wege der Ersatzvornahme angekündigt wurde (siehe Musterbrief "Ersatzvornahme"

. Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Mieter einen Handwerker mit der Mängelbeseitigung beauftragen. Die Handwerkerrechnung muß vom Mieter zwar zunächst selbst bezahlt werden. Dem Vermieter wird dann aber eine Kopie der Rechnung zugeschickt, mit dem Hinweis, daß der Rechnungsbetrag von der Miete des übernächsten Monats abgezogen wird. 
 
 
 
Instandsetzungsklage 
 
 
Wenn die Ersatzvornahme zu mühselig ist oder die Kosten der Reparatur zu hoch sind, bleibt dem Mieter nach Fristablauf der Weg zum Gericht nicht erspart. Die Mängelbeseitigung kann nach Weigerung des Vermieters gerichtlich im Wege der Instandsetzungsklage durchgesetzt werden. Dieses Verfahren ist manchmal langwieriger, schafft aber ein hohes Maß an Rechtssicherheit. 
 
 
 
 
 
 
Einstweilige Verfügung 
 
Dieses Rechtsmittel ist sehr schnell wirksam, jedoch nur möglich bei akuten und gravierenden Mängeln, so z.B. bei Strom-, Wasser- oder Heizungsausfall. Mieter können sich in Notfällen direkt an das Gericht wenden, das dann im Eilverfahren den Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Soweit möglich, sollte kurzfristig rechtlicher Rat eingeholt werden. 
 
 
 
Schadenersatzpflicht 
 
 
Die Instandsetzungsverpflichtung umfaßt das vollständige Beheben der Mängel der Mietsache, so z.B. auch die Wiederherstellung eines ordentlichen dekorativen Zustands der Wohnung nach einem Wasserrohrbruch. Sind zudem Schäden an vom Mieter eingebrachten Sachen entstanden, ist z.B. ein Teppich nach einem Wasserschaden unbrauchbar geworden, so haftet der Vermieter nur, wenn eine der drei nachstehenden Bedingungen erfüllt sind: 
 
 
Der Mangel, der zum Schaden führte, war schon bei Anmietung vorhanden (aber: diese sog. Garantiehaftung kann mietvertraglich eingeschränkt oder ausgeschlossen werden); 
 
 
Der Vermieter oder sein Handwerker haben den Schaden schuldhaft verursacht, z.B. bei Bauarbeiten eine Rohrleitung beschädigt; 
 
 
Der Vermieter befindet sich mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, d.h. er hat schuldhaft eine ihm zur Mängelbeseitigung gesetzte Frist verstreichen lassen. 
 
 
 
Das Wohnungsamt einschalten! 
 
 
Wenn massive Mängel vorliegen, vorallem bei starker Schädigung der Bausubstanz, und der Eigentümer un-tätig bleibt, kann das Wohnungsamt eingeschaltet werden. Durch das Wohnungsgesetz des Landes NRW hat das Amt die Möglichkeit, den Vermieter zur Instandsetzung zu verpflichten. Weitere Informationen im RATGEBER "Wohnungspflege". 
 
 
 
 
 
 
Reparatur - Keine Mieterhöhung 
 
Weil die Reparatur zu den Grundpflichten des Vermieters gehört, darf hierfür grundsätzlich keinerlei Mieterhöhung verlangt werden. Manche Vermieter versuchen es trotzdem, indem sie nötige Instandsetzungen mit einer Modernisierung verbinden. Statt ein verrottetes einfachverglastes Fenster zu reparieren, wird Isolierverglasung eingebaut. Die Kosten hierfür kann der Vermieter nach Abzug des auf die Reparatur entfallenden Kostenanteils unter bestimmten Voraussetzungen als Wertverbesserungszuschlag auf die Miete umlegen. Näheres hierzu kann im RATGEBER "Modernisierung" nachgelesen werden. 
 
 
 
Wer zahlt die Kleinreparaturen? 
 
Viele Mietverträge enthalten Regelungen, nach denen die Mieter kleinere Reparaturen selbst ausführen müssen oder die Kosten zu tragen haben. Nur innerhalb sehr enger Grenzen kann im Formularvertrag eine Kostenübernahme geregelt werden. Die Kosten im Einzefall dürfen ca. 75 Euro nicht übersteigen; es muß ein Jahreshöchstbetrag angegeben sein (ca. 8% der Jahreskaltmiete); es muß eine Begrenzung auf Gegenstände erfolgen, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff der Mieter ausgesetzt sind. 
 
 
Liegt eine dieser Voraussetzungen nicht vor, so ist die gesamte Klausel unwirksam. Dies hat zur Folge, daß die Mieter weder selbst reparieren, noch dafür Kosten übernehmen müssen. Weitere Informationen im RATGEBER "Kleinreparaturen". 
 
 
 
 
Ratgeber Minderung 
 
Bei Mängeln haben Mieter neben dem Recht auf Instandsetzung auch das Recht, die Miete zu mindern. Zwar kann dies Recht durch den Mietvertrag nicht eingeschränkt werden, in vielen Fällen üben Mieter aber Ihr Recht zur Minderung nicht richtig aus. Hier hilft dieser RATGEBER. 
 
Der "Mangel der Mietsache" 
 
Dieser liegt vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Zur Wohnung gehören auch die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Boden oder andere Nebenräume. Typische Mängel in Wohnung und Haus, die eine Minderung rechtfertigen, sind: 
 
 
Feuchtigkeit, undichte Fenster und Türen, Heizungsausfall, Bauschutt im Treppenhaus, nicht Vorhandensein eines vertraglich zugesicherten Nebenraumes. 
 
 
Aber auch Beeinträchtigungen von außen, wie z.B. erheblicher Baulärm, Gerüst vor dem Haus oder unzumutbarer Lärm können eine Senkung der Miete rechtfertigen. 
 
 
Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel verursacht hat. So besteht z.B. das Minderungsrecht auch, wenn der Baulärm von einer fremden Baustelle verursacht wird. Auch Beeinträchtigungen während einer Modernisierungsmaßnahme berechtigen zu Minderungen, selbst wenn die Mieter sie dulden müssen oder sogar zugestimmt haben. Wichtig: der Mangel muß in jedem Fall dem Vermieter sofort angezeigt werden. 
 
 
 
Unzulässigkeit einer Mietminderung 
 
Bei Wohnraum kann das Minderungsrecht gemäß § vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Unter bestimmten Voraussetzungen ist das Minderungsrecht aber aus tatsächlichen Gründen ausgeschlossen: 
 
 
* Während des laufenden Mietverhältnisses tritt ein Mangel auf und die Miete wird über einen längeren Zeitraum (ca. sechs Monate) in voller Höhe dennoch vorbehaltlos gezahlt. In diesem Fall war nach bisheriger Rechtsprechung das Minderungsrecht auch für die Zukunft ausgeschlossen. Ob nach der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 dies durch die gerichte anders beurteilt wird, ist noch offen. Die Mängelanzeige allein reicht also nicht aus, um den Verlust des Minderungsrechtes auszuschliessen. Daher sollte dem Vermieter bei der Mängelanzeige immer mitgeteilt werden, dass die Miete unter dem Vorbehalt der Minderung gezahlt wird. 
 
 
* Der Mieter kannte den Mangel bei Abschluß des Vertrages bzw. Abnahme der Wohnung oder hätte ihn erkennen können (§ 536 b BGB). 
 
 
* Der Mangel ist nicht angezeigt worden. 
 
 
* Der Mangel ist so geringfügig, dass eine erhebliche Beeinträchtigung nicht vorliegt, z.B. bei abgetretenen Türschwellen oder einem tropfenden Wasserhahn. 
 
 
* Der Mangel wurde vom Mieter verursacht. 
 
 
* Der Mieter ist gemäß zulässiger vertraglicher Vereinbarung verpflichtet, den Mangel selbst zu beheben. 
 
 
 
Zeitpunkt der Minderung 
 
Liegt eine Ausnahme nicht vor, kann der Mieter sofort die Miete kürzen. Dies ist für Laien überraschend, erklärt sich rechtlich daraus, dass § regelt, dass bei eingeschränktem Wohnwert nur eine angemessen geminderte Miete zu zahlen ist. Die Minderung muß auch nicht vorher angekündigt werden, nur der Mangel muß angezeigt werden. 
 
 
Oft kommt es vor, dass ein Mangel mitten im Monat auftritt, wenn die Miete schon bezahlt ist. Der anteilige Minderungsbetrag ist zuviel gezahlte Miete und kann zurückgefordert werden. In vielen Fällen kann der Rückzahlungsbetrag von der nächsten bzw. übernächsten Monatsmiete (Vertrag lesen!) abgezogen werden. Vorsicht: in vielen Verträgen ist die Aufrechnung wirksam ausgeschlossen, und es kann dann nur im nächsten Monat die Minderung verrechnet werden. 
 
 
Hat der Vermieter eine Einzugsermächtigung, so muß ihm mitgeteilt werden, dass er nur die um den Minderungsbetrag gekürzte Miete einziehen soll. Zieht er trotzdem alles ein, so kann die Miete von der Bank zurückgebucht werden. Die geminderte Miete muß dem Vermieter dann extra überwiesen werden. Eine wiederholte unberechtigte Einziehung der vollen Miete berechtigt zum generellen Widerruf der Einzugsermächtigung. 
 
 
 
Der Minderungsbetrag 
 
Die Höhe der Minderung wird in einem prozentualen Anteil der Grundmiete (ohne Betriebskosten und Heizkosten) errechnet - je nach dem Grad der Beeinträchtigung. Allgemeingültige Regeln lassen sich aus der Fülle von Einzelurteilen nicht aufstellen. Hier sollte unbedingt in der Beratung nachgefragt werden. 
 
 
 
Zurückbehaltungsrecht 
 
Neben dem Minderungsrecht steht dem Mieter bei Mängeln als Druckmittel das Zurückbehaltungsrecht zu. Dies kann auch dann ausgeübt werden, wenn Minderungen wegen Kenntnis des Mangels oder vorbehaltloser Zahlung nicht mehr möglich sind. Der Mieter kann etwa das drei- bis fünffache des Betrages zurückbehalten, der berechtigterweise gemindert werden kann. Im Gegensatz zur Minderung muß das zurückbehaltene Geld nachgezahlt werden, wenn der Mangel behoben ist, aber auch dann, wenn man auszieht. 
 
 
Risiken 
Kommt es zum Prozess, muß der Mieter das Vorhandensein des Mangels, die Mängelanzeige und die Berechtigung der Minderungshöhe nachweisen. Wichtig: rechtzeitig Beweise sichern durch Fotos, Zeugen und Lärmprotokolle. Buchführen über die Höhe der Zahlungen und Kürzungen. Klagt der Vermieter die gekürzten Beträge ein, muß der Mieter, wenn der Mangel bzw. dessen Intensität nicht bewiesen werden kann, unter Umständen nachzahlen und Prozeßkosten tragen. 
 
 
Der Vermieter kann auch auf die Idee kommen, eine fristlose Kündigung auszusprechen, wenn der Kürzungsbetrag zwei Monatsmieten erreicht. Ist die Minderung berechtigt, so ist die Kündigung unwirksam. Hat der Mieter den Kürzungsbetrag zu hoch angesetzt, so werten die meisten Gerichte dies so, dass kein schuldhafter Mietrückstand vorliegt. In Höhe des eventuell zuviel geminderten Betrages kann man sich auch noch nachträglich auf das höhere Zurückbehaltungsrecht berufen und die Kündigung so ausschließen. Alternativ besteht die Möglichkeit, nach der Kündigung den gesamten Rückstand unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen. Dadurch wird die fristlose Kündigung unwirksam. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollte rechtlicher Rat eingeholt werden. Es empfiehlt sich, vor allem bei hohen Minderungsquoten, die Minderungsbeträge beiseite zu legen, damit im Notfall nachgezahlt werden kann. 
 
 
Zur Mängelanzeige siehe nebenstehendes Anschreiben, dass Sie für Ihre Zwecke verwenden können. Dies ist ein Muster und kann, ohne dass damit Rechte verloren gehen, auch weniger formal geschrieben werden, was insbesondere beim ersten Anschreiben sinnvoll sein kann. 
 
quelle: mieterverein-dortmund

Stichwörter: mieterhöhungen + ratgeber

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