DDR, Kaution Bürgschaft

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Kaution und Bürgschaft 
 
Neben einer Barkaution kann nur dann und insoweit eine Bürgschaft verlangt werden, als die Barkaution nicht drei Monatsmieten erreicht. 
AG Tiergarten, Urteil vom 19. Mai 1998 - 6 C 571/97 - 
Der Mieter hatte eine Barkaution in Höhe von mehr als drei Monatsmieten geleistet. Darüber hinaus hatte ein Verwandter eine selbstschuldnerische Bürgschaft für alle Forderungen, z. B. rückständige Mieten, Betriebskosten, Heizkosten, Schönheitsreparaturen, usw. übernommen. Die Bürgschaft sollte gemäß mietvertraglicher Vereinbarung Bestandteil des Mietvertrages sein. 
Nach Beendigung des Mietverhältnisses verrechnete der Vermieter einen Teil offener Forde-rungen gegen den Mieter mit der Barkaution. Da die Barkaution für die Gesamtforderungen nicht ausreichte, verlangte er vom Bürgen den verbleibenden Teilbetrag. Der Bürge verwei-gerte die Zahlung. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der die Barkaution übersteigenden offenen Forderungen wurde vom Gericht abgewiesen. Es führte dazu aus: Gemäß § 550 b Absatz darf eine Mietsicherheit bei einem Wohnraummietverhältnis das Drei-fache des monatlichen Mietzinses nicht übersteigen. Nebenkosten, über die gesondert abzu-rechnen ist, bleiben nach Satz dieser Vorschrift außer Betracht. Da dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters durch § 550 b BGB zum Schutze des Mieters eine Grenze gesetzt ist, darf ne-ben einer Barkaution nur dann und insoweit eine Bürgschaft verlangt werden, als die Barkau-tion und die Bürgschaft zusammen drei Monatsmieten nicht übersteigen. 
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Walter Bergmann 
Anmerkung: 
Bei ähnlicher Fallkonstellation empfiehlt sich, nach Mietvertragsabschluss die Herausgabe der Bürgschaftserklärung zu verlangen. 
 
 
Unwirksame Kautionsvereinbarung 
 
Ist die zwischen dem Mieter und dem Vermieter getroffene Vereinbarung über die Zah-lung einer Kaution unwirksam, dann darf der Vermieter gegen den Erstattungsan-spruch des Mieters seine Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis nicht aufrechnen. 
AG Tempelhof - Kreuzberg, Urteil vom 21. Februar 2000 - Az.: 6 C 625/99 - 
Der Mieter hatte bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution gezahlt. Der Mietvertrag ent-hielt eine Vereinbarung, nach der sich der Mieter verpflichtete, eine Mietkaution in Höhe der dreifachen monatlichen Kaltmiete bei Vertragsschluss in bar zu bezahlen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter die Kaution vom Vermieter zurück. Der Vermieter verweigerte die Rückzahlung der Kaution mit dem Argument, ihm stünden Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis zu. Während des Rechtsstreits erklärte er die Aufrechnung der Erstat-tungsansprüche des Mieters mit seinen Gegenansprüchen. 
Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters stattgegeben und den Vermieter verpflichtet, den Kautionsbetrag an den Mieter zu zahlen. Es vertrat die Ansicht, die Vereinbarung zur Miet-kaution sei wegen Verstoßes gegen § unwirksam. Nach der zwingenden Vorschrift des § sei der Mieter berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzah-lungen zu erbringen, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wer-de. Nach der Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag war vorliegend die Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses in einer Summe zu zahlen. Das Amtsgericht führt weiter aus, dass der Zweck des § darin bestehe, den Mieter vor zu hohen Belastungen bei Ab-schluss des Mietvertrages zu schützen und gelangte zu der Ansicht, dass nicht nur der Teil der Klausel, der zum Nachteil des Mieters von der Vorschrift des § abweiche, sondern die Klausel in ihrer Gesamtheit unwirksam sei, da sie den Mieter darüber hinwegtäuscht, dass er die Kaution auch in drei Raten zahlen darf. M<angels Kautionsabrede könne das vom Mie-ter gezahlte Geld auch nicht wie eine Kaution verwendet werden; das habe zur Folge, dass der Vermieter gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen einer unberechtigten Mietkautionszahlung auch nicht Gegenansprüche aufrechnen könne. In der Literatur und Rechtsprechung sei anerkannt, dass über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregel-ten Fälle hinaus eine Aufrechnung ausgeschlossen ist, wenn der Zweck der geschuldeten Leis-tung eine Erfüllung durch Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lasse. 
Auf die Frage, ob dem Vermieter die Gegenansprüche auch tatsächlich zustanden, kam es daher nicht mehr an. Der Vermieter wurde zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. 
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger 
 
 
Haftung des Zwangsverwalters für Kaution 
 
Ein Zwangsverwalter ist auch dann zur Erstattung der Kaution an den Mieter ver-pflichtet, wenn er die Kaution nicht vom Zwangsverwaltungsschuldner (Vermieter) er-halten hat. 
 
AG Mitte, Urteil vom 1. Juni 2001 - 18 C 29/01 - 
 
Der Mieter hatte dem Vermieter beim Einzug in die Wohnung eine Kaution übergeben. Zwi-schenzeitlich wurde für das Wohngrundstück die Zwangsverwaltung angeordnet. Das Miet-verhältnis endete durch Kündigung des Mieters, alle Mietforderungen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses waren ausgeglichen und die Wohnung wurde ordnungsgemäß an den Zwangsverwalter zurückgegeben. Der Mieter forderte vom Zwangsverwalter die Herausgabe der Kaution. Der Zwangsverwalter stellte sich auf den Standpunkt, er müsse die Kaution nicht herausgeben, da er sie selbst nicht erhalten habe. 
Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution stattgegeben. Es führte in seiner Begründung aus, dass der Zwangsverwalter gemäß § für die Zeit der Zwangsverwaltung anstelle des Zwangsverwaltungsschuldners (Vermieters) als Partei kraft Amtes in die Vermieterstellung eintrete. Daraus folge, dass dem Zwangsverwalter alle Rechte aus dem Mietverhältnis zuständen und er umgekehrt verpflichtet sei, alle Handlungen vorzu-nehmen, die erforderlich werden, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen. Aufgrund der Regelung des § sei ein Mietvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam, wenn das Grundstück (bzw. die Wohnung) vor der Beschlagnahme einem Mieter überlassen wurde. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks auch die Erfüllung vertraglicher oder nachvertraglicher Verpflichtungen aus dem Mietvertrag gehört. Aus diesem Grunde sei der Zwangsverwalter verpflichtet, den vertraglichen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zu erfüllen. 
Bei der Entscheidung kam es nicht darauf an, ob der Vermieter die Kaution an den Zwangs-verwalter übergeben habe. Die Ansicht des Zwangsverwalters, er sei in analoger Anwendung des § von der mietvertraglichen Pflicht zur Rückzahlung der Kaution ent-bunden, wenn ihm die Kaution nicht ausgehändigt wurde, ist nach Ansicht des Amtsgerichts unzutreffend. Das Gericht stellte ausdrücklich klar, dass die Vorschrift des § im vorliegenden Falle nicht anwendbar sei. Diese Vorschrift, die dem Wortlaut nach nur bei ei-nem Eigentümerwechsel aufgrund eines Erwerbsgeschäfts Anwendung findet, schränkt die Haftung des Erwerbers insoweit ein, als dieser zur Erstattung der Kaution nur verpflichtet ist, wenn der sie seinerseits vom Veräußerer erhalten hat. Die direkte Anwendung des § war daher nach Ansicht des Amtsgerichts schon deshalb ausgeschlossen, weil mit der Anord-nung der Zwangsverwaltung kein Eigentümerwechsel verbunden sei. Auch eine analoge An-wendung des § kommt nach Ansicht des Amtsgerichts nicht in Betracht. Eine ver-gleichbare Interessenlage bestehe nicht, da es an einem Eigentümerwechsel fehle. 
Sinn und Zweck der §§ sei der Schutz des Mieters bei der Veräußerung des Grundstückes. Diesen Schutz schränke § ein, wenn der Erwerber eine vom Mieter geleistete Sicherheit nicht ausgehändigt bekommen habe. Das Gericht stellte klar, dass eine extensive (das heißt über den Wortlaut des § hinausgehende) Auslegung vom Sinn und Zweck der den Mieter schützenden Vorschrift nicht gedeckt sei. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG). Die An-ordnung der Zwangsverwaltung habe den Zweck, die Befriedigung der titulierten Gläubiger-ansprüche aus den Erträgen des Grundstückes zu erlangen. Dabei achte das ZVG die besonde-re soziale Situation der Mieter, die gegenüber anderen Gläubigern des Zwangsverwaltungs-schuldners privilegiert würden. Die Besserstellung des Mieters gegenüber den Zwangsverwal-tungsgläubigern sei dem ZVG daher nicht fremd, sondern sogar üblich. So müssten es die Zwangsverwaltungsgläubiger z.B. hinnehmen, dass der Verwalter im Rahmen der ordnungs-gemäßen Verwaltung aufgrund der mietvertraglichen Verpflichtungen Mieteinnahmen nicht an die Gläubiger auszahlt, sondern zur Durchführung des Mietverhältnisses verwendet. Insbe-sondere sei der Zwangsverwalter zum Beispiel verpflichtet, nach einer Betriebskostenabrech-nung etwaige Guthaben auch dann an den Mieter auszuzahlen, wenn die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten noch an den Zwangsverwaltungsschuldner (Vermieter) geflossen sind. Das Gericht verurteilte den Zwangsverwalter zur Rückzahlung der Kaution an den Mieter. 
 
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Benjamin Raabe 
 
 
Unwirksame Kautionsabrede 
 
Eine Kautionsabrede ist nicht nur dann unwirksam, wenn im Mietvertrag eine andere Fälligkeit als in � (neue Fassung) bzw. §550 B BGB (alte Fassung) vereinbart wurde, sondern auch dann wenn in der Vereinbarung überhaupt keine Regelung zur Fälligkeit getroffen wurde. 
AG Neukölln, Urteil vom 16. August 2001 - 7 C 254/01- 
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger 
 
 
Beweiskraft einer Quittung über die Kaution 
 
Lässt sich ein Vermieter bei dem Vertragsabschluss vollständig von einer Hausverwal-tung vertreten, dann haftet er für die Fehler dieser Hausverwaltung gemäß § wie für eigenes Verschulden. Fehler bei der Einnahme, der Verbuchung oder der Anlage der Kaution gehen dann zu Lasten des Vermieters. 
 
Landgericht Berlin, Urteil vom 18.02.2003 – 65 S 29/01 – 
 
Die Mieter hatten bei Abschluss des Mietvertrags in den Räumen der Hausverwaltung an den dortigen Mitarbeiter eine Kaution in Höhe von 5141,07 DM sowie die erste Miete für den Monat April 1994 gezahlt. Den Mietern war der Name des Mitarbeiters nicht mehr bekannt. Die Unterschrift auf dem Mietvertrag unterschied sich jedoch von der Unterschrift auf der Mietquittung. Die Vermieterin (eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit insgesamt 22 Ge-sellschaftern) behauptete, sie habe die Mietkaution zu keinem Zeitpunkt erhalten. Darüber hinaus sei der Mitarbeiter nicht befugt gewesen, die Kaution oder eine Mietzahlung entgegen-zunehmen. In den Räumen der Hausverwaltung befinde sich ein Aushang, dem zu entnehmen sei, welche Personen vertretungsberechtigt und zum Empfang von Geldern bevollmächtigt seien. 
 
Mit der Klage verlangten die Mieter von der Vermieterin die Erstattung der von Ihnen bei Abschluss des Mietvertrags gezahlten Kaution. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die hiergegen eingelegte Berufung (mit Ausnahme eines Teilbetrags we-gen der Zinsen) zurückgewiesen. 
 
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ging das Landgericht davon aus, dass die Mieter die Kaution in Höhe von 5141,07 DM in den Räumen der Hausverwaltung zusammen mit der ersten Miete für den Monat April 1994 gezahlt haben. Bei der Beweiswürdigung ließ es sich unter anderem von der Schilderung der Räumlichkeiten der Hausverwaltung durch die Mieter leiten. Nach Ansicht des Landgerichts war es bei diesem Sachverhalt unerheblich, an wen die Zahlung geleistet wurde. Aus diesem Grund kam es auch nicht auf die Echtheit der von den Mietern vorgelegten Quittung an. Unstreitig war diese von einem nicht vertretungsberechtig-ten Mitarbeiter der Hausverwaltung unterzeichnet worden, wobei der Kläger nicht angeben konnte, wer die Unterschrift geleistet hatte. Das Landgericht wies darauf hin, dass dann, wenn schon der Aussteller der Urkunde unklar sein, sich die Frage nach der Echtheit der Unter-schrift nicht mehr stellen könne. Auch auf die Vorschrift des § , nach der der Über-bringer einer Quittung zur Entgegennahme der Leistung ermächtigt ist, kam es nicht entschei-dend an. Diese Vorschrift kann – wie das Landgericht ausführte – nur dann Anwendung fin-den, wenn die Quittung vom Empfänger der Leistung oder von einer vertretungsberechtigten Person unterzeichnet ist. Im vorliegenden Falle war der die Quittung ausstellende Mitarbeiter gerade nicht Empfänger der Leistung und auch nicht vertretungsberechtigt. 
 
Da die Mieter jedoch im Zusammenhang mit der Unterzeichnung des Mietvertrags aufgefor-dert worden waren, die Kaution und die erste Rate des Mietzinses in den Räumen der Haus-verwaltung bar zu bezahlen, bestand nach Ansicht des Landgerichts Berlin zumindest der Rechtsschein einer Bevollmächtigung durch den ausstellenden Mitarbeiter. Die Mieter durften darauf vertrauen, dass derjenige, der Ihnen im Zusammenhang mit dem Abschluss des Miet-vertrags die Kaution und die erste Rate des Mietzinses abverlange, hierzu auch berechtigt sei. Dies gelte um so mehr, als der Mieter mit den Vermietern (immerhin 22 Gesellschafter) nie in Kontakt getreten war und bei allen Fragen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis aus-schließlich von der Hausverwaltung betreut wurde. 
 
Diesen Rechtsschein konnten die Vermieter auch nicht mit der Behauptung erschüttern, in den Räumen der Hausverwaltung gebe es Aushänge, auf denen die Unterschriften der vertretungs- und empfangsberechtigten Personen vermerkt seien. Zwar ging das Gericht im Anschluss an die Beweisaufnahme davon aus, dass im Büro der Hausverwaltung tatsächlich zwei Aushänge vorhanden sind, bei dem Format dieser Aushänge (DIN A 4) könne jedoch nicht ohne weite-res davon ausgegangen werden, dass ein Besucher hiervon Kenntnis nehme. Die Aushänge waren nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme eingerahmt und hatten das Aussehen von Dip-lomen oder ähnlichen Urkunden. Weder aus der Gestaltung noch der Position dieser beiden Aushänge sei daher zu erkennen gewesen, dass diese etwas beinhalten könnten, was für den Besucher oder Kunden der Hausverwaltung von Interesse sein könnte. Ein an der Wand be-festigter Rahmen im DIN A 4-Format springe nicht ohne weiteres ins Auge und können ohne näher zu treten schon gar nicht gelesen werden. Diese Überlegungen des Gerichts wurden durch die Aussage einer weiteren Zeugin bestätigt, die bei ihren Besuchen in der Hausverwal-tung derartige Aushänge nicht wahrgenommen hat. Für den Sachvortrag der Mieter sprach darüber hinaus der Umstand, dass zusammen mit der Kaution auch der Mietzins für den Mo-nat April1994 bezahlt und von den Vermietern verbucht wurde. Dieser Mietzins wurde zu keinem Zeitpunkt von der Vermieterin angemahnt, die Vermieterin hatte vielmehr selbst vor-getragen, dass die erste Miete eingegangen sei. Den Vortrag der Vermieterin, dass sich mögli-cherweise eine unberechtigte dritte Person Zugriff auf die Datenbank der Hausverwaltung verschafft und die Zahlung eigenmächtig verbucht habe, wies das Gericht als bloße aus der Luft gegriffene Vermutung zurück. Darüber hinaus hatte die Vermieterin in einem ähnlich gelagerten Fall die Kaution von anderen Mietern ebenfalls nicht erhalten. Angesichts dieser Umstände lag für das Landgericht Berlin ein Fehler innerhalb der Hausverwaltung näher als eine Verschwörung der Mieter. Darüber hinaus hatte auch eine (zum Empfang berechtigte) Mitarbeiterin der Hausverwaltung bekundet, dass die Zahlung von Mietern regelmäßig auch von den Mitarbeitern entgegengenommen worden seien, die nicht auf den Aushängen als empfangsberechtigt genannt worden seien. Das Landgericht gelangte somit zu der Feststel-lung, dass die Aushänge offenbar selbst von den Mitarbeitern der Hausverwaltung nicht ernst genommen würden. Irgendwelche Fehler bei der Einnahme, der Verbuchung oder der Anlage der Kaution gehen nach Ansicht des Landgerichts Berlin jedoch zu Lasten der Vermieter, da sich diese der Hausverwaltung als Erfüllungsgehilfen bedient haben und sich somit gemäß § deren Verhalten wie eigenes Verschulden rechnen lassen müssen. 
 
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Christoph Wuttke

Stichwörter: ddr + kaution + bürgschaft

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