Kündigung: Ständig verspätete Mietzahlungen berechtigen zur

Kündigung: Ständig verspätete Mietzahlungen berechtigen zur fristlosen Kündigung

Wurde der Mieter zuvor abgemahnt, können ständig verspätete Mietzahlungen den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Das gilt auch, wenn der Mieter die Zahlungsrückstände jeweils vor dem nächsten Zahlungstermin ausgeglichen hat. Die wirksame Kündigung wird nicht hinfällig, wenn der Mieter nach der Kündigung pünktlich zahlt.

Mit dieser Begründung bestätigte das Oberlandesgericht (OLG) Rostock die Räumungsklage eines Vermieters. Dieser hatte seinem Mieter fristlos gekündigt, da die Miete über ein Jahr hinweg stets unpünktlich gezahlt wurde. Eine vorherige Abmahnung mit Androhung der fristlosen Kündigung hatte den Mieter nicht zu einer pünktlichen Zahlungsweise veranlassen können.

Das OLG befand, dass dem Vermieter auf Grund der ständig verspäteten Mietzahlungen die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zuzumuten war. Insbesondere der Umstand, dass der Mieter nach der Abmahnung weiterhin unpünktlich zahlte, belegte seine beharrliche Weigerung, seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag ordnungsgemäß nachzukommen. Demgegenüber war es unwesentlich, dass die Zahlungstermine jeweils nur um Tage oder Wochen überschritten wurden und der Mieter jeweils vor dem nächsten Zahlungstermin das Mietkonto ausglich. Dies allein nahm den ständigen Vertragsverletzungen nicht das Gewicht. Maßgeblich ist nach Ansicht des OLG eine Gesamtbewertung des Mieterverhaltens unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters. Dieser ist in aller Regel auf pünktliche Zahlungseingänge angewiesen, da er die auf dem Gebäude ruhenden Lasten tragen muss. Das OLG stellte schließlich klar, dass der Vermieter sein Recht zur fristlosen Kündigung auch nicht durch die längere Duldung der verspäteten Zahlungen verloren hatte. Seine "Großzügigkeit" dürfte nicht vorschnell zu seinen Lasten ausgelegt werden, zumal er durch seine Abmahnung deutlich gemacht hatte, dass er nicht länger bereit war, die verspäteten Zahlungen hinzunehmen (OLG Rostock, 3 U 208/00).

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Wegerecht: Bei Einzäunung des Grundstücks muss Berechtigter einen Schlüssel erhalten

Ist einem Grundstückseigentümer das Recht eingeräumt, über das Nachbargrundstück zur nächsten Straße zu gehen und zu fahren, muss er hinnehmen, dass der Nachbar zur erforderlichen Absicherung seines Betriebs sein Grundstück einzäunt. Der Nachbar muss ihm allerdings einen Schlüssel für die nachts geschlossenen Tore aushändigen.

Mit dieser Entscheidung wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf die Klage eines Grundstückseigentümers zurück, der über den Betriebshof eines Reifen- und PKW-Pflege-Services fahren musste, um zu seiner Garage zu gelangen. Er hielt die Einzäunung des Betriebshofs für unzumutbar, da er jedes Mal zwei Tore auf- und zuschließen musste, um den Weg passieren zu können.

Dieser Ansicht schloss sich das OLG nicht an. Der Grundstückseigentümer müsse bei der Ausübung seines Wegerechts auf die Interessen des Nachbarn Rücksicht nehmen und berechtigte Schutzvorkehrungen des Nachbarn gegen Eindringen, Beschädigen und Entwenden akzeptieren. Die damit verbundenen notwendigen Einschränkungen seines Wegerechts seien hinzunehmen. Solange die Tore nur in der Nachtzeit und außerhalb der regulären Geschäftszeiten des Betriebs verschlossen waren und dem Grundstückseigentümer die Schlüssel zur Verfügung gestellt wurden, sei das Interesse des Nachbarn an einem Schutz seines Betriebs höher zu bewerten als die mögliche Einschränkung des Grundstückseigentümers (OLG Düsseldorf, 4 U 20/02).

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Mietvertrag: Schriftform gilt auch für spätere Änderung von Vertragsbedingungen

Wird bei einem zeitlich befristeten Mietvertrag während der Laufzeit die Mietfläche reduziert, ohne dass die Vertragsänderung schriftlich niedergelegt wird, wandelt sich der ursprünglich befristete in einen unbefristeten Mietvertrag um.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschied damit, dass die gesetzlich vorgesehene Schriftform für befristete Mietverträge, die über ein Jahr laufen, auch auf nachträgliche wesentliche Vertragsänderungen Anwendung findet. Die Änderung muss allerdings das Mietverhältnis in seinem Kern betreffen und eine bedeutende Veränderung des Vertragsgegenstandes darstellen. Wird die erforderliche Schriftform nicht eingehalten, wandelt sich das befristete in ein unbefristetes Mietverhältnis um. Es kann dann jederzeit mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden. Im vorliegenden Fall war die Schriftform wegen einer Reduzierung der Mietfläche erforderlich. Da sie nicht eingehalten wurde, konnte der Mieter den Mietvertrag kündigen, ohne sich an dem ursprünglich vereinbarte Ende des Mietverhältnisses festhalten lassen zu müssen (OLG Düsseldorf, 24 U 21/02).

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WEG: Sprechstellen der Sprechanlage sind Sondereigentum der Wohnungseigentümer

Bei einer zentralen Sprechanlage sind die Sprechstellen in den Wohnungen Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer, soweit in der Teilungserklärung nichts anderes geregelt ist. Die Kosten der Reparatur einer solchen Sprechstelle sind daher vom Wohnungseigentümer allein und nicht von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Köln, weil die Sprechstellen nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen. Das OLG argumentiert wie folgt: Die tatsächliche Benutzung der Sprechstelle ist einzig durch den jeweiligen Eigentümer möglich. Schließlich sei das Funktionieren der einzelnen Sprechstelle nicht für das Funktionieren der gesamten Sprechanlage erforderlich. Die Sprechstellen waren damit dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zuzuordnen. Werden die Teile defekt, sei der Wohnungseigentümer für die Instandsetzung verantwortlich (OLG Köln, 16 Wx 126/02).