3. Allgemeine Geschäftsbedingungen
• LG Lüneburg, Beschluss vom 22.10.1998 (Zusammentreffen von Vorauszahlungsklausel mit Anzeigeklausel - 4 T 162/98 = ZMR 1999, 175
Die wohnungsmietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter die Miete monatlich im voraus zu zahlen hat, wird nicht dadurch unwirksam im Sinne der §§ 9 ff AGBG, daß eine weitere Formularklausel die Aufrechnung gegen eine Mietforderung nur bei schriftlicher Anzeige der Aufrechnungsabsicht zulässt.
Die Vorauszahlungsklausel ist nicht deshalb unwirksam, weil sie mit einer so genannten Anzeigeklausel gekoppelt war, wonach der Mieter gegenüber dem Mietzins mit einer Gegenforderung nur aufrechnen und sein Zurückbehaltungsrecht nur ausüben kann, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit dem Vermieter schriftlich angekündigt hat. Es handelt sich nicht - wie in der Entscheidung BGHZ 127, 245 - um eine Aufrechnungsklausel. Beide Klauseln unterscheiden sich erheblich (OLG Hamm [RE] WuM 1993, 176). Ist vorliegend die Aufrechnung generell nur von einer vorherigen Anzeige abhängig gemacht, so war in der vom BGH beurteilten Klausel nur die Aufrechnung mit Forderungen aus § möglich, die Aufrechnung mit sonstigen Forderungen aber überhaupt ausgeschlossen, wenn sie nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt waren.
Letzteres widerspricht dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, weil dem Mieter die Geltendmachung der Minderung entgegen § erheblich erschwert wird. Ist dagegen die Aufrechnung wie vorliegend überhaupt nur von einer Anzeige mit Monatsfrist abhängig gemacht, dann wird der Mieter in der Regel nicht zur Klage gezwungen, sondern nur zum einmonatigen Zuwarten mit dem Mietabzug, und auch das nur unter der weiteren Voraussetzung, daß der Mangel bis zur nächsten Mietzinsfälligkeit behoben ist; besteht er fort, kann der Mieter die nächste Rate mindern, also praktisch zur gleichen Zeit wie ohne eine Klausel eine erste Kürzung vornehmen und aufrechnungsweise weitere Kürzungen dann bei Folgeraten, bis zu deren Fälligkeit die Anzeigefrist abgelaufen ist. Hierin liegt nach ganz herrschender Meinung weder ein Verstoß gegen § 9 AGBG noch gegen § , weil das Recht des Mieters, Minderung geltend zu machen, nur ganz unwesentlich beschränkt wird (BGHZ 127, 245, 250 (RE) OLG Hamm, WuM 1993, 176; OLG Köln WuM 1998, 23; Bub und Kraemer in: Bub/Treier, aaO, II 424 bzw. III Rz. 1372).
• OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.10.1999 (Mietzins bei Optionsausübung) - 10 O 171/98 = ZMR 2000, 172
Zu der Frage, welcher Mietzins maßgebend ist, wenn der (gewerbliche) Mieter ein ihm eingeräumtes Optionsrecht auf Verlängerung der Mietzeitdauer wahrnimmt, ohne daß eine Vereinbarung hinsichtlich des nunmehr zu zahlenden Mietzinses getroffen wird.
Das OLG Düsseldorf hat bereits entschieden (OLG Düsseldorf WuM 1995, 433), daß der Vermieter ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung nur den zuletzt maßgeblichen Mietzins verlangen könne, wenn der Mieter ein ihm eingeräumtes Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages wahrnimmt (ebenso Fritz, Gewerberaummietrecht, 2. Aufl., Rz. 92). Die Vertragsauslegung kann allerdings ergeben, daß der Mieter das Objekt nach Ablauf der Mietzeit zu einem angemessenen Mietzins wieder mieten könne (Reinstorf, in: Bub/Treier, a.a.O., II Rz. 219). Ein derartiger Fall ist vorliegend gegeben.
Für eine ergänzende Vertragsauslegung in diesem Sinne spricht zunächst der Wortlaut der von den Parteien getroffenen Vereinbarung. Deren Ziffer 2 sieht eine Verlängerungsmöglichkeit für insgesamt 14 Jahren vor, ohne daß eine Anpassung des bei Vertragsbeginn ausgehandelten Mietzinses auch nur in Erwägung gezogen wird. Bei vernünftiger Betrachtung kann indes nicht angenommen werden, daß der zunächst maßgebende Betrag für die gesamte Vertragslaufzeit unverändert gelten sollte, falls die in Betracht kommende Verlängerungsmöglichkeit in vollem Umfang ausgenutzt wurde. Hinzu kommt, daß die Parteien während der Mietzeit den Mietzins "bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit" vermindert haben, ohne die Verlängerungsmöglichkeit auch nur anzusprechen. Auch unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage kann nicht davon ausgegangen werden, daß der nunmehr ermäßigte Mietzins maßgebend bleiben soll, falls das Vertragsverhältnis der Parteien nicht wie vereinbart endet, weil es dann des Hinweises auf den Ablauf der vereinbarten Mietzeit zu diesem Zeitpunkt nicht bedurft hätte. Gerade die zeitliche Begrenzung macht vielmehr deutlich, daß man über den Mietzins neu verhandeln wollte, falls sich das Mietverhältnis verlängern sollte.
II.
Durchführung des Mietverhältnisses
A. Ansprüche des Vermieters
1. Mietzinszahlung
• BGH, Urteil vom 22.12.1999 - XII ZR 339/97 (Nichtübernahme der Mieträume) = NZM 2000, 184
Zu der Verpflichtung des Mieters zur Zahlung des Mietzinses, wenn er sich grundlos geweigert hat, die Mieträume zu übernehmen und den Mietvertrag zu erfüllen, und wenn der Vermieter deshalb ohne Kündigung des Mietvertrags an einen anderen Mieter weitervermietet hat (Fortführung von BGHZ 122, 163).
Der BGH hat bereits entschieden, daß sich der Mieter gegenüber dem Mietzinsanspruch des sonst vertragstreuen Vermieters regelmäßig nicht darauf berufen kann, der Vermieter sei wegen einer Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht in der Lage gewesen (§ ), wenn der Mieter ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag einfach ausgezogen ist und keine Miete mehr bezahlt hat; in einem solchen Einwand läge eine gegen Treu und Glauben verstoßende unzulässige Rechtsausübung (BGHZ 122, 163). Der Vermieter muß sich in einem solchen Fall nur die Vorteile anrechnen lassen, die er durch die Weitervermietung erlangt hat (§ ).
Diese Grundsätze sind auch dann anzuwenden, wenn ein Mieter, der die Mieträume noch nicht bezogen hat, sich trotz des fortbestehenden Mietvertrags grundlos weigert, diesen Mietvertrag zu erfüllen, und wenn der Vermieter nur wegen dieser vertragswidrigen Weigerung des Mieters eine sonst nicht zu beanstandende Weitervermietung vorgenommen hat. Entscheidend ist, daß der Mieter nicht aus einem Verhalten seines sonst vertragstreuen Vertragspartners Rechte herleiten darf, das er selbst durch einen groben Vertragsbruch erst herbeigeführt hat (BGHZ 122, 163). Hat der Vermieter aus der Weitervermietung noch kein Geld erlangt, sondern lediglich einen - eventuell titulierten - Mietzinsanspruch gegen den neuen Mieter, so muß er sich den Wert dieses Anspruchs anrechnen lassen. Stehen der Durchsetzung dieses Anspruchs im Einzelfall wegen der Bonität des neuen Mieters oder aus anderen Gründen Hindernisse entgegen, so ist dies zu berücksichtigen. Ist der Anspruch wirtschaftlich wertlos, kommt eine Anrechnung nicht in Betracht.
Wohnungsmiete nicht bezahlt - was dann?
Aus der Vermietung einer Wohnung ergeben sich sowohl für den Vermieter als auch den Mieter eine Reihe von Pflichten. Die Hauptpflicht des Mieters besteht dabei darin, rechtzeitig die vereinbarte Miete an den Vermieter zu bezahlen.
Mahngebühren bei Zahlungsverzug
Im Mietvertrag vereinbarte Mahngebühren von 20 DM pro Mahnung sind zu hoch und damit unwirksam. (AG Berlin Schöneberg, Az. 7 C 509/98, aus:
ZMR 1999, S. 489)
Darüber hinaus sind Vertragsstrafen in Wohnmietverträgen gemäß § (§ ) ohnehin unwirksam.
Doch wie hoch darf die Miete überhaupt sein? Woraus setzt sie sich zusammen? Wann muss sie gezahlt werden? Und was passiert, wenn Mieter mit der Mietzahlung im Rückstand stehen?
Wie hoch ist die Wohnraummiete?
Die Höhe der Miete hängt in erster Linie davon ab, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei Mietwohnungen entscheiden zudem Angebot und Nachfrage sowie das Verhandlungsgeschick der Vertragsparteien über die Miethöhe. Allerdings darf ein Vermieter den Preis nicht unbegrenzt in die Höhe treiben. Für einige Wohnungen - etwa im sozialen Wohnungsbau - existieren spezielle gesetzliche Regelungen, die die Miethöhe begrenzen können.
Für die meisten Wohnungen gibt es aber keine solchen Regelungen. Dennoch kann auch hier eine überhöhte Wohnraummiete zur Unwirksamkeit der Mietvereinbarung führen, wenn sie den Tatbestand des "Mietwuchers" erfüllt, was bei einer ca. 50 Prozent über dem ortsüblichen Mietzins liegenden Miete angenommen wird. Aber auch, wenn der vereinbarte Mietzins schon 20 Prozent über der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen liegt, kann eine Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung vorliegen. Hierfür muss jedoch bei Abschluss des Mietvertrages eine deutliche Wohnungsknappheit in der entsprechenden Stadt oder Gemeinde herrschen. Ob die vorgenannten Voraussetzungen vorliegen, hängt aber immer von den Umständen im Einzelfall ab und kann abschließend nur von einem Fachmann beurteilt werden. Ein grober Vergleichsmaßstab stellt der von den meisten Gemeinden herausgegebene Mietpreisspiegel dar, anhand dessen man die oben genannten Voraussetzungen abschätzen kann.
Was ist in der Miete enthalten?
Unter "Miete" oder "Mietzins" wird im allgemeinen Sprachgebrauch meist die so genannte "Warmmiete" verstanden. Sie setzt sich in der Regel aus der "Kaltmiete" für die Wohnraumnutzung und einem monatlich zu zahlenden Abschlag auf die anfallenden Betriebskosten zusammen.
Aber Achtung:
Die Zahlung der Betriebskosten durch den Mieter muss im Mietvertrag eindeutig vereinbart sein. Aus der diesbezüglichen Vereinbarung muss auch hervorgehen, ob der Betriebskostenanteil als Pauschale oder als Vorauszahlung, also mit jährlicher Abrechnung, geleistet werden soll.
Inhaltlich unbestimmte Formulierungen wie "Der Mieter zahlt neben der Miete anteilig die anfallenden Betriebskosten." können nämlich dazu führen, dass der Vermieter die gesamten Betriebskosten selbst tragen muss.
Wann muss die Miete gezahlt werden?
Sofern nichts anderes vereinbart ist, muss der Mietzins spätestens am dritten Werktag des Monats, für den er bestimmt ist, gezahlt werden. Dies bedeutet im Klartext, dass der Mieter im Regelfall die Zahlung im Voraus zu leisten hat.
Rechtliche Konsequenzen bei Mietrückstand
Wenn ein Mieter nicht zahlt, hat der Vermieter mehrere Möglichkeiten, dagegen vorzugehen:
1. Erhebung einer Zahlungsklage:
Der Vermieter kann seine Ansprüche gerichtlich, gegebenenfalls unter Einschaltung eines Rechtsanwalts, geltend machen. Ergeht daraufhin ein entsprechendes Urteil zu seinen Gunsten, kommt es zur Zwangsvollstreckung. Dem Mieter droht dann die Pfändung von Sachen, Arbeitseinkommen oder Bankguthaben. Des Weiteren hat der Mieter in diesem Falle die Kosten der Rechtsverfolgung, die erheblich sein können, zu zahlen.
2. Fristlose Kündigung des Mietvertrages:
Daneben kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzuges fristlos kündigen. Dies ist in folgenden Fällen möglich:
1. Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder einem erheblichen Teil davon in Verzug. Erheblich ist der Rückstand in der Regel dann, wenn er mehr als einen Monatsmietzins beträgt.
2. Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug.
Ein Beispiel ist das so genannte "Springen" hinsichtlich der Mietzahlung. Das bedeutet, dass der Mieter jeweils etwa im Januar, März und Mai seiner Mietzahlungsverpflichtung (teilweise) nachkommt und für die anderen Monate nichts bezahlt. Sobald die ausstehende Miete ebenfalls die Summe von zwei Monatsmieten übersteigt, steht dem Vermieter ab diesem Zeitpunkt auch ein fristloses Kündigungsrecht zu.
Eine fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der dafür erforderliche wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden.
Ist die fristlose Kündigung durch den Vermieter wirksam, kann dieser vom Mieter zudem Schadenersatz für die Einbußen verlangen, die ihm aufgrund der fristlosen Kündigung entstehen. Zu denken ist dabei in erster Linie an die Erstattung von Aufwendungen für die Suche eines neuen Mieters oder die Erstattung der entsprechenden Mietdifferenz, wenn die Wohnung nur zu einem niedrigeren Mietzins weitervermietbar ist. Letzteres ist im Regelfall jedoch nur bis zum nächstmöglichen ordnungsgemäßen Kündigungstermin durch den Mieter möglich.
Unwirksamkeit von Kündigungen
Selbst wenn jedoch die oben genannten Voraussetzungen vorliegen, muss die fristlose Kündigung dennoch nicht immer wirksam sein:
So ist eine Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor deren Zugang befriedigt wird, indem die Zahlungsrückstände vollständig ausgeglichen werden. Ob der Ausgleich dabei durch den Mieter selbst oder einen Dritten erfolgt - etwa durch einen Angehörigen oder das Sozialamt - spielt dabei keine Rolle.
Weiterhin kann ein Verstoß gegen den Rechtsgrundsatz von "Treu und Glauben" zur Unwirksamkeit einer Kündigung führen. Zwei Beispiele:
1. Die fristlose Kündigung erfolgt, obwohl der Vermieter die Mietrückstände über einen längeren Zeitraum widerspruchslos geduldet hat oder ihm offensichtlich ist, dass die Nichtzahlung auf einem Versehen des Mieters beruht.
2. Der Vermieter setzt dem Mieter eine Zahlungsfrist, kündigt ihm aber noch vor deren Ablauf.
Räumung der Wohnung
Liegt eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses vor, so ist der Mieter im Normalfall zur Räumung der Wohnung bis zum Beendigungstermin verpflichtet. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter den Mieter nicht eigenmächtig "auf die Straße setzen", sondern muss wiederum gerichtliche Hilfe im Rahmen einer Räumungsklage in Anspruch nehmen. Die Rechtsverfolgungskosten können wiederum auf den Mieter zukommen.
Der Gesetzgeber hat dem Mieter aber eine letzte Schonfrist eingeräumt: Sobald die Räumungsklage dem Mieter zugestellt ist, kann die auf Zahlungsverzug beruhende fristlose Kündigung dadurch unwirksam gemacht werden, indem die Rückstände beglichen oder von einer öffentlichen Stelle, wie dem Sozialamt oder dem Wohnungsamt, übernommen werden. Dies geht allerdings nur, wenn der Mieter von dieser Möglichkeit nicht bereits in den letzten zwei Jahren schon einmal Gebrauch gemacht hat.
Hinweis
Die Rechtsprechung zum Mietrecht ist in ständigem Wandel. Dieser Beitrag kann daher nur als Orientierung dienen. Aus diesem Grund müssen wir für die oben genannten Ausführungen jegliche Haftung ausschließen. Im Falle eines Falles ist es daher immer ratsam, einen sachkundigen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen.
Kündigung wegen Zahlungsverzug
Eine ordentliche Kündigung gemäß § (§ ) wegen unpünktlicher Mietzahlung bedarf der vorhergehenden Abmahnung. Darüber hinaus muß die Kündigung im einzelnen darlegen, welche Zahlungen für welche Mietschuld die mangelhafte Mietzahlung belegen und Grund für die Kündigung sind. (LG Berlin, Az. 61 S 267/93, aus: WM 4/97, S. 216)
Das Gericht kann trotz Räumungsurteil nach stattgefundener fristloser Kündigung dem früheren Mieter eine Räumungsfrist gewähren, sofern der frühere Mieter sich um Begleichung der Mietrückstände bemüht und zukünftig die fällige Miete pünktlich bezahlt. (LG Mainz, Az. 3 T 118/95, aus: WM 4/97, S. 233)
Mietschuld und Eheleute
Der Ehepartner haftet grundsätzlich nicht für die Zahlungsschuld aus einem Mietvertrag, wenn nur der andere Ehepartner den Mietvertrag unterschrieben hat. (AG Potsdam, Az. 26 C 552/95, aus: FinanzTest Info 1-2/95)
Mietwucher
Ist eine Miete derart überhöht, daß der Tatbestand des Mietwuchers vorliegt, kann der Mieter Senkung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und Rückzahlung des oberhalb der Vergleichsmiete liegenden Betrages verlangen. (AG Köln, Az. 205 C 252/95, aus: Tsp 20.05.2000, S. 121; OLG Frankfurt/Main, Az. 20 RE-Miet 1/98, aus: WM 2000, S. 537)
Liegt bei Wohnungsmieten Mietwucher dann vor, wenn der Vermieter einen Mangel an Wohnungen ausnutzt und die ortsübliche Vergleichsmiete um
20 % überschreitet, so liegt bei Gewerbemieten Wucher ersat dann vor, wenn die marktübliche Gewerbemiete um 100 % überschritten wird. (KG Berlin, Az. 12 U 5939/99, aus: GE 2001, S. 766)
Mietzahlung und Überweisungsauftrag
Mit Erteilung des Überweisungsauftrages an das Geldinstitut leistet der Mieter seine Mietzahlung. Befindet sich der Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits in Zahlungsverzug, ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unbegründet, wenn sie nach diesem Zeitpunkt der Leistung und vor Gutschrift auf dem Vermieterkonto erklärt wird. (LG Oldenburg, Az. 2 T 660/95, aus: WM 8/96)
Umstellung von Bruttokaltmiete auf Nettokaltmiete
Wurde bei Vertragsabschluß eine Bruttokaltmiete vereinbart, kann der Vermieter nur mit Zustimmung des Mieters die Mietzahlung auf Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung umstellen. (AG Berlin Charlottenburg, Az. 23a C 234/99, aus: MM 4/00, S. 39)
Wurde vom Mieter nur allgemein einer Umstellung von Bruttokaltmiete auf Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorschuß zugestimmt, ohne daß eine konkrete Nettokaltmiete und ein bestimmter Betriebskostenvorschuß der Zustimmung zugrunde gelegt waren, so sind spätere Mieterhöhungsverlagnen des Vermieters unwirksam, sofern sie von einer Nettokaltmiete ausgehen. (LG Berlin, Az. 65 S 177/99, aus: GE 23/00, S. 1622)
Urkundenprozeß
Mietzinsansprüche können bei Mietverträgen im Urkundenprozeß geltend gemacht werden. Das gilt sowohl bei Mietverträgen über Gewerberäume (BGH, Az. XII ZR 321/97, aus: NJW 1999, S. 140
als auch bei Mietverträgen über Wohnräume (LG Frankfurt a/M, Az. 2/17 S 5/00, aus: NZM 2000,
S. 541)
Zahlt der Mieter trotz Kenntnis eines Mangels der Mietsache den Mietzins länger als 6 Monate in voller Höhe weiter, so verliert er in entsprechender Anwendung des § (§ ) seine Gewährleistungsrechte, also auch sein Minderungsrecht - und zwar sowohl für die Vergangenheit als auch für die Zukunft (BGH , WuM'91, 313 ).
Fall: Der Mieter kürzte seit November 1993 den Mietzins wegen Lärmbelästigung durch Hundegebell. Der Hundehalter wohnt mit diesem Hund seit Anfang 1992 im Haus. Die behauptete Lärmbelästigung besteht somit seit Anfang 1992. Da sich das Verhalten des Hundes in dieser Zeit kaum geändert hat und fast zwei Jahre lang die Miete ungemindert gezahlt wurde, kann nicht jetzt wegen Lärm gemindert werden. Der Minderungsanspruch ist verwirkt. (AG Rostock, Az. 41 C 75/95, aus: WM 1996, S. 31)
Von der überwiegenden Rechtsprechung wird eine "Billigungsfrist" von 6 Monaten anerkannt ( LG Köln, WuM'88, 15 ; LG Paderborn, MDR'89, 455 ; AG Frankfurt, WuM'92, 242 ). Wird diese Frist wesentlich überschritten, ist eine Minderung aus diesem Grund nicht mehr möglich.
Verwirkung von Ansprüche
Hat der Mieter über einen längeren Zeitraum (hier: 6 Jahre) eine überhöhte Miete gezahlt, ist ein Rückzahlungsanspruch wegen Mietpreisüberhöhung verwirkt. (LG Frankfurt/Main, Az. 2/11 S 104/99, aus: GE 1/2000, S. 5
Hat der Mieter eine mangelhafte Mietwohnung nicht gerügt und trotz Kenntnis der Mängel die Miete in voller Höhe über sechs Monate weitergezahlt, hat seine Gewährleistungsrechte gegenüber dem Vermieter verwirkt bzw. führt die vollständige Mietzahlung zum Ausschluß der Gewährleistungsrechte. (OLG Frankfurt/Main, Az. 16 U 56/99, aus: WM 3/00, S. 116)
Zurückhaltung der Energie- und Wasserversorgung
Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt, darf er nicht die Versorgung der betreffenden Wohnung mit Energie, Gas oder Strom unterbrechen. Allerdings darf er die Versorgung an eine kostendeckende Vorauszahlung binden. (AG Melsungen, Az. 4 C 622/96).
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