kündigungsrechte

Wer aus beruflichen Gründen wegziehen oder aus anderen Gründen die Wohnung wechseln will, muss sich an die übliche Kündigungsfrist von drei Monaten halten. Härter trifft es diejenigen, die noch länger warten müssen, weil sie durch einen alten Mietvertrag ausdrücklich an eine längere Frist gebunden oder weil sie in einem Zeitmietvertrag festsitzen. In diesen Fällen gibt es die Möglichkeit, von Sonderkündigungsrechten Gebrauch zu machen. Sie gelten für Fälle, in denen sich das Mietverhältnis - insbesondere hinsichtlich Mietpreis und Wohnqualität - entscheidend verändert.<br />
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Wichtig sind vor allem folgende Fälle:<br />
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Mieterhöhung<br />
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Erhöht ein Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete an, steht den Mietern ein Sonderkündigungsrecht zu. Auch nach einer Modernisierung kann der Vermieter die Biete erhöhen. Bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten darf er dann auf die Jahresmiete umlegen. In beiden Fällen muss die Erhöhung schriftlich angekündigt werden. Die Mietern haben dann eine so genannte Überlegungs- und Zustimmungsfrist. Die Frist endet am Ende des übernächsten Monats nach Eingang der Mitteilung. Wer mit der Mieterhöhung nicht einverstanden ist, kann innerhalb dieser Frist wiederum bis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.<br />
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Beispiel:<br />
Die Erklärung des Vermieters geht im Juli ein. Die Mieter können nun bis Ende September überlegen, ob sie in die Erhöhung einwilligen oder kündigen. Bei einer Kündigung, die im September beim Vermieter eingeht, endet das Mietverhältnis zum 30. November.<br />
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Mieterhöhung in einer Sozialwohnung<br />
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Mieter einer Sozialwohnung können kündigen, wenn der Vermieter die Miete erhöhen will. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktags des Monats, an dem die Mieterhöhung in Kraft treten soll, beim Vermieter eingehen. Gekündigt wird bis zum Ende des darauf folgenden Monats.<br />
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Modernisierung<br />
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Will ein Vermieter eine Wohnung modernisieren, muss er sein Vorhaben drei Monate vorher schriftlich ankündigen. Kündigen können die Mieter aber nur bis zum Ende des folgenden Monats. Das heißt, sie haben in diesem Fall nur eine Kündigungsfrist von einem Monat. <br />
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Zeitlich befristete Staffelmietverträge<br />
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Bei einem Staffelmietvertrag vereinbaren Mieter und Vermieter von vornherein, wann sich die Miete um welchen Betrag erhöhen wird. Haben beide auch eine Vereinbarung über die Dauer des Mietverhältnisses getroffen, so heißt das nicht, dass der Mieter nicht schon eher kündigen kann. Denn eine Kündigung kann nur für die ersten vier Jahre ausgeschlossen werden. Der Mieter kann mit der üblichen Frist von drei Monaten zum Ende des vierten Mietjahres kündigen.<br />
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Ausnahme:<br />
Diese Regelung gilt nicht für so genannte Indexmieten, bei denen der Mietpreis an die Wertentwicklung bestimmter Güter und Leistungen gebunden. Indexmietverträge werden über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren abgeschlossen.<br />
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Streit um den Untermieter <br />
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Will ein Mieter seine Wohnung weitervermieten, braucht er die Zustimmung des Vermieters. Wenn dieser einen konkreten Untermieter ohne einen hinreichenden Grund ablehnt, darf der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen.<br />
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Tod eines Mieters<br />
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Wenn ein Mieter stirbt, müssen sich Angehörige, Erben und Mitmieter um den Nachlass kümmern. Auch das Mietverhältnis ist davon betroffen. In diesem Fall gibt es folgende Kündigungsregelungen:<br />
Mitmieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Das gleiche gilt auch für Erben, die nicht mit dem Verstorbenen zusammen gewohnt haben und nicht in das Mietverhältnis einbezogen waren.<br />
Angehörige, die nicht in das Mietverhältnis einbezogen waren, können innerhalb eines Monats entscheiden, ob sie in das Mietverhältnis eintreten wollen.<br />
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Fristlose Kündigung<br />
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Ein Mieter kann aus folgenden Gründen den Mietvertrag fristlos kündigen:<br />
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Durch schwerwiegende Mängel kann die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß benutzt werden.<br />
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Von der Wohnung gehen Gesundheitsgefährdungen aus.<br />
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Der Vermieter stört nachhaltig den Hausfrieden.<br />
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Der Vermieter verstößt gegen seine vertraglichen Pflichten, etwa indem er die Nebenkosten wissentlich falsch abrechnet oder im Unwissen des Mieters dessen Wohnung betritt.<br />
Manchmal besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter die Mängel abstellt oder Abhilfe schafft. In solchen Fällen muss der Mieter den Vermieter schriftlich abmahnen und ihm eine angemessene Frist setzten.<br />
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Einigung mit dem Vermieter: Der Mietaufhebungsvertrag<br />
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Ein Mietaufhebungsvertrag besiegelt die Auflösung eines Mietverhältnisses im gegenseitigen Einvernehmen. Vorraussetzung dafür ist, dass sich Mieter und Vermieter darüber einigen, ob und wann der Mieter vorzeitig ausziehen kann.<br />
Wichtig ist dabei, dass alles ganz genau aufgeführt wird, zum Beispiel:<br />
Wer sind Mieter und Vermieter?, Adresse und Etage, zu welchem Datum soll das Mietverhältnis enden?, Wie und in welchem Zustand soll die Wohnung übernommen werden? Bis wann werden die Nebenkosten abgerechnet? Wie erfolgt die Rückgabe der Kaution?<br />
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