Mängel in der Wohnung

mono 08.05.2011 10:17

Zu allererst drängt sich einem beim Lesen des Beitrags die Frage auf, weshalb Ihnen dieser Mangel erst NACH Einzug aufgefallen ist. Der Zustand der Böden offenbart sich einem regelmäßig bereits bei der Besichtigung.

Zu Ihrem "Plan" der Mietminderung.

Voraussetzung ist, dass überhaupt ein Mangel vorliegt.

Dafür ist erstens ausschlaggebend, ob der Teppich Bestandteil der Mietsache ist. Haben Sie eine Wohnung ohne Teppich angemietet (siehe Mietvertrag) besteht diesbezüglich auch kein Beseitigungsanspruch.

Zweitens dürften Sie den Mangel zur Geltendmachung von Minderungsrechten nicht bereits bei Mietvertragsabschluss gekannt haben - andernfalls ist die Geltendmachung von weiteren Rechten ausgeschlossen, § 536 b BGB (Ausschluss der Gaftung für anfängliche Mängel). Da es sich vorliegend um einen offenen Mangel handelt, dürfte der Ausschluss zutreffend sein.

Anders verhält es sich, wenn der mangelhafte Zustand und eine Vereinbarung über die Beseitigung im Übergabeprotokoll festgehalten wurde - in diesem Fall wäre Ihr Anliegen durchsetzbar.

Sollte dies jedoch nicht der Fall sein, so ist Ihr VM im Recht und es ist Ihnen freigestellt, auf eigene Kosten einen Teppich zu verlegen, an dem sich Ihr VM bei Auszug mit dem zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Zeitwert beteiligt.

Zu Ihrem Vorhaben: Androhung dass die nächste Miete nicht gezahlt wird bevor die Mängel beseitigt sind??

Wenn Sie die Mietzahlung tatsächlich mindern bzw. zu 100 % zurückhalten, so handelt es sich um eine Vertragsverletzung, die den VM unter bestimmten weiteren Voraussetzungen zu einer Kündigung berechtigen, §§543 II BGB, § 573 II BGB.

Bladder 08.05.2011 19:15

Es gilt auch hier - gemietet wie besichtigt!

Gegen ein Gespräch mit dem Vermieter hat bestimmt niemand was einzuwenden. Aber rein rechtlich haben Sie schlechte Karten.

Bleodder 08.05.2011 21:42

Sie haben eine Wohnung gemietet und der versaute Teppichboden ist Ihnen nicht aufgefallen. Deshalb haben Sie versäumt, die Angelegenheit vor Unterzeichnung des Mietvertrages zu klären.

In diesem Fall gilt folgendes:

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch durch den Mieter zuständig. Die sogenannten Schönheitsreparaturen kann er vertraglich auf den Mieter abwälzen. Wichtig: Der Austausch oder eine Neuverlegung eines Bodenbelages gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Deshalb ist dafür der Vermieter zuständig.

Da man davon ausgehen kann, dass der Mangel schon vor Mietvertragsabschluß offensichtlich war, kann keine Mietminderung geltend gemacht werden.

Aber ein Mangel bleibt ein Mangel und muss vom Vermieter beseitigt werden.

Vorgehensweise:

Den Vermieter schriftlich auffordern, den Mangel zu beseitigen, 14 Tage Frist setzen. Wenn keine Antwort, dann nochmals mahnen und dem Vermieter mitteilen, dass der Mangel selbst beseitigt wird, falls Vermieter nicht tätig wird und Mitteilung, dass die Kosten dem Vermieter in Rechnung gestellt werden. Achtung: Die Kosten nicht mit der Miete verrechnen, diese müssen unter Umständen gesondert gerichtlich vom Vermieter geholt werden.

Keine Mietminderung!

Resüme:

Im Nachhinein ergibt solch ein Fall böses Blut und ist nicht einfach zu handhaben, da die Sache wegen der Kosten auf eine Klage hinausläuft.

Bleodder 08.05.2011 21:44

Ergänzung:

Schriftlich heißt, dass es sich um empfangswürdige Schreiben handelt. Der Zugang (Briefkasten) muss beweisbar sein.

Bladder 09.05.2011 06:02

Das ein ganz klares Versäumnis des Mieters vorliegt, was die Mietminderung betrifft, steht wohl fest. Aber was der Mieter nun noch tun kann, darüber besteht keine Einigkeit.

Die User, die immer noch glauben, dass man den Vermieter zwingen könnte den Teppich zu erneuern, obwohl er in dem momentanen Zustand angemietet wurde, sollten sich mal auf den Text des § 536 BGB konzentrieren. Dort steht:
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt...

Ist die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich aufgehoben oder ist er nur dreckig? Ist das nicht eher subjektiv vom Mieter beurteilt?

Was bedeutet denn diese Aussage für die beiden Vertragsparteien? :
"Zitat: Ebenso der Teppich in der Wohnung ist in einem sehr schlechten Zustand und ist nicht mehr lange zu tragen."

Wenn der Zustand des Teppichs tatsächlich in Richtung Unbrauchbarkeit tendiert, dann sollte man dem Mieter den Rat geben nach § 536a BGB zu verfahren. Hier geht es um die Selbstvornahme zur Beseitigung eines Mangels zu Lasten des Vermieters.
Dazu wäre der Vermieter mit Fristsetzung zur Beseitigung aufzufordern und gleichzeitig ist die Selbstvornahme anzukündigen. Die Kosten können mit der Mietzahlung verrechnet werden.

Was aber nicht vergessen werden sollte ist: Der Mieter ist beweispflichtig!

Der Mieterverein oder der Fachanwalt ist ein guter Rat.

Bleodder 09.05.2011 21:00

Ein Hinweis ist noch dringend angebracht.

Falls es nach erfolgloser Mahnung des Vermieters zu einer Selbstbehebung des Mangels durch den Mieter kommt, dürfen auf keinen Fall die Kosten zur Beseitigung mit der Miete verrechnet und durch Nichtzahlung von Mietschulden hereingebracht werden.

Die Zahlung der Mietschuld und die entstandenen Kosten sind zwei völlig voneinander zu behandelnde Dinge.

Bei Nichtzahlung der Miete laufen in jedem Fall Mietrückstände auf, welche zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen können, da zwei Monate Mietrückstände eine fristloser Kündigungsgrund sind.

Die Kosten für die Mängelbeseitigung müssen zwingend in einem gesonderten Mahnverfahren geltend gemacht werden, falls der Vermieter die Zahlung verweigert.

Anders lautende Ratschläge, dass diese Forderungen mit der Miete verrechnet werden können sind völlig falsch und führen in die Situation von Mietschulden mit nachfolgender fristloser Kündigung.

Bladder 10.05.2011 05:43

@Bleodder,

Sie behaupten nun schon zum zweiten Mal in diesem Thread, dass man die Kosten einer Selbstvornahme nicht mit der Mietet aufrechnen dürfte.
Diese Behauptungen sind falsch und führen zu einem ebenso falschen Vorgehen.

Es ist ist Unsinn zu behaupten, dass für diese Aufrechnung zwingend ein Mahnverfahren einzuleiten wäre. Der Mieter hat lediglich einen Monat vor der Mietfälligkeit dem Vermieter die Aufrechnung in Textform anzuzeigen.

Ich empfehle Ihnen sich mit dem § 556b BGB zu befassen, der ganz eindeutig eine andere Meinung vertritt. Zudem schadet es auch nichts, wenn Sie sich den § 387 BGB bei dieser Gelegenheit besichtigen.

Bladder 10.05.2011 05:46

Leider kann man den Text nicht editieren.
Nachträglich erkannte Schreibfehler bleiben leider unkorrigiert.
Mietet = Miete
im letzten Satz ist -sich- zu streichen.

Bleodder 11.05.2011 07:52

@Bladder, leider liegen Sie völlig falsch.

Es ist zwar richtig, dass die Kosten gegen die Miete aufgerechnet werden können, aber nur für unbestrittene oder durch Gerichtsurteil festgestellte Forderugen.

Unbestritten wäre die Forderung z.B., wenn der Mangel im Übergabeprotokoll oder anderweitig schriftlich vom Vermieter bestätigt worden ist.

Dies ist hier aber nicht der Fall.

Hier müsste der Mieter seine Forderung gerichtlich geltend machen (natürlich nur dann, wenn der Vermieter die Forderung ablehnt), dann könnte der Mieter mit einem rechtskräftigen Urteil, dass seine Forderung bestätigt, die Kosten mit der Miete verechnen.

Jetzt verstanden.

Ein Tipp: Sie sollten nicht nur den oft nicht ganz ausführlichen Gesetzestext lesen, sondern sich ein wenig mehr mit der gängigen Rechtssprechung befassen.

Ansonsten gilt bezüglich der Mietschulden, in die man schlittern kann, falls das Gericht die Forderung des Mieters als unbegründet zurückweist, das vorher gesagte.

Bladder 11.05.2011 08:34

"Zitat Bleodder:
Es ist zwar richtig, dass die Kosten gegen die Miete aufgerechnet werden können, aber nur für unbestrittene oder durch Gerichtsurteil festgestellte Forderugen."

Sie müssen sich nun langsam mal für eine Aussage entscheiden, denn die Regelung der Selbstvornahme nach § 536a BGB hat nichts unbestrittenen Forderungen oder Gerichtsentscheiden zu tun.

Hier geht es um die Mängelbeseitigung in einem Mietverhältnis, nach dem der Vermieter in Verzug geraten ist. Der Vermieter muss hier nicht zustimmen genau sowenig wie bei einer Mietminderung.

EOD

Bleodder 11.05.2011 10:24

@Bladder, jetzt lach ich mich kaputt.

Wieso ist der Vermieter in Verzug geraten? Können Sie das dem Eingangsbeitrag entnehmen? Steht dort geschrieben, dass ordnungsgemäß der Mangel schriftlich angezeigt wurde? Steht dort was von Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels und fruchtlosem Ablauf der Frist?

Sind das nicht alles notwendige Maßnahmen, damit der Vermieter sich in Verzug befindet?

Wie , nein, steht nicht im Eingangsbeitrag?

Was nun?

Nein? Alles nur Fantasie?