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Mieterhöhung nach Modernisierung/ Fassadendämmung

lost_in_law hat diese Frage gestellt
Mieterhöhung nach Modernisierung/ Fassadendämmung

Guten Tag, Fall: Ein Vermieter kündigt die Anbringung einer Wärmedämmung an die Außenfassaden eines Altbaus an und möchte die Kosten per qm in Höhe von 11% auf die Jahresmiete der Mieter umlegen. Bei dem Haus handelt es sich jedoch um ein Hinterhaus mit Wohnungen rechts - und linksseitig des Treppenhauses. Die rechtsseitigen Wohnungen haben jedoch nur eine Außenwand bzw. Frontfassade mit den anderen Wohnungen gemeinsam, da 2 der Außenwände vollständig auf weitere Häuser (per Brandwand) stoßen, die sich an das Haus anschließen, und eine Wohnungswand wie bei allen Wohnungen ins Treppenhaus geht. D.h. die rechtsseitigen Wohnungen sind immer warm und würden nur auf einer Seite gedämmt. Zusätzlich hat die Mieterin der Maisonette-Wohnung auf der 4. rechtsseitigen Etage (4. Etage plus ausgebautes Dachgeschoss) im oberen Teil Ihrer Wohnung gar keine Außenwände, da dieser vollständig vom Dach abgedeckt ist. Die Außenwände reichen nur bis zum oberen Abschluss der 4. Etage. Wäre es dann rechtmäßig, die Modernisierungskosten, welche auf eine „nachhaltige Energieeinsparung“ abstellen, dieser Mieterin anteilig nach qm-Zahl in Rechnung zu stellen, wenn Sie nur minimal Nutznießerin der Maßnahme bzw. nur der Dämmung einer Fassadenwand im unteren Teil der Wohnung ist, und keine nachhaltige Energieeinsparung dieser Wohnung erreicht werden kann. §559 BGB besagt, dass die Kosten „angemessen“ zu verteilen sind. Wäre der Angemessensheitsgrundsatz in diesem Falle gewahrt? (Eine Kostenzuteilung pro Fassadenwand wäre möglich, da separat vom Vermieter pro Fassadenwand aufgeschlüsselt). Vielen Dank für Eure Hilfe...! Bei der Mieterhöhung handelt sich es nämlich um 100 EUR bei einer Kalt-Miete von 400 EUR...
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3 Kommentare zu „Mieterhöhung nach Modernisierung/ Fassadendämmung ”

Berthelstal Experte! 07.01.2010 19:10

Mit der Angemessenheit bei der Verteilung der Mieterhöhung würde ich Ihnen beipflichten. Bedenken Sie aber am Beispiel der Maisonette-Mieterin, das auch diese von der Wärmedämmung an der Hausfassade profitiert. Warum wohl ?
Bei der Heizkostenberechnung werden von den Gesamtkosten 30% als Grundkostenanteil entsprechend der Wohnfläche abgerechnet. Wird also bei der Modernisierung der Verbrauch an Brennstoffen reduziert und damit die Gesamtkosten, so schlägt das auch auf den Grundkostenanteil nieder. Und dies wiederum auch bei der Maisonette-Mieterin. Deswegen muß auch dort eine Mieterhöhung erfolgen, aber eben nur eine angemessene. Den der Nutzen aus der Modernisierung betrifft vor allen die Mieter mit der gedämmten Wand.

Lesen Sie auch:
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/m1/modernisierung.htm#mk1

Bei einem Widerspruch würde ich Ihnen allerdings anwaltliche Hilfe empfehlen.

lost_in_law 08.01.2010 14:25

(Vorab erstmal vielen Dank für die schnelle Antwort!)
Ansonsten hatte ich sämtliche Rechtsvorschriften im Internet bereits recherchiert. Dennoch ist das Mietrechtslexikon hier zu allgemein gefasst, weil es sich nicht auf konkrete Gesetze beruft. Daher ist die Mieterhöhung über 20% nur dann unzulässig, wenn gleichzeitig ein Mangel an günstigerem vergleichbarem Wohnraum vorliegt. Und wie das genau festzustellen oder zu beweisen ist, weiss ich nicht. Falls Sie dazu noch Genaueres wissen, wäre ich Ihnen sehr dankbar!

lost_in_law 08.01.2010 14:41

Vorstehende Antwort bezog sich leider auf eine andere Frage von mir... zu dem Problem mit der Fassadendämmung ist anzumerken, dass die Heizkosten pro Wohnung separat abgelesen werden (habe Zähler in der Wohnung). Gilt dann dieses Argument der Grundkosten trotzdem?? Und wäre die Argumentation des verringerten Nutzen aus der Modernisierung auch haltbar ggüber dem Argument, dass ja bei einer Dachdämmung oder Dachmodernisierung die Kosten nicht nur auf den Dachgeschossbewohner umgelegt werden. Ist als Dach etwas anderes als Fassadendämmung?

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