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Mieterhöhung: Parteien können Preisbindung der Wohnung vereinbaren
Wird eine Wohnung im Mietvertrag als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" bezeichnet, muss sich der Vermieter hieran festhalten lassen. Das gilt auch, wenn die öffentliche Förderung letztendlich nicht ausgezahlt wird.
So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters. In dem Formularmietvertrag war eine Klausel angekreuzt, wonach es sich bei der Wohnung um eine "öffentlich geförderte Wohnung (Sozialwohnung) oder eine sonst preisgebundene Wohnung" handele. Der Vertrag sah weiterhin vor, dass die Miete einschließlich der Nebenkosten nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften erhöht werden könne. Der Vermieter hatte vor der Vermietung das Gebäude saniert und hierfür öffentliche Fördermittel bewilligt bekommen. Wegen Unstimmigkeiten kam es letztlich nicht zu einer Auszahlung der öffentlichen Fördermittel. Der Vermieter verlangte daraufhin die Erhöhung der Miete auf den örtlichen Vergleichsmietbetrag.
Der BGH begründete die Klageabweisung damit, dass die Wohnung einer Mietpreisbindung unterliege. Zwar ergebe sich diese nicht aus öffentlich-rechtlichem Preisbindungsrecht. Da eine Auszahlung der öffentlichen Mittel nicht erfolgt sei, gelte die Wohnung nicht als öffentlich gefördert. Die Mieterhöhung sei jedoch nach dem Mietvertrag ausgeschlossen. Dies folge aus der Beschreibung der Wohnung als öffentlich gefördert oder sonst preisgebunden. Es sei davon auszugehen, dass auch dem Mieter beim Vertragsschluss bewusst gewesen sei, dass wegen der Bewilligung der öffentlichen Zuschüsse eine Mieterhöhung ausgeschlossen war. Es seien keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass der Mieter die Wohnung auch angemietet hätte, wenn es sich um frei finanzierten und damit nicht preisgebundenen Wohnraum gehandelt hätte. Da die Parteien zudem exakt die nach den öffentlich-rechtlichen Förderungsvorschriften höchst zulässige Miete vereinbart hätten, müsse davon ausgegangen werden, dass eine Mieterhöhung nach den damals geltenden Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe ausgeschlossen sein solle. Im Übrigen entfalle durch den Wegfall der öffentlichen Förderung der vertraglich vereinbarte Ausschluss der Mieterhöhung nicht (BGH, VIII ZR 115/03).
