Mietvertrag DDR, Mietmängel

Beseitigung von Taubenzecken

Bei Befall einiger Wohnungen mit Taubenzecken ist der Vermieter verpflichtet, das gesamte Haus von den Taubenzecken zu befreien und kann sich nicht darauf berufen, dass diese Maßnahme wirtschaftlich nicht zumutbar sei.

AG Tempelhof - Kreuzberg, Urteil vom 13. Dezember 1994 - 12 C 239 / 93 -

Das vom Mieter bewohnte Wohngebäude war sei 1990 von Taubenzecken befallen. Dem Vermieter war der Befall des Wohngebäudes mit den Taubenzecken bekannt. Er vertrat jedoch die Ansicht, eine Bekämpfung sei überhaupt nicht möglich oder setze wegen der damit verbundenen Gesundheitsrisiken die Entmietung des gesamten Gebäudes nebst Beschaffung von Ersatzwohnraum voraus, was ihm wirtschaftlich nicht zumutbar sei.

Der Sachverständige stellte fest, dass aufgrund des überaus starken Befalls wegen der gesundheitlichen Gefahren für die Bewohner eine baldige und umfassende Bekämpfung durch Fachkräfte erforderlich sei. Die Zeugenaussagen bestätigten, dass bereits mehrere Mieter des Hauses - mit zum Teil schweren gesundheitlichen Folgen - gebissen wurden.

Die Mietsache befand sich daher nicht im vertragsgemäßen Zustand. Auch wenn sich in der Wohnung eines einzelnen Mieters derzeit keine Taubenzecken befinden sollten, ist der Vermieter verpflichtet, das gesamte Haus von den Taubenzecken zu befreien, um ein Eindringen in die Wohnung des Mieters auszuschließen. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist eine erfolgreiche Bekämpfung der Taubenzecken durch Fachkräfte möglich. Dass durch diese Maßnahmen die Opfergrenze des Vermieters überschritten werde ist nicht zu erkennen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger


Mängelbeseitigung bei Baumaßnahmen

Der Vermieter ist verpflichtet, eine dem Mieter längere Zeit zur Verfügung gestellte Gasversorgung wiederherzustellen, auch wenn er die Unterbrechung der Gasversorgung nicht zu vertreten hat. Der Vermieter erfüllt die mietvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht nicht durch Überlassung einer Chemietoilette auf dem Hof als Ersatz für eine von dem Mieter zuvor genutzte Außenpodesttoilette, die im Zuge von Bauarbeiten abgerissen worden ist. Die klageweise Geltendmachung der Wiederherstellung von Außentoilette und Gasversorgung ist auch nicht treuwidrig, wenn der Mieter zuvor zu einer formunwirksamen Modernisierungsankündigung eines Zentralheizungseinbaus die Zustimmung verweigert hatte.

AG Mitte, Teilurteil vom 27. März 95 - 12 C 862/94 -

Die Vermieterin lässt seit Frühjahr 1993 umfangreiche Bauarbeiten zur Instandsetzung und Modernisierung des Wohngebäudes durchführen, in dem die Mieterin ihre Wohnung hat. Sie hatte der Mieterin mit Schreiben vom 15.04.93 bestimmte Arbeiten, unter anderem den Einbau einer Gaszentralheizung für das Gartenhaus und den Austausch der einfach verglasten Fenster und Fensterrahmen angekündigt. Die Mieterin verweigerte dazu die Zustimmung.

Seit November 1993 ist die Gasversorgung der Wohnung nach einer Sperrung durch die GASAG wegen zahlreicher undichter Stellen der Leitungen unterbrochen. Mit Beginn der Bauarbeiten wurde die zuvor von der Mieterin und anderen Mietparteien gemeinsam benutzte Podestaußentoilette, die sich eine halbe Treppe unterhalb der Wohnung befand, abgerissen. Dafür wurde der Mieterin eine Chemietoilette auf dem Hof zur alleinigen Nutzung zur Verfügung gestellt.

Die Hausverwaltung wurde mit Anwaltsschreiben vom 03.06.93 aufgefordert, die Außentoilette wiederherzustellen und einen Wasserschaden zu beseitigen. Durch ein weiteres Anwaltsschreiben vom 08.04.94 wurde die Vermieterin aufgefordert, sämtliche streitgegenständlichen Mängel zu beseitigen.

Mit der Mängelbeseitigungsklage beantragt die Mieterin, die Vermieterin zu verurteilen, die Gasversorgung wiederherzustellen, die Außenpodesttoilette wiederherzustellen, die Wasserflecken an der Wohnstubendecke zu beseitigen und die Decke malermäßig zu bearbeiten, die Steigleitung an der Küchenwand ordnungsgemäß abzudichten und die Wand nach Schadensbeseitigung malermäßig zu bearbeiten, die unter den Fenstern der Wohnung vorhandenen Schlitze zu verfüllen und die Füllmasse anschließend malermäßig zu bearbeiten.

Die Vermieterin beantragt, die Klage abzuweisen. Sie ist der Ansicht, dass die Mieterin keinen Anspruch auf Wiederherstellung der abgerissenen Außentoilette habe. Sie habe lediglich einen Anspruch auf eine Außentoilette. Dieser Anspruch werde durch die Chemietoilette auf dem Hof erfüllt. Die Mieterin sei dadurch sogar besser gestellt, weil sie diese Toilette allein benutzen dürfe. Die Wasserschäden seien nicht auf die durch die Vermieterin in Auftrag gegebenen Handwerksarbeiten zurückzuführen. Die Steigleitung sei von den Handwerkern vielmehr nach den anerkannten Regeln der Technik abgenommen und anschließend verschlossen worden. Die Wasserflecken seien vermutlich durch den gegen § 3 Abs. 6 des Mietvertrages verstoßenden und möglicherweise unsachgemäßen Betrieb einer maschinellen Wascheinrichtung in der Wohnung verursacht worden. Schlitze befänden sich, wenn sie überhaupt vorhanden sein sollten, allenfalls an der äußeren Putzwand des Anwesens.

Hinsichtlich der Wiederherstellung der Gasversorgung und der Außentoilette hat das Gericht durch Teilurteil für Recht erkannt: Die Gasversorgung der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 536 BGB, weil sie der Mieterin offensichtlich über einen längeren Zeitraum zur Verfügung gestellt worden war. Die Vermieterin ist deshalb verpflichtet, die Gasversorgung wiederherzustellen. Dies ist unabhängig davon, ob die Vermieterin die Unterbrechung der Gasversorgung zu vertreten hat.

Weiterhin gehört die Nutzung der Außentoilette eine halbe Treppe unterhalb der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Die Vermieterin erfüllt die mietvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht nicht durch Überlassung einer Chemietoilette auf dem Hof, weil dies keine gleichwertige Alternative zu der abgerissenen Toilette darstellt. Die Mieterin hat zum einen einen Anspruch auf eine Toilette mit Wasserspülung, die zu geringeren Geruchsbelästigungen führt. Weiterhin kann sie eine Toilette im Gebäude verlangen, dies ist weitaus komfortabler, als eine Toilette auf dem Hof aufsuchen zu müssen. Bei Regen und bei Kälte führt letzteres zu erheblichen Beeinträchtigungen der Mieterin, die auch nicht durch die Möglichkeit der alleinigen Nutzung aufgewogen werden.

Eine Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands nach § 242 BGB ist nicht eingetreten. Weder Zeit- noch Umstandsmoment liegen vor. Hinsichtlich der Außentoilette hat die Mieterin die Vermieterin erstmals mit Schreiben vom 03.06.93 und nochmals mit Schreiben vom 08.04.94 zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands aufgefordert. In dem zweiten Schreiben wurde auch eine funktionierende Gasversorgung verlangt. Beide Mahnungen erfolgten erstmals wenige Monate nach dem Auftreten der Mängel. Gerade im Hinblick auf die in der Zwischenzeit andauernden Bauarbeiten durfte die Mieterin zunächst eine gewisse Zeit abwarten, bevor sie die Vermieterin mahnte.

Die Geltendmachung dieser Ansprüche ist auch nicht deshalb treuwidrig, weil die Vermieterin im Zuge der Modernisierungsarbeiten eine neue Heizung und eine Innentoilette einbauen will und deshalb die mit der Klage geltend gemachten Arbeiten einen zusätzlichen Aufwand für eine kurze Übergangszeit darstellen könnten. Die Mieterin ist bisher nicht verpflichtet, diese Arbeiten gemäß § 541 b BGB zu dulden. Hinsichtlich des Einbaus einer Zentralheizung ist die Modernisierungsankündigung vom 15.04.93 unwirksam, da sie inhaltlich zu unbestimmt ist. Der Einbau einer Innentoilette wird in dem Schreiben gar nicht angekündigt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde


Anforderungen an den Lärmschutz

Der Mieter einer hellhörigen Wohnung kann vom Vermieter den Einbau einer Schalldämmung an den Trennwänden zur Nachbarwohnung verlangen. Eine Wohnung ist in dieser Hinsicht mangelhaft, wenn sie den Anforderungen der DIN 4109, Blatt 2, aus dem Jahre 1962 nicht genügt.
AG Mitte, Urteil vom 11. Februar 1999, - Az : 7 C 741/98 -
Die Mieterin bewohnt eine Einzimmerwohnung, deren eine Wand unmittelbar an den Flur der Nachbarwohnung grenzt. Durch die Wohnungstrennwand sind Gespräche, die in normaler Lautstärke geführt werden, deutlich zu hören. Die Klingel der Nachbarwohnung ist so deutlich zu hören, dass sie mit der Wohnungsklingel der Mieterin verwechselt werden kann. Das Durchschreiten des Flures der Nachbarwohnung ist so deutlich zu hören, dass der Eindruck ensteht, als würde der Wohn- und Schlafraum der Mieterin durchschritten.
Die Mieterin verlangt vom Vermieter den Einbau eines Lärmschutzes nach DIN 4109 Blatt 2 aus dem Jahre 1962. Der Vermieter ist der Ansicht, die Wohnungstrennwand habe den Regeln der Baukunst im Jahre 1914 entsprochen und genieße Bestandsschutz. Darüber hinaus habe das Wohnungsamt bei einer Schallmessung keine Mängel beanstandet. Schließlich habe die Mieterin die Beseitigung des Mangels verwirkt.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat die Ansicht vertreten, dass sich die Wohnung aufgrund der oben genannten Mängel nicht in vertragsgemäßem Zustand befinde. Die Mieterin muss nach Ansicht des Gerichts den mangelhaften Zustand der Wohnungstrennwand auch dann nicht dulden, wenn die Wandstärke nach den damaligen baurechtlichen Vorschriften ausreichend war. Eine vertragsgemäße Mietwohnung setzt nach Ansicht des Gerichts einen ausreichenden Schallschutz voraus, ohne dass ein Mieter ständigen Störungen der Intimsphäre durch erhebliche Geräusche aus der Nachbarwohnung ausgesetzt sei.
Aus diesem Grunde kann die Mieterin die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes verlangen. Das Gericht geht davon aus, dass zumindest die Einhaltung der in der DIN 4109 Blatt 2 aus dem Jahre 1962 für Wohnungstrennwände Mindestwerte gewährleistet sein müssen.
Auch wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Vorschrift zur Frage der Schalldämmung enthalte, müsse er dahin ausgelegt werden, dass die oben genannten Mindestvorschriften aus dem Jahre 1962 Vertragsbestandteil geworden sind. Dies gelte umso mehr, als der Vertrag erst im Jahre 1993 geschlossen wurde.
Der Vermieter kann sich nach Ansicht des Gerichts auch nicht darauf berufen, dass das Wohnungsamt anläßlich einer Schallschutzmessung den fehlenden Lärmschutz nicht gerügt hatte. Unabhängig von der Frage, ob das Wohnungsamt sich hierzu überhaupt äußern wollte, kommt es für die mietrechtliche Beurteilung nicht auf die für das Bau- und Wohnungsamt maßgeblichen Bestimmungen an.
Die Mieterin hat nach Ansicht des Amtsgerichts ihr Recht auf Instandsetzung der Wohnung auch nicht gem. § 539 BGB verwirkt. Abgesehen davon, dass diese Vorschrift nicht auf den Mängelbeseitigungsanspruch, sondern lediglich auf das Recht zur Minderung des Mietzinses anzuwenden sei, habe die Nachbarwohnung anfänglich leer gestanden, so dass der Mangel erst später festgestellt werden konnte.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Michael Weßels


Mängelbeseitigung und Instandsetzungsbedürftigkeit der Mietsache

Es ist dem Vermieter nach Treu und Glauben verwehrt, sich bei einer Klage des Mieters auf Zahlung der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten darauf zu berufen, dass ein Mangel nicht vorliegt, wenn er in einem Vorprozess den Mieter auf Duldung dieser Maßnahme verklagt und dies mit der Instandsetzungsbedürftigkeit der Mietsache begründet hatte.
AG Wedding, Urteil vom 28. Januar 1999 - 19 C 616/98 -
Der Vermieter hatte den Mieter auf Duldung des Austauschs der alten Doppelkastenfenster durch Isolierglasfenster verklagt. Im Laufe des Prozesses teilte der Vermieter mit, dass es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine Instandsetzungsmaßnahme handelt. Daraufhin schlossen der Vermieter und Mieter im Vorprozess einen Vergleich, in dem sich der Mieter zur Duldung des Einbaus verpflichtete. Der Vermieter reagierte auf die Aufforderung des Mieters, einen Termin zum Einbau der Isolierglasfenster zu benennen, nicht. Der Anwalt des Mieters forderte den Vermieter unter Fristsetzung auf, einen Termin für den Einbau der Fenster zu benennen und kündigte gleichzeitig für den Fall des ergebnislosen Fristablaufs an, die für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten gegen den Vermieter klageweise geltend zu machen. Der Vermieter ließ die gesetzte Frist ungenutzt verstreichen. Daraufhin klagte der Mieter auf Zahlung eines Vorschusses zur Instandsetzung der alten Fenster. Der Vermieter stellte sich nunmehr auf den Standpunkt, die Fenster seien überhaupt nicht instandsetzungsbedürftig, es sei lediglich die Farbe abgeblättert, weil der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen unterlassen hätte. Darüber hinaus vertrat der Vermieter die Ansicht, eine vollständige Erneuerung der Fenster stelle eine Wohnwertverbesserung dar, auf die der Mieter keinen Anspruch hat. Das Gericht gab der Klage des Mieters statt. Es vertrat die Ansicht, dass eine Beweisaufnahme über den Zustand der Fenster nicht erforderlich ist. Zwar enthält der im Vorprozess geschlossene Vergleich nicht die Verpflichtung des Vermieters zum Austausch der alten Fenster, so dass der Mieter hieraus keine vollstreckbaren Rechte ableiten kann. Der Vermieter kann sich jedoch nach Treu und Glauben auf die fehlende Mangelhaftigkeit der Fenster nicht mehr berufen. Er hatte im Vorprozess ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei den zu duldenden Maßnahmen um Instandsetzungsmaßnahmen handelt. Das Gericht ging davon aus, dass ein unvoreingenommener Dritter diese Erklärung nur so verstehen konnte, dass tatsächlich ein Instandsetzungsbedarf bei den Fenstern besteht. Aus diesem Grunde ist es vom Vermieter rechtsmissbräuchlich, sich nunmehr auf die angebliche Mängelfreiheit der Fenster zu berufen. Da der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten war, können die Mieter den Mangel selbst beseitigen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Das Gericht entsprach daher dem Antrag des Mieters auf Zahlung des verlangten Kostenvorschusses.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Markus Willkomm


Kostenrisiko bei vergeblicher Mängelsuche

Kann die Ursache eines vom Mieter gemeldeten "Schadens" nicht geklärt werden und stellt sich heraus, dass ein Mangel der Mietsache nicht vorliegt, ist es angemessen, die Kosten der versuchten Mängelbeseitigung zwischen Mieter und Vermieter aufzuteilen.
Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 15. November 1999 - Az: 14 C 320/99 -
Der Vermieter stellte allen Mietern über einen privaten Kabelbetreiber einen Kabelanschluss zur Verfügung. Der Mieter hatte dem Vermieter mitgeteilt, dass ein Schaden an der Mietsache vorliegen müsse, da das Fernsehbild ständig abstürze. Der Vermieter beauftragte daraufhin eine Fachfirma, die den Kabelanschluss überprüfte und dabei feststellte, dass kein Defekt vorlag. Nach Ansicht der Fachfirma musste der Schaden entweder im Fernsehgerät oder aber beim Kabelanbieter zu suchen sein. Der Vermieter verlangte vom Mieter die Kosten für die Inanspruchnahme der Fachfirma. Das Amtsgericht gab dem Vermieter in Höhe der Hälfte der Kosten Recht.
Es vertrat die Ansicht, der Vermieter habe die Fachfirma mit der Untersuchung - zumindest auch - im Interesse des Mieters beauftragt. Der Auftrag wurde aufgrund der Mängelanzeige, nicht jedoch im Auftrag des Mieters ausgelöst. Es bestehe ein Anspruch des Vermieters nach den Regeln der Geschäftsbesorgung ohne Auftrag. Die Beauftragung der Fachfirma durch den Vermieter habe eine für Mieter und Vermieter nützliche Geschäftsbesorgung dargestellt. Die Untersuchung habe objektiv sowohl dem Interesse des Mieters als auch dem Interesse des Vermieters gedient. Zum einen diente die Fehlersuche der Ausräumung einer etwaigen Fehlerquelle der Sendestörung beim Mieter, zum andern hat der Vermieter den mietvertraglich geschuldeten Zugang der Mieter zu den Informationen der Sendeanstalten zu gewährleisten.
Das Gericht hielt es daher für geboten, die Kosten hälftig zu teilen.
Ein Anspruch auf vollständige Zahlung der entstandenen Kosten durch den Mieter bestand nach Auffassung des Gerichts nicht. Für den Schadensersatzanspruch fehlte es an einer schuldhaften Pflichtverletzung durch den Mieter. Es lag durch aus im Bereich des Möglichen, dass die aufgetretenen Fernsehstörungen auf Fehler in der Hausantennenanlage zurückzuführen waren. Die Mängelanzeige, die Anlass zur Beauftragung der Fachfirma war, kann nicht als schuldhafte Pflichtverletzung angesehen werden.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Reinhard Weiße
Anmerkung: Der Einsender - dessen Auffassung wir teilen - hält die Entscheidung des Amtsgerichts für keineswegs überzeugend. Das Gericht hat bei der Würdigung des Sachverhalts übersehen, dass der Vermieter mit der Beauftragung eines Fachbetriebes zur Schadensfeststellung und/oder -beseitigung originär im eigenen Interesse handelt. Es hat ebenso übersehen, dass der Mieter grundsätzlich dazu verpflichtet ist, Mängel der Mietsache anzuzeigen. Jeder Mieter muss auch berechtigt sein, dem Vermieter ohne eigenes Kostenrisiko Mängelanzeigen zukommen zu lassen, wenn die technische Ursache für den Mangel unklar ist. Das Urteil war nicht berufungsfähig und ist daher rechtskräftig.


Mangel einer Mietsache bei Verdacht der Gesundheitsgefährdung

Der bloße Verdacht einer Gesundheitsgefährdung stellt keinen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel dar, wenn ein Sachverständigengutachten ergibt, dass die Gefahr nicht bestanden hat.
AG Schöneberg, Urteil vom 21. Dezember 1999 - Az.: 19 C 289/97 -
In der Wohnung des Mieters befand sich ein Kachelofen. Zwischen den einzelnen Kacheln fehlte an einigen Stellen die Lehmfüllung. Da der Kachelofen schlecht zog, befürchtete der Mieter, der Kachelofen könne undicht sein und giftiges Kohlenmonoxid in die Wohnräume leiten. Daraufhin minderte der Mieter den Mietzins.
Der Vermieter erhob Klage auf Zahlung des nach seiner Meinung zu Unrecht einbehaltenen Minderungsbetrages. Ein in dem Rechtsstreit vom Gericht beauftragter Sachverständiger kam zu dem Ergebnis, dass der Ofen nicht undicht sei und eine Gesundheitsgefährdung nicht vorgelegen habe.
Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters statt. Es gelangte zu der Ansicht, der Mieter sei nicht zur Minderung des Mietzinses berechtigt gewesen. Nach Ansicht des Amtsgerichts berechtigt nur eine erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache den Mieter zur Minderung des Mietzinses. Eine solche Beeinträchtigung habe der Mieter jedoch nicht beweisen können. Der bloße Verdacht eines Mieters, von der Mietsache könne eine Gefahr für seine Gesundheit ausgehen, stelle keinen Mangel dar und berechtige den Mieter nicht zur Minderung des Mietzinses. Der Vermieter konnte daher vom Mieter den vollen Mietzins verlangen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans Günter Hell


Mängelbeseitigung bei anfänglichen Mängeln

Ist ein Mangel bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden und hat der Mieter Kenntnis von diesem Mangel, dann steht diese Kenntnis des Mangels der Mietsache einem späteren Mängelbeseitigungsanspruch jedenfalls dann nicht entgegen, wenn sich die Mängel zwischenzeitlich verschlechtert haben.
AG Charlottenburg, Urteil vom 22. Januar 2002 - 222 C 254/01 -
Im Jahre 1999 zog die Mieterin in eine Zweizimmerwohnung ein. Der Zustand der Wohnung bei Einzug war streitig. Im Winter 1999/ 2000 verzog sich die Balkontür aufgrund von Feuchtigkeit, die Farbe platzt ab und die Tür klemmte. Darüber hinaus war im Badezimmer Schimmelbefall zu erkennen. Beide Mängel zeigte die Mieterin der Hausverwaltung an und zahlte ab April 2000 den monatlichen Mietzins unter Vorbehalt. Im darauffolgenden Winter 2000/2001 verzog sich die Balkontür noch stärker. Es entstand ein Spalt von ca. einem Zentimeter im unteren Drittel der Balkonaußentür, durch den eiskalte Zugluft in die Wohnung eindrang. Die Tür ließ sich nicht mehr schließen. Ferner floss anfangs aus den Rohrleitungen im Bad hellbraunes, seit Anfang 2001 dann dunkelbraunes Heißwasser. Auch im Toilettenspülkasten stand rostiges, schlammiges Wasser. Der Schimmelbefall im Bad weitete sich aus. Sowohl die Verschlechterung des Zustandes der Balkontür als auch das Auftreten des hellbraunen und dann später dunkelbraunen Heißwassers und die Ausbreitung des Schimmelpilzbefalles zeigte die Mieterin der Hausverwaltung an.
Mit der Klage verlangt die Mieterin von der Vermieterin die Beseitigung der Mängel an der Balkontür, das Ergreifen geeigneter Maßnahme zur Herstellung der Wasserqualität und zur nachhaltigen Verhinderung von Wasserflecken und Schimmelbildung im Außenwandbereich des Badezimmers. Die Vermieterin vertrat die Ansicht, der Mieterin stehe ein Anspruch auf Mängelbeseitigung bereits deshalb nicht zu, weil sie den mangelhaften Zustand der Balkontür und die teilweise vorhandene Schimmelbildung bei Besichtigung der Wohnung gesehen und den mangelhaften Zustand der Wohnung damit als vertragsgemäß anerkannt habe. Die Tatsache, dass sich die Schimmelbildung im Bad ausgeweitet habe, sei auf unzureichende Lüftung durch die Mieterin zurückzuführen.
Das Amtsgericht hat die Vermieterin zur Beseitigung der oben genannten Mängel verurteilt. Es führte in seinen Urteilsgründen aus, dass der Vermieter gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet sei, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Ansicht der Vermieterin, dass die Mieterin mit ihren Mängelbeseitigungsansprüchen deshalb ausgeschlossen sei, weil sie den mangelhaften Zustand der Balkontür und die teilweise vorhandene Schimmelbildung bei Einzug in die Wohnung akzeptiert habe, konnte sich das Amtsgericht nicht anschließen. Es wies darauf hin, dass die Vermieterin die Beweislast dafür trage, dass sich die Wohnung bei Überlassung an die Mieterin in einem vertragsgemäßen Zustand befunden habe. Diesen Beweis hat die Vermieterin nach Ansicht des Amtsgerichts jedoch nicht geführt, da sie lediglich unsubstantiiert vorgetragen habe, der Balkonzustand sei mangelhaft und eine Schimmelbildung teilweise vorhanden gewesen. Welches Ausmaß die Mängel gehabt haben sollen und worin sie konkret bei Einzug der Mieterin bestanden haben, gehe aus den Einlassungen der Vermieterin nicht hervor.
Das Amtsgericht wies ferner darauf hin, dass selbst dann, wenn die Mieterin im Übrigen den Schimmelpilzbefall im Badezimmer sowie den Zustand der Balkontür bei Einzug erkannt und akzeptiert hätte, dieser Zustand nur für den Zeitraum vertragsgemäß sei, in dem eine wesentliche Verschlechterung oder ein Folgemangel nicht eintrete. Der Umstand, dass sich der Zustand der Balkontüren und das Ausmaß der Schimmelpilzbildung im Laufe des Mietverhältnisses erheblich verschlechtert habe, sei zwischen den Parteien unstreitig. Daraus folge jedoch auch, dass die Mieterin den im jetzigen Zustand in keinem Fall bei ihrem Einzug als vertragsgemäß akzeptiert haben könne. Soweit die Vermieterin behauptet hatte, die Verschlechterung der Schimmelpilzbildung sei auf ein unzureichendes Entlüftung der Mieterin zurückzuführen, war dieser Vortrag nach Ansicht des Amtsgerichts unsubstantiiert und damit nicht erheblich.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Silvia C. Groppler


Schimmelbildung in der Wohnung

Gelingt dem Vermieter der Nachweis, dass eine Wohnung frei von bautechnischen Mängeln ist und der Schimmelbefall auch sonst nicht aus dem Verantwortungs- und Pflichtenkreis des Vermieters herrührt, dann liegt die Ursache für den Mangel im Gefahrenkreis des Mieters, das heißt seinem unmittelbaren Einfluss und es ist Sache des Mieters, sich wegen dieser aus seinem Gefahrenkreis stammenden Ursachen zu entlasten. Der oben dargestellte Grundsatz ist jedoch zu modifizieren, wenn durch das Auswechseln alter Fenster in die vorhandene Bausubstanz eingegriffen wurde und sich aus diesem Grunde das Raumklima verändert. In diesem Falle wäre zumindest ein sachgerechter und präziser Hinweis des Vermieters auf die notwendigen Veränderungen im Heiz- und Lüftungsverhalten erforderlich.
LG Gießen, Urteil vom 12. April 2000 - 1 S 63/00 -
Mieter und Vermieter stritten um die Zahlung eines Teils der Mietzinsen und die Kosten für das Privatgutachten eines Sachverständigen. Der Mieter hatte die Miete gemindert, weil sich im Laufe der Mietzeit Schimmel in der Wohnung gebildet hatte. Der Vermieter hatte daraufhin das Privatgutachten eines Sachverständigen angefordert, das zu dem Ergebnis kam, die Ursache liege nicht in der Bausubstanz, sondern im Lüftungsverhalten des Mieters. Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass keine Nässe von außen in das Bauwerk eindringen konnte und sich darüber hinaus in dem Baukörper keine unzulässigen Wärmebrücken befinden. Der Sachverständige stellte darüber hinaus fest, dass durch den Einbau neuer Holzfenster mit Isolierverglasung ein bauphysikalischer Eingriff in die Wohnung vorgenommen wurde. Bei den neuen Fenstern handelt es sich um solche mit umlaufender Dichtung, die dem bisherigen natürlichen Feuchtigkeitsabbau durch vorhandene Undichtigkeiten (der alten Fenster) verringert hätten. Aus diesem Grunde hätte der Mieter sein bisheriges Lüftungsverhalten verändern müssen.
Das Amtsgericht hatte den Mieter antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung des Mieters hob das Landgericht Gießen das Urteil auf und wies die Klage ab. Es wies in seiner Urteilsbegründung auf folgende Zusammenhänge hin: Trete, wie im vorliegenden Falle, im Laufe der Mietzeit Schimmel in den Mieträumen auf, so liege darin (im Grundsatz) ein Mangel der Mietsache, ohne dass es zunächst auf die Ursache ankomme. Eine Haftung des Vermieters für den Mangel scheide nachdem im §324 BGB (alte Fassung) enthaltenen Rechtsgedanken jedoch dann aus, wenn der Mangel vom Mieter selbst zu vertreten sei. Das wäre bei einem Schimmelschaden z.B. dann der Fall, wenn der Mieter es unterlassen hätte, durch ausreichendes Heizen und Lüften in zumutbarer Weise dafür zu sorgen, die Schimmelbildung zu vermeiden. Den Beweis, dass die Schimmelbildung aus der Sphäre des Mieters stamme, müsse der Vermieter führen. Dieser Beweis sei dann geführt, wenn zur Überzeugung des Gerichts feststehe, dass die Wohnung frei von bautechnischen Mängeln sei und der Schimmelbefall auch nicht aus sonstigen Gründen aus dem Verantwortungsbereich und dem Pflichtenkreis des Vermieters herrühre. In einem solchen Falle liege die Ursache für den Mangel im Gefahrenkreis des Mieters, das heißt in einem Bereich, der seinem unmittelbaren Einfluss, seiner Herrschaft und Obhut unterliegt. Es sei dann Sache des Mieters, sich wegen der aus seinem Gefahrenkreis stammenden Ursachen zu entlasten.
Das Landgericht Gießen wies darauf hin, dass das erstinstanzlich eingeholte Gutachten eines Sachverständigen ergeben habe, dass von außen keine Nässe eindringe und der Baukörper nicht mit unzulässigen Wärmebrücken versehen sein. Den Feststellungen des Sachverständigen zufolge wäre der Schimmelschaden nicht eingetreten, wenn der Mieter nach dem Einbau der neuen Isolierglasfenster ausreichend gelüftet hätte. In diesem Zusammenhang vertrat das Landgericht Gießen die Ansicht, dass es zum Risikobereich des Vermieters gehöre, wenn sich durch das Auswechseln alter Fenster, also durch eine Änderung in der Bausubstanz die relative Luftfeuchtigkeit erhöhe und der Taupunkt dadurch auf den Außenwandbereich verlagert werde.
Das Landgericht wies darauf hin, dass der Vermieter nach dem Einbau moderner Fenster vom Mieter ein anderes Heizungs- und Lüftungsverhalten verlangen könne, denn richtiges Heizen und Lüften sei eine Grundvoraussetzung zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden. Um diese Pflicht zu begründen, sei jedoch ein sachgerechter und präziser Hinweis des Vermieters auf die Anforderungen im veränderten Raumklima erforderlich. Das Landgericht vertrat die Ansicht, dass der Vermieter zu einem solchen Hinweis, der konkret auf die baulichen Schwachstellen der Wohnung bezogen sein müsse, bereits deshalb in der Lage sei, weil er sich auf die Sachkunde seines Architekten oder Fensterbauunternehmens berufen könne. Im vorliegenden Falle hatte der Vermieter unstreitig in keiner Weise auf die durch den Einbau der Fenster und das neue Raumklima geschaffene Notwendigkeit eines geänderten Heizungs- und Lüftungsverhaltens hingewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Petra Hannemann