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Untermiete und Untervermietung
Was Ver-, Haupt- und Untermieter wissen sollten
Den „möblierten Herrn mit Familienanschluß" von früher gibt es kaum mehr, aber dennoch eine beachtliche Zahl von Untermieterverhältnissen. Viele Untermieter sind „klassische" Wochenendheimfahrer, d.h. sie arbeiten und wohnen während der Woche in München und fahren am Freitagabend nach Hause zu ihrer Familie. Eine andere große Gruppe bilden die Studenten, die bei der Wohnungsvergabe leer ausgegangen sind und sich auf dem freien Markt keine eigene Wohnung leisten können. Ein Zimmer in Untermiete oder die Gründung einer WG ist für sie oft die einzige Alternative.
Die Untervermietung ist sowohl für den Haupt- als auch für den Untermieter eine gute Gelegenheit, Kosten einzusparen. Doch wer Wohnung und Miete mit jemandem anderen teilen will, muß sich vorher gut informieren. Zunächst muß der Vermieter mitspielen, sprich mit der Untervermietung einverstanden sein. Darüber hinaus können einen Reihe weiterer Fragen auftauchen: Was passiert z.B., wenn dem Vermieter der Untermieter nicht gefällt? Können Untermieter den gleichen Mieterschutz in Anspruch nehmen wie Hauptmieter? Wer ist verantwortlich, wenn der Untermieter einen Schaden anrichtet oder sich nicht an die Hausordnung hält?
Aus mietrechtlicher Sicht macht es zunächst einen großen Unterschied, ob die komplette Wohnung untervermietet werden soll oder nur ein Teil davon.
Ein Teil der Wohnung wird untervermietet.
In der Regel ist es sicherlich so, daß ein Mieter nur einen Teil seiner Wohnung - meist ein Zimmer - untervermieten will. Zwar braucht er hierzu ebenfalls die Erlaubnis des Vermieters, sofern die Untervermietung nicht bereits im Mietvertrag ausdrücklich gestattet wird. Dennoch ist er nicht allein auf dessen guten Willen angewiesen. Denn das Gesetz besagt, daß der Mieter einen - notfalls auch gerichtlich durchsetzbaren - Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung hat, wenn nach Abschluß des Mietvertrages ein „berechtigtes Interesse" an einer Untervermietung entsteht, oder anders ausgedrückt, wenn der Mieter einleuchtende persönliche oder wirtschaftliche Gründe nachweisen kann. Als einleuchtender persönlicher Grund wird z.B. angesehen, daß der Mieter seine in Wohnungsnot geratene Schwester in die Wohnung aufnimmt. Ein berechtigtes Interesse kann auch dann vorliegen, wenn wegen der gesundheitlichen Einschränkungen des Hauptmieters ein Untermieter für die Mithilfe im Haushalt aufgenommen werden soll.
Die Möglichkeit, eine finanzielle Entlastung zu erreichen bzw. seine Mietkosten zu reduzieren, ist zwar in den Augen der Richter auch ein wirtschaftlich einleuchtender Grund für die Untervermietung. Da dieses Argument letztlich jeder für sich in Anspruch nehmen kann, ist dies allerdings kein Freibrief für die beliebige Untervermietung. Da das berechtigte Interesse immer erst nach Abschluß des Mietvertrages entstanden sein darf, geht es z.B. nicht, zunächst alleine eine teure Wohnung anzumieten und anschließend mit dem Argument der Kostenersparnis eine Untermieterlaubnis einzufordern. Der Verdacht, daß das Interesse schon vor Abschluß des Mietvertrages vorlag, liegt zumindest nahe bzw. es wird die Richter ggf. skeptisch machen, wenn unmittelbar nach dem Einzug die Untervermietung beantragt wird, ohne daß dies vor Vertragsabschluß angesprochen worden wäre.
Im Klartext bedeutet dies, daß ein Mieter nur dann einen Anspruch auf Genehmigung einer beantragten Untervermietung aus wirtschaftlichen Gründen hat, wenn sich nach Abschluß des Mietvertrages seine finanzielle Situation nachhaltig verschlechtert hat, z.B: , wenn der Mieter nach Abschluß des Mietvertrages arbeitslos geworden ist, wenn sich die Miete nicht unerheblich erhöht hat, wenn ein Ehepartner nach der Scheidung ausgezogen ist, aber auch, wenn ein Mitglied einer schon bestehenden und genehmigten WG ausscheidet, soweit es sich rechtlich gesehen um eine sog. „Untermiet-WG" handelt..
Spezialfall: Wohngemeinschaft
Hat im Rahmen einer Wohngemeinschaft nur ein Mitbewohner den Mietvertrag mit dem Vermieter unterzeichnet, sollte er mit den übrigen WG-Mitgliedern Untermietverträge abschließen, vorausgesetzt, der Vermieter stimmt dem Einzug weiterer Bewohner zu. Am besten wäre es, die Gründung einer WG möglichst schon im Hauptmietvertrag zu erwähnen, weil dadurch das Wechselrecht der Bewohner fest verankert wird. Zwar ist es theoretisch auch möglich, daß alle WG-Mitglieder als gleichwertige „Hauptmieter" einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter eingehen, doch viele Vermieter ziehen es vor, einen Hauptmieter und damit einen Ansprechpartner und Verantwortlichen für Mietzahlungen und sonstige Belange zu haben - zumal die Fluktuation in den vielen WGs recht groß ist. Gerade weil der Hauptmieter aber das volle Risiko - u.a. für die pünktliche Mietzahlung - übernimmt sind klare Verträge - auch zwischen Freunden - innerhalb einer Wohngemeinschaft unerläßlich. Leben Haupt- und Untermieter darüber hinaus nicht nur unter einem Dach, sondern haben sie vielleicht noch gemeinsame Möbel angeschafft, eine WG-Küchenkasse eingeführt oder gemeinsame Renovierungsarbeiten durchgeführt - kann aus diesen Gemeinsamkeiten Gemeinschafts- oder gar Gesellschaftsrecht abgeleitet werden, das über ein reines Untermietverhältnis hinausgeht. Ohne eine schriftliche Fixierung kann es deshalb im Streitfall viele Probleme geben.
Wer ist nicht Untermieter?
1. Nahe Familienangehörige bzw. Lebenspartner
Die Aufnahme von Ehegatten, Eltern und Kindern in die Wohnung zählt nicht als Untermiete und ist deshalb auch nicht erlaubnispflichtig. Heiratet ein Mieter, so kann also der Ehegatte in die Wohnung miteinziehen, ohne daß der Vermieter gefragt werden müßte. Zunehmend wird dieses Recht auch unverheirateten Paaren zugestanden, wobei das „eheähnliche Verhältnis" im Ernstfall auch zu belegen sein müßte (z.B. gemeinsame Haushaltsführung). Geschwister des Mieters oder entferntere Verwandte gehören nicht zu dem „privilegierten" Personenkreis; ihr Einzug müßte somit vom Vermieter gestattet werden.
2. Gäste
Auch Besucher sind keine Untermieter, selbst dann nicht, wenn der oder die Gäste mehrere (d.h. sechs bis acht) Wochen bleiben.! Der Vermieter hat kein Recht, dem Mieter Vorschriften über den Empfang von Besuchern zu machen. Man muß den Vermieter weder fragen, noch muß er mit dem Besuch einverstanden sein.
Kann der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorweisen, darf der Vermieter die Erlaubnis nur verweigern, wenn dadurch entweder der Wohnraum übermäßig belegt werden würde (das ist nach Auffassung der Gerichte der Fall bei weniger als 10 Quadratmetern pro Person, bzw. wenn die Zahl der Bewohner die Zahl der Wohnräume über 6 Quadratmeter um mehr als 2 Personen überschreitet) oder wenn in der Person des Untermieters selbst ein wichtiger - gerichtlich überprüfbarer - Grund vorläge (z.B. wenn der ins Auge gefaßte Untermieter dem Vermieter bekannt ist als Störer des Hausfriedens). Die Tatsache, daß es sich bei dem Untermieter um einen Ausländer handelt, ist jedenfalls kein Grund, die Untermieterlaubnis zu verweigern.
Ein gesetzlicher Anspruch auf teilweise Untervermietung besteht im übrigen auch, wenn der Hauptmieter nicht selbst in der Wohnung wohnt, sondern z.B. aus beruflichen Gründen vorübergehend abwesend ist. Entscheidend ist jedoch, daß die Wohnung glaubhaft Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (hierfür spricht z.B. einiges, wenn der Untermieter die Räume möbliert anmietet)! Das heißt zum einen, daß der Hauptmieter auch bei langer Abwesenheit wenigstens einen Raum für sich behalten muß (womit natürlich der Anspruch auf Untervermietung von Einzimmerappartements äußerst fraglich ist!). Zum anderen spielt die Dauer der Abwesenheit eine große Rolle. So werteten Gerichte zwölf Monate als überschaubaren Zeitraum, nicht jedoch einen Auslandsaufenthalt von mehreren Jahren. Der Hauptmieter könne in einem solchen Fall keinerlei Einfluß mehr auf die Wohnung nehmen, was quasi nicht mehr einer Unter-, sondern eher einer Weitervermietung entspricht.
Die ganze Wohnung soll untervermietet werden
Will der Mieter die ganze Wohnung untervermieten, braucht er natürlich erst recht die Erlaubnis des Vermieters. Doch anders als bei der Untervermietung einzelner Räume hat er in diesem Fall keinen gesetzlichen Anspruch auf dessen Erlaubnis. Dies gilt auch bei Verwandten ersten Grades, z.B. wenn der Mieter ausziehen will und Tochter oder Sohn in der Wohnung bleiben sollen. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, so bleibt dem Mieter theoretisch nur noch der Weg der Kündigung. So steht ihm in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu, was bei befristeten und langdauernden Mietverträgen von Bedeutung ist..
Der Mieter muß also in jedem Fall vor der Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einholen - am besten schriftlich! - und ihm hierbei den Namen des gewünschten Untermieters mitteilen, sofern der Vermieter nicht eine pauschale Genehmigung erteilt hat. Er ist jedoch nicht verpflichtet, ihm Auskünfte über die Einkommensverhältnisse des Untermieters zu machen. Ebensowenig darf die Untervermietung von irgendwelchen Bedingungen, Auflagen oder Befristungen abhängig gemacht werden.
Untermietzuschlag
Da sich durch die Aufnahme von Untermietern die Betriebskosten (z.B. für Wasser, Müll usw.) erhöhen, kann der Vermieter u.U. die Miete erhöhen - allerdings nur dann, wenn der Hauptmieter eine Inklusivmiete bezahlt. Andernfalls wird sich der zusätzliche Bewohner voraussichtlich in einer höheren Betriebskostennachzahlung „bemerkbar machen", was wiederum eine Erhöhung der monatlichen Abschlagszahlung zur Folge haben kann.
Unerlaubtes Untervermieten ist ein Kündigungsgrund
Hat der Mieter ohne zu fragen untervermietet, kann dies eine Kündigung wegen „unbefugter Gebrauchsüberlassung" nach sich ziehen - und zwar selbst dann, wenn der Mieter eigentlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gehabt hätte. Gleiches gilt selbstverständlich, wenn der Vermieter bewußt getäuscht wurde, indem z.B. ein Hauptmietverhältnis zum „Schein" aufrechterhalten wird, obwohl der Hauptmieter schon längst ausgezogen ist und die Wohnung faktisch von dem/den „Untermietern" übernommen wurde. Diese Praxis ist nicht selten, besonders bei sehr günstigen Wohnungen, die andernfalls „verloren" wären bzw. wohl nur mit einem hohem Mietaufschlag weitervermietet würden. Die Wohnung auf diese Weise „unter der Hand" an Freunde weiterzugeben, ist aber wie erwähnt sehr riskant, vor allem für den Untermieter. Zwar muß prinzipiell der Vermieter beweisen, daß unbefugt untervermietet wurde oder der Hauptmieter die Wohnung verlassen hat, doch reicht hierfür bereits ein aufgeklebtes Namensschild auf dem Briefkasten oder eine neue Adresse des Hauptmieters im Telefonbuch. Darüber hinaus kann er unter Umständen Schadensersatz vom Hauptmieter fordern, z.B. für entgangene Mieteinnahmen durch eine teurere Neuvermietung.
Von einer Kündigung durch den Vermieter sind von wenigen Ausnahmen abgesehen stets beide betroffen - Haupt- und Untermieter. Möglicherweise können dem Untermieter Schadensersatzansprüche gegen den Hauptmieter zustehen, wenn jener die Kündigung „verschuldet" hat. Doch Untermieter, die sich längerfristig „einquartieren" möchten, sollten sich vor dem Einzug sicherheitshalber die Untermieterlaubnis vorlegen lassen, um sich vor unangenehmen Überraschungen zu schützen.
Das Verhältnis zwischen Haupt- und Untermieter
Zwischen Haupt- und Untermieter gilt in erster Linie das, was im Untermietvertrag vereinbart wurde, und ansonsten das normale Mietrecht des BGB. Das heißt unter anderem, daß die Miete zu Beginn des Untermietverhältnisses zwischen Haupt- und Untermieter grundsätzlich frei vereinbart werden kann, unabhängig davon, wieviel Miete der Hauptmieter selbst bezahlen muß. Unzulässig wird der Untermietzins erst, wenn er die sog. Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes überschreitet (Mietpreisüberhöhung). Auch in der Folge ist der Hauptmieter - nicht anders wie der Vermieter - an die Schutzvorschriften des Miethöhegesetzes, z.B. einjährige Sperrfrist für Mieterhöhungen, ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze und 30%ige Kappungsgrenze, gebunden (vgl. hierzu den Beitrag über Mieterhöhungen). Lediglich möblierte Zimmer, sofern sie nicht an eine ganze Familie vermietet wurden, sind von den Schutzvorschriften des Miethöhegesetzes ganz ausgenommen.
Ein gravierender Unterschied zum normalen Mietvertrag besteht allerdings beim Kündigungsschutz, zumindest wenn Haupt- und Untermieter unter einem Dach wohnen. So kann der Hauptmieter auch ohne die Benennung von Gründen kündigen, wenn er die normale Kündigungsfrist (also in der Regel drei Monate) um weitere drei Monate verlängert. Um die Kündigung abzuwehren könnte sich der Untermieter allenfalls auf die Sozialklausel nach  berufen, derzufolge ein Auszug in bestimmten Fällen eine unzumutbare Härte darstellen kann (z.B. Schwangerschaft, Krankheit). Nicht auf die Härteklausel berufen kann sich dagegen der Bewohner eines möblierten Zimmers. Er muß sogar auf eine Kündigung ohne Kündigungsgrund mit einer zwei-Wochen-Frist jeweils zum Ablauf des Monats gefaßt sein. Und noch düsterer sieht es schließlich aus, wenn es gar keinen schriftlichen Untermietvertrag gibt: Kann der „Gast" nicht wenigstens einen mündlichen Vertrag nachweisen, so muß er die Wohnung auf Aufforderung sofort räumen.
Die Untermieter einer ganzen Wohnung genießen zwar eigentlich den gleichen Kündigungsschutz wie „normale" Mieter, d.h., der Hauptmieter ist an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden und muß vor allem ein berechtigtes Interesse nachweisen. Doch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in bei Untermietverhältnissen in der Regel kein Problem.
Der Hauptmieter übernimmt die volle Haftung
Der Hauptmieter - auch von Wohngemeinschaften! - muß sich im Klaren darüber sein, daß er gegenüber dem Vermieter grundsätzlich allein für die pünktliche Mietzahlung haftet, ebenso für alle Schäden, die der oder die Untermieter beim Gebrauch der Wohnung womöglich verschulden. Die eigene Haftpflichtversicherung kommt jedenfalls nicht für solche von einem „Fremden" verursachten Schäden am Eigentum des Vermieters auf. Zwar kann natürlich der Hauptmieter vom Untermieter, der den Schaden verursacht hat, Schadensersatz fordern (möglicherweise kommt auch dessen Haftpflichtversicherung für den Schaden auf, sofern er eine abgeschlossen hat), doch für den Vermieter ist es unerheblich, ob der Hauptmieter mit seiner Forderung erfolgreich ist oder nicht. Notfalls muß er den Schaden aus eigener Tasche bezahlen (siehe hierzu auch den Artikel über Versicherungen).
Da es keine vertraglichen Beziehungen zwischen Vermieter und Untermieter gibt, können sich im übrigen auch sonst keine Maßnahmen des Vermieters gegen den Untermieter richten. Verstößt z.B. der Untermieter wiederholt gegen die Hausordnung, wird trotzdem der Hauptmieter Adressat der Abmahnung(en) des Vermieters sein. Wiederum ist es seine Sache, dafür zu sorgen, daß der Untermieter die abgemahnten Verhaltensweisen einstellt. Hat er keinen Erfolg, muß er selbst mit einer Kündigung seitens des Vermieters rechnen. Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang, daß der Rechtsschutz des Mietervereins nur für Streitfälle zwischen Vermieter und dem Hauptmieter, der Mitglied des Mietervereins ist, in Anspruch genommen werden kann, nicht aber bei Streitigkeiten zwischen Hauptmieter und Untermieter.
© 1999 Mieterverein München e.V.
Untermieter:
Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Es sei denn, der vorgeschlagene Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar.
Untermieterlaubnis
Die Erlaubnis zur Untervermietung kann grundsätzlich nicht durch eine einstweilige Verfügung geltend gemacht werden. (LG Hamburg, Az. 307 T 52/98, aus: WM 6/00, S. 303)
siehe auch: Untervermietung und Sonderkündigungsrecht des Mieters
Untermieter und Konkurrenzschutz
Ein Gewerbemieter darf trotz vertraglich genehmigter Untervermietung nicht an einen Gewerbebetrieb untervermieten, dessen Gewerbe in Konkurrenz zu anderen, bereits im Mietobjekt befindlichen Gewerbemietern steht. (LG Traunstein, Az. 5 O 1676/97, aus: Tsp 19.02.2000)
Fall: Ein Bäckereibetrieb wollte an einen Pizza-Service untervermieten, was der Vermieter untersagte, weil in demselben Gebäude ein Pächter zwei Gaststätten betrieb und im Rahmen des Konkurrenzschutzes den Vermieter bei Genehmigung der Untervermietung schadenersatzpflichtig machen könnte. Dem Bäckereibetrieb war bei Vertragsabschluß die Existenz der beiden Gaststätten bekannt. Deshalb, so befand das Gericht, kann der Bäckereibetrieb sein Recht zur Untervermietung nicht uneingeschränkt wahrnehmen.
Untermieter und Kündigung durch den Hauptmieter
Kündigt der Hauptmieter den Mietvertrag mit dem Vermieter und gleichzeitig mit dem Untermieter, dem die gesamte Wohnung mit Genehmigung des Vermieters untervermietet wurde, macht sich der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter schadenersatzpflichtig, wenn kein gesetzlich anerkannter Grund für die Kündigung vorliegt. Der Schadenersatz umfaßt die Kosten für Umzug und Anmietung einer neuen Wohnung oder die Vergleichskosten des Untermieters im Räumungsprozeß, wenn sich Vermieter und Untermieter derart vergleichen, daß der Untermieter in der Wohnung verbleiben kann. (AG Berlin Schöneberg, Az. 15 C 159/00, aus: GE 8/01, S. 556)
Untermietzuschlag und Miethöhe
Ein Untermietzusahclag nach § (§ ) ist kein Bestandteil der Miethöhe gemäß § 2 MHG (§§ 558 - ). (LG München, Az. 14 S 7728/99, aus:WM 10/99, S. 575)
Untermietzuschlag und Wartefrist
Wenn der Vermieter vom Mieter einen Untermietzuschlag verlangt, entspricht das einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG und begründet die einjährige Wartefrist bis zur nächsten Mieterhöhung. (AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Az. 9 C 523/95, aus: MM 2/97, S. 40)
Untervermietung und Sonderkündigungsrecht des Mieters
Fordert der Mieter mit Fristsetzung vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen der Wohnung oder der ganzen Wohnung ohne den Untermieter namentlich zu nennen, bewirkt das Schweigen des Vermieters kein Sonderkündigungsrecht beim Mieter nach § (§ ); denn der Vermieter muß die Möglichkeit haben festzustellen, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Erlaubniserteilung zu verweigern. Diese Möglichkeit besteht nicht, wenn nur allgemein zur Erlaubniserteilung aufgefordert wird. Anders verhält es sich, wenn der Vermieter nicht mit Schweigen, sondern generell mit Ablehnung derart reagiert, daß für jeden denkbaren Einzelfall die Erlaubnis als verweigert gilt. (OLG Koblenz, Az. 4 W RE 525/00, aus: MM 9/01, S. 10)
Das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Verweigerung der Untervermietungserlaubnis nach § (§ ) gilt sowohl bei unbefristeten wie auch bei befristeten Mietverträgen und kann weder durch eine Formularklausel im Vertrag noch durch eine Individualvereinbarung ausgeschlossen werden. (LG Berlin, Az. 67 T 71/96, aus: MM 12/96, S. 453)
Wenn der Mieter den Vermieter mit Fristsetzung und Nennung eines Untermieters mit Namen und Anschrift um Zustimmung zur Untervermietung auffordert und der Vermieter es unterläßt, innerhalb der Frist zuzustimmen, gilt sein Schweigen als Ablehnung und räumt dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach § (§ ) ein. Sollte der Vermieter behaupten, innerhalb der Frist zugestimmt zu haben, obliegt ihm die Beweislast über die fristgerechte Zustimmung. (OLG Köln, Az. 19 U 53/00, aus: WM 2000, S. 597)
Gewerbemieter können bei verweigerter Untervermietung bis spätestens zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres kündigen. (OLG Düsseldorf, Az. 10 U 49/99, aus: ZMR 2000, S. 817)
Lehnt der Vermieter ausdrücklich eine Untervermietung ab, hat der Mieter das Sonderkündigungsrecht nach § (§ ). Unerheblich ist hierbei, ob ein interessierter Untermieter namentlich genannt wurde oder nicht. (LG Berlin, Az. 64 S 13/01, aus: MM 11/01, S. 10)
Achtung:
Es reicht nicht aus, den Vermieter ganz allgemein um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten; es muss ihm eine konkrete Person vorgeschlagen werden.
Unabhängig von diesen Sonderkündigungsrechten kann der Mieter fristlos kündigen, wenn er die Wohnung aufgrund schwerster Wohnungsmängel nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann oder wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht, oder der Vermieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.
Antwortschreiben des Vermieters zur Gestattung/ Nichtgestattung einer Untervermietung des gesamten Mietobjekts
Name: ........................................ ... PlZ., Ort, den ........................
Straße: ..........................................
Tel.: ...............................................
Einschreiben
An
Name: ............................................
Straße: ..........................................
PlZ.: ......... , Ort: .....................................................
Sehr geehrter Herr Mieter,
mit der von Ihnen erbetenen Untervermietung der gesamten an Sie vermieteten Mieträume bin ich einverstanden.
oder:
Mit der von Ihnen erbetenen Untervermietung der gesamten an Sie vermieteten Mieträume kann ich mich nicht einverstanden erklären.
Es bleibt Ihnen aber unbenommen, das Mietverhältnis fristgemäß zu kündigen.
Mit freundlichen Grüßen
