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Mietaufhebungsvertrag
In Deutschland bestehen rund 25 Millionen Mietverträge, das heißt Millionen von Menschen sind vom Mietrecht betroffen. Fast 90 Prozent der Mietverhältnisse verlaufen konfliktfrei und ohne Probleme. Nur in 10 Prozent der Fälle treten Schwierigkeiten zwischen Mietern und Vermietern auf.
Wie trennen sich Mieter und Vermieter einvernehmlich?
Mit dem sogenannten Mietaufhebungsvertrag vereinbaren Mieter und Vermieter die Beendigung eines Mietverhältnisses und die entsprechenden Bedingungen.
Ein Mietaufhebungsvertrag kann jederzeit geschlossen werden. Beide Parteien müssen jedoch mit der Beendigung einverstanden sein. Für den Mieter kann ein derartiger Vertrag zum Beispiel interessant sein, wenn ihm die mindestens drei Monate der Kündigungsfrist eines unbefristeten Mietverhältnisses zu lang sind.
Mietaufhebungsverträge sind formlos gültig. Eine Formularklausel, wonach "Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrags der Schriftform" bedürfen, erstreckt sich nicht auf die Aufhebung des Mietvertrags. Ein Mietaufhebungsvertrag muss also nicht in schriftlicher Form vorliegen. Auch bei schriftlich abgeschlossenen Mietverträgen ist ein mündlich vereinbarter Aufhebungsvertrag gültig. Trotzdem ist eine schriftliche Vereinbarung der Aufhebungsverträge aus Beweisgründen wichtig.
Folgende Punkte gehören in Aufhebungsverträge:
Ablauf der Mietdauer: Wann genau endet der Mietvertrag? Das konkrete Datum muss festgelegt sein.
Betriebsnebenkosten und Miete: Aus dem Mietaufhebungsvertrag muss sich eindeutig ergeben, ob bis zur Beendigung der Mietvertrages die bisherige Miete plus Betriebsnebenkosten zu bezahlen ist.
Reparaturen und Renovierungen: In welchem Umfang sind Schönheitsreparaturen oder Renovierungen auszuführen?
Formschreiben: Ein Muster eines Mietaufhebungsvertrages finden SIE HIER ! .
Vertragspartner des Mietaufhebungsvertrags sind diejenigen Personen, die auch den Mietvertrag unterschrieben haben. Befinden sich auf Mieter- oder Vermieterseite mehrere Personen, wie beispielsweise Eheleute oder Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft, müssen alle Personen der einvernehmlichen Aufhebung des Vertrags zustimmen.
Gut zu wissen:
Falls Sie unaufgefordert Besuch vom Vermieter erhalten und dabei in Ihrer Wohnung einen Aufhebungsvertrag unterschreiben, gilt das Haustürwiderrufsgesetz (HTWG). Hat der Vermieter Sie schriftlich auf Ihr Widerrufsrecht hingewiesen, können Sie Ihre Unterschrift innerhalb einer Woche widerrufen (§ 1 Abs. 1). Hat er Sie nicht oder nur mündlich unterrichtet, liegt ein Verstoß gegen das HTWG vor, und Sie können jederzeit widerrufen.
Ein Mietaufhebungsvertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten zu Stande kommen. Diesbezüglich stellen die Gerichte allerdings strenge Anforderungen.
In der unwirksamen Kündigung eines Mietverhältnisses kann allenfalls dann ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags gesehen werden, wenn der Kündigung selbst entnommen werden kann, dass mit einer Stellungnahme des Empfängers gerechnet wird oder wenn dies den beiderseitigen Interessen entspricht.
Generell ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags durch schlüssiges Verhalten die Ausnahme. Insbesondere auch allgemeine Erklärungen und Unmutsäußerungen werden von den Gerichten nicht dahingehend gewertet, dass sich Mieter bzw. Vermieter rechtlich binden wollen. So stellt die Ankündigung des Mieters, er werde umziehen, kein Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags dar. Gleiches gilt, wenn der Vermieter anlässlich eines Streits mit dem Mieter erklärt, es sei ihm recht, wenn dieser ausziehe.
Hinweis:
Wenn der Vermieter die Auszugsbestätigung für das Einwohnermeldeamt unterschreibt, wird angenommen, dass ein stillschweigender Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen wurde.
Es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass der Mieter vorzeitig auszieht und dem Vermieter die Haus- und Wohnungsschlüssel zuschickt. Darin kann unter Umständen ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags gesehen werden. Die Entgegennahme der Schlüssel stellt allerdings für sich allein noch keine stillschweigende Annahme dar. Einen besonderen Fall bildet in diesem Zusammenhang die Weitervermietung der Wohnung nach dem vorzeitigen Auszug des Mieters. Wenn der Vermieter daraufhin die Wohnung erneut vermietet, kann dies rechtlich zwei unterschiedliche Bedeutungen haben: Einerseits kann darin zum Ausdruck kommen, dass das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter endgültig beendet werden soll. Andererseits kann die Vermietung auch deshalb erfolgen, weil der Mietausfall gering gehalten werden soll, ohne den bisherigen Vermieter aus seiner Haftung zu entlassen.
