Nochmals Nebenkosten!

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Pauschale oder Vorauszahlungen 
 
Der Vermieter kann die Nebenkosten nur dann auf den Mieter umlegen, wenn es ausdrücklich mietvertraglich vereinbart ist. Fehlt eine gesonderte Vereinbarung, sind sämtliche Nebenkosten in der Miete enthalten. 
 
Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Umlage der Nebenkosten, muß sich aus dem Mietvertrag eindeutig ergeben, ob es sich um eine Pauschale oder um eine Vorauszahlung, über die jährlich abgerechnet wird, handelt. Bei der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale rechnet der Vermieter nicht die tatsächlich angefallenen Kosten gesondert ab. Mit der Zahlung der Pauschale sind sämtliche Kosten abgegolten, lediglich wenn die Betriebskosten derart angestiegen sind, daß die Pauschale die anfallenden Kosten nicht mehr abdeckt, hat der Vermieter einen Anspruch auf Anpassung der Umlage mit Wirkung für die Zukunft. 
 
Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Vorauszahlung, rechnet der Vermieter über die tatsächlich angefallenen Betriebskosten jeweils ein Jahr rückwirkend ab. Haben die Vorauszahlungen die Summe der angefallenen Betriebskosten überstiegen, erhält der Mieter die Differenz als Guthaben erstattet, sind die Betriebskosten höher gewesen, als der Mieter Vorauszahlungen leistete, ist er zur Nachzahlung verpflichtet. 
 
Ergibt sich aus dem Mietvertrag nicht eindeutig, ob das gesonderte Entgelt des Mieters für die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlungen vereinbart sein soll, gilt bei Verträgen, die der Vermieter einseitig gestellt hat, die für den Vermieter ungünstigere Regelung. Dies ist in der Regel die Vereinbarung einer Umlage, da der Mieter nicht das Risiko trägt, nachträglich noch mit weiteren Kosten belastet zu werden. 
 
 
 
Die Betriebskosten 
 
 
 
Der Vermieter kann dem Mieter nicht beliebige Kosten belasten, sondern nur die sog. umlagefähigen Betriebskosten. Der Gesetzgeber hat - ursprünglich nur für den sozialen Wohnungsbau - in der sog. Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung eine Übersicht geschaffen, welche Kosten grundsätzlich umlagefähig sind. Nur die in dieser Aufstellung enthaltenen Betriebskosten darf der Vermieter belasten. 
 
Um eine mietvertragliche Umlagefähigkeit zu erreichen, muß der Vermieter in dem Mietvertrag ausdrücklich bestimmen, welche Betriebskosten umlagefähig sein sollen. Es genügt ein Hinweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II.Berechnungsverordnung, wenn diese Anlage dem Mietvertrag beigefügt ist. Fehlt sie, ist die Vereinbarung der Umlagefähigkeit mangels Bestimmtheit unwirksam. Der Mieter muß sodann keinerlei Nebenkosten zahlen. 
 
Viele Mietvertragsformulare sehen vor, daß für einzelne Betriebskostenpositionen die zuletzt angefallenen Kosten eingetragen werden können. Füllt der Vermieter diesen Formularteil nur unvollständig aus, ist anzunehmen, daß nur die mit Zahlen oder Zeichen versehenen Betriebskostenpositionen umlagefähig sein sollen. Auch hier gilt, daß Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen, im Zweifel also eine Umlagefähigkeit der Betriebskosten nicht vereinbart ist. 
 
Zu den grundsätzlich umlagefähigen Kosten gehören: 
 
- die laufenden öffentlichen Lasten des 
 
Grundstücks (Grundsteuer) 
 
- die Kosten der Wasserversorgung 
 
- die Kosten der Entwässerung 
 
- die Kosten der Heizung und der 
 
Warmwasseraufbereitung 
 
- die Kosten des Aufzugs 
 
- die Kosten der Straßenreinigung und 
 
Müllabfuhr 
 
- die Kosten der Hausreinigung und 
 
Ungezieferbekämpfung 
 
- die Kosten der Gartenpflege 
 
- die Kosten der Beleuchtung 
 
- die Kosten der Schornsteinreinigung 
 
- die Kosten der Sach- und 
 
Haftpflichtversicherung 
 
- die Kosten für den Hauswart 
 
- die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts- 
 
Antennenanlage bzw. des Kabelfernsehens 
 
- die Kosten des Betriebs der maschinellen 
 
Wascheinrichtung 
 
- sonstige Betriebskosten 
 
Welche Kosten zu den sonstigen Betriebskosten zählen, ist vielfältig umstritten. Hier gibt es gelegentlich auch regionale Unterschiede. Üblicherweise fallen unter die sonstigen Betriebskosten die Kosten der Dachrinnenreinigung, der Öltankreinigung, der Wartung der Feuerlöscher u.ä.. Eine Umlagefähigkeit dieser Kosten kommt dann in Betracht, wenn sie regelmäßig anfallen und zur Bewirtschaftung des Gebäudes erforderlich sind. Keinesfalls darf der Vermieter Kosten der Verwaltung oder der Instandhaltung des Gebäudes berücksichtigen. Dies gilt auch innerhalb der einzelnen vorgenannten Kostenpositionen. Leistet etwa der Hauswart kleine Reparaturen, wie etwa das Auswechseln von Glühbirnen o.ä., sind die Kosten, die hierauf entfallen, nicht umlagefähig. Der Vermieter muß für eine Kostentrennung sorgen. 
 
Sind einzelne Betriebskostenpositionen nicht als umlagefähig vereinbart oder aber als umlagefähig vereinbart worden, jedoch tatsächlich nicht angefallen, kann der Vermieter nicht einseitig den Kreis der umlagefähigen Betriebskosten nachträglich erweitern. Der Vermieter muß grundsätzlich die nach Mietvertragsabschluß erstmalig angefallenen Betriebskosten selbst tragen, etwa wenn er erstmalig einen Hauswart einstellt oder erstmalig die Treppenhausreinigung durch ein gewerbliches Unternehmen vornehmen läßt, wenn die Mieter die mietvertraglich vereinbarten Reinigungsarbeiten nicht schuldhaft unterlassen hatten. 
 
 
 
Der Umlagemaßstab 
 
 
 
Die angefallenen Betriebskosten werden grundsätzlich nach dem mietvertraglich vereinbarten Umlagemaßstab auf die einzelnen Mietvertragsparteien verteilt. Fehlt es an einem ausdrücklich vereinbarten Umlagemaßstab, gilt im Zweifel eine Verteilung nach dem Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur Wohnfläche des Mieters. Die Vereinbarung eines abweichenden Umlagemaßstabes ist zulässig, etwa dürfen einzelne Betriebskostenpositionen nach einem Personen-Umlageschlüssel oder bei vermieteten Eigentumswohnungen auch nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt werden. Auch ist eine Verteilung der Kosten nach der Anzahl der im Hause vorhandenen Wohneinheiten zulässig. Ein ausdrücklich vereinbarter Umlageschlüssel ist nur dann unwirksam, wenn er zu grob unbilligen Ergebnissen führt. 
 
Der Vermieter ist grundsätzlich gehindert, nachträglich einen einmal gewählten Umlagemaßstab abzuändern. Die Befugnis zur Abänderung kommt nur in Betracht, wenn dies ausdrücklich mietvertraglich vereinbart ist und auch dann nur mit Wirkung für die Zukunft. Eine Änderung des Umlagemaßstabes während einer laufenden oder bereits abgeschlossenen Abrechnungsperiode ist generell unzulässig. 
 
Stehen im Haus einzelne Wohnungen leer, muß der Vermieter die auf diese Fläche entfallenden Betriebskosten selbst tragen. Er kann hier insbesondere nicht durch Umstellung auf einen Personen-Umlagemaßstab sich von den Kosten des Leerstandes entlasten. 
 
Der Mieter hat sowohl bei der Abrechnung über die Vorauszahlungsbeträge, als auch im Falle der Erhöhung einer Pauschale das Recht, die Abrechnungsunterlagen des Vermieters einzusehen. Ist der Vermieter im gleichen Ort ansässig, in dem die Wohnung gelegen ist, hat der Mieter keinen Anspruch auf Übersendung der Unterlagen, sondern muß sich die Mühe machen, den Vermieter aufzusuchen. Wohnt der Vermieter nicht am Ort der Mietwohnung, hat der Mieter grundsätzlich Anspruch auf Übersendung der Abrechnungsunterlagen oder entsprechender Kopien, wobei angefertigte Fotokopien dem Vermieter angemessen erstattet werden müssen. Üblich ist ein Aufwendungsersatz von DM 0,50 bis DM 1,00 je angefertigter Fotokopie. 
 
Der Mieter hat ausreichend Zeit, die Unterlagen des Vermieters einzusehen. Eine Prüffrist von 4 - 6 Wochen ist nicht zu beanstanden. Sofern mietvertraglich Vorauszahlungen vereinbart worden sind, wird ein etwaiger Nachzahlungsbetrag aus einer erteilten Abrechnung nicht fällig, solange die Prüffrist nicht verstrichen ist. Haben die Mietvertragsparteien eine Pauschale vereinbart, gilt für den Fall, daß der Vermieter eine Erhöhung der Pauschale angefordert hat, daß die erhöhte Pauschale vom 1. des auf die Anforderung der Erhöhung folgenden Monats oder, wenn die Erklärung erst nach dem 15. eines Monats abgegeben worden ist, vom 1. des übernächsten Monats an unabhängig von der Ausübung des Einsichtsrechts in die Belege geschuldet wird. 
 
Eine Nachforderung aus den Betriebskostenabrechnungen verjährt übrigens in vier Jahren, jeweils zum Kalenderjahresende. Die Verjährungsfrist beginnt allerdings erst mit dem Tag der Vorlage der Abrechnung zu laufen. 
 
Der Vermieter hat es also in der Hand, Abrechnungen auch für Jahre rückwirkend zu erstellen, und sich hieraus ergebende Nachzahlungsbeträge dem Mieter zu belasten, wenn der Mieter nicht zwischenzeitlich darauf vertrauen durfte, daß Abrechnungen nicht mehr erfolgen würden. Dies ist jedoch nur ausnahmsweise der Fall. 
 
 
 
Die Abrechnung über die Vorauszahlungen 
 
 
 
Der Vermieter muß, wenn die Mietvertragsparteien das Vorauszahlungsmodell vereinbart haben, über die angefallenen Betriebskosten binnen Jahresfrist abrechnen. Versäumt der Vermieter eine fristgerechte Abrechnung, kann der Mieter auf Erteilung einer Abrechnung klagen. 
 
Der Vermieter muß eine geordnete und nachvollziehbare Aufstellung der angefallenen Betriebskosten übersenden. Die Art der Kostenpositionen, der angefallene Kostenaufwand und der Umlagemaßstab muß sich ohne weiteres aus der Abrechnung ergeben. Sodann muß der Vermieter die angefallenen Betriebskosten mit den geleisteten Vorauszahlungen verrechnen. Fehlt es an der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung, wird ein möglicherweise ausgewiesener Nachzahlungsbetrag nicht zur Zahlung fällig. 
 
Bringt der Vermieter eine geordnete und nachvollziehbare Kostenaufstellung nicht zustande, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den weiteren Vorauszahlungen ausüben, bis der Abrechnungspflicht durch den Vermieter genügt ist. Kann der Vermieter eine Abrechnung nicht mehr erteilen, etwa weil ihm erforderliche Abrechnungsunterlagen abhanden gekommen sind, kommt in Betracht, daß der Mieter seine geleisteten Vorauszahlungen zurückfordert. Er wird sich allerdings den Betrag auf die geleisteten Vorauszahlungen anrechnen lassen müssen, der jedenfalls bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Gebäudes angefallen ist. Hat sich der Vermieter hierüber hinaus großzügig Vorauszahlungen gewähren lassen, muß er die Differenzen erstatten. 
 
Gelegentlich kommt es vor, daß bei einer Neuvermietung der Wohnung der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen bewußt zu niedrig ansetzt, um die Vermietbarkeit der Wohnung zu steigern. Nach Ablauf des ersten Jahres des Mietverhältnisses muß der Mieter dann gegenwärtigen, daß die Wohnung insgesamt erheblich teurer ist, als er es bei der Anmietung vermutete. Hier zieht die Rechtsprechung dem Vermieter Grenzen. Der Mieter muß nicht Nachzahlungsbeträge in beliebiger Höhe leisten, sondern kann von dem Vermieter eine Freistellung von den angefallenen Betriebskosten verlangen, wenn der Nachzahlungsbetrag die geleisteten Vorauszahlungen um mehr als das Doppelte übersteigt. Diese Grenze ist jedoch nicht allgemein anerkannt, es bestehen regionale Unterschiede. Hat der Vermieter den Mieter über die Höhe der tatsächlich angefallenen Kosten getäuscht, muß der Mieter für die Zukunft auch keine erhöhten Vorauszahlungen leisten. Es bleibt bei den vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen. 
 
 
 
Erhöhung der Vorauszahlung oder der 
 
Pauschale 
 
 
 
Hat sich aus einer zulässigen Abrechnung des Vermieters ein Nachzahlungsbetrag für den Mieter ergeben, kann der Vermieter eine Anpassung der Vorauszahlungen verlangen. Umgekehrt kann der Mieter den Vermieter auf Ermäßigung der Vorauszahlung in Anspruch nehmen, wenn sich ein Guthaben errechnet hat. 
 
Will der Vermieter die Vorauszahlung erhöhen, muß er dem Mieter den Grund und den Umfang der Erhöhung berechnen und erläutern. 
 
Gleiches gilt für die Erhöhung einer Umlage, wobei hier die Anforderungen für den Vermieter höher sind, da er dem Mieter keine Abrechnung erteilt hat. Der Vermieter muß dem Mieter daher die einzelnen Betriebskostenpositionen darlegen und insbesondere erläutern, in welchem Umfang die Kosten seit der letzten Erhöhung gestiegen sind. Bei verbrauchsabhängigen Kosten, etwa der Kostenposition Wasser/Abwasser muß der Vermieter zudem darlegen, daß die Kostensteigerung nicht auf einem Mehrverbrauch, sondern auf einer Erhöhung der Tarife und Gebühren beruht. Fehlt es an einer ausreichenden Erläuterung, wird die erhöhte Pauschale durch den Mieter nicht geschuldet. 
 
Zu den Anforderungen, die an eine geordnete Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, gibt es eine kaum zu überschauende Rechtsprechungsvielfalt. Eine Vielzahl von Abrechnungsmängeln sind auf den ersten Blick weder in der Abrechnung noch in den Abrechnungsunterlagen für ein ungeübtes Auge erkennbar, so daß jeder Mieter die ihm überreichten Abrechnungen im Mieterverein prüfen lassen sollte. 
 
2.Die Wohnkosten belasten die Miethaushalte von Jahr zu Jahr stärker, insbesondere aufgrund der rasant ansteigenden Betriebskosten. Die Betriebskosten werden daher im Volksmund nicht zu Unrecht als die „Zweite Miete“ verzeichnet 
 
 
 
Aufgrund der hohen Betriebskosten findet sich zumindest in Mietverträgen neueren Datums regelmäßig eine Regelung, wonach der Vermieter zur Umlage der Betriebskosten auf den Mieter berechtigt ist. Obwohl das Gesetz (vgl. Anlage 3 zu § 27 II BV) eine Vielzahl von Betriebskosten aufführt, sind im Einzelfall nur die Betriebskosten vom Mieter zu tragen, deren Umlagefähigkeit ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. Daher Augen auf bei Abschluss des Mietvertrages, welche Betriebskosten umlagefähig sind und insbesondere nach welchem Umlageschlüssel diese Kosten umgelegt werden. Sicherheitshalber sollte man sich ggf. eine Abrechnung aus dem Vorjahr vorlegen lassen. 
 
 
 
Das Vorhandensein eine Hausmeisters, die entgeltliche Durchführung von Garten- und Treppenhausreinigungsarbeiten durch Dritte, wie auch das Vorhandensein eines Aufzuges haben, selbstverständlich nicht unerheblichen Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten. 
 
Kostentreiber schlechthin sind jedoch die kommunalen Gebühren, wie z.B. Frischwasser-, Abwasser- und Müllgebühren. Diese Gebühren sind gerade explosionsartig angestiegen. Innerhalb der letzten 10 Jahre hatten wir in Westdeutschland bei den Frischwasserkosten eine Preissteigerung von ca. 50 %, bei Abwassergebühren von ca. 90 % und bei den Müllgebühren sogar von ca. 130 % zu verzeichnen. Aus diesem Grunde soll hier diesen Betriebskosten ein besonderes Augenmerk geschenkt werden. 
 
 
 
Wasserkosten 
 
 
 
Hierzu zählen neben dem Wassergeld auch die Kosten für einen Wasserzähler und die Kosten für eine Wasseraufbereitungs- und Wasserhebeanlage soweit vorhanden. Sofern jede Wohnung im Hause über einen separaten Kaltwasserzähler verfügt, hat der Mieter selbstverständlich nur für den Wasserverbrauch aufzukommen, den sein Kaltwasserzähler anzeigt. Dieser Verteilungsmaßstab stellt zweifelsohne den Idealfall dar, da der einzelne Mieter nur für die Kosten einzustehen hat, die er selbst verursacht hat. 
 
Sind im Mietobjekt keine Zwischenzähler vorhanden, erfolgt in der Regel eine Umlage der Wasserkosten nach der Wohnfläche oder der Personenzahl. Wie die meisten aus eigener Erfahrung wissen, sind hier Ungerechtigkeiten und Ärger geradezu vorprogrammiert. 
 
Da der Wasserverbrauch entscheidend von der Personenzahl und nicht von der jeweiligen Wohnfläche abhängig ist, erscheint die Umlage nach Köpfen noch am gerechtesten. Dieser Personen gebundene Umlagemaßstab führt jedoch zu Schwierigkeiten bei der Erstellung der Jahresabrechnung, da dem Vermieter die genaue Bewohnerzahl selten bekannt seien dürfte. In Kenntnis derartiger Probleme gerade in größeren Mietobjekten entscheidet sich der Vermieter der Einfachheit halber häufig für eine Umlage der Wasserkosten nach der Wohnfläche. Dies führt gerade in den Mietobjekten mit unterschiedlicher Wohnungsgröße und unterschiedlicher Bewohnerzahl zu großen Ungerechtigkeiten. Hier werden vor allem Mieter großer Wohnungen stark zur Kasse gebeten. Darüber hinaus zahlen auch Ein-Personenhaushalte im Vergleich zu mehrköpfigen Familien überproportional viel. Ein alleinstehender Mieter zahlt genau so viel Wasserkosten, wie z.B. eine sechsköpfige Familie im Hause. 
 
Da der Vermieter an den ein Mal gewählten Umlageschlüssel gebunden ist, wird die von diesem Umlageschlüssel benachteiligte Mietpartei nur dann eine Abänderung des Umlageschlüssels erwirken können, wenn 
 
a) alle übrigen Mietparteien hiermit einverstanden sind (aber: welcher von diesen Umlagemaßstäben begünstigte Mieter erklärt sich hierzu schon bereit) oder 
 
b) diese nachweist, dass dieser Umlageschlüssel zu unzumutbaren Ergebnissen führt, d.h. er bei Verwendung eines anderen Verteilerschlüssels ein mehrfaches einsparen würde. Da bei der Rechtsprechung bei der Beurteilung des Missverhältnisses sehr unterschiedliche Kriterien anlegt, wird ein solcher Nachweis wohl nur in krassen Ausnahmefällen gelingen. 
 
 
 
Darüber hinaus kommt es bei Nichteinsatz von Wasseruhren häufig zu Streitigkeiten darüber, ob und ggf. in welchem Umfang 
 
- insbesondere stark wasserverbrauchende Gewerbebetriebe im Haus, wie z.B. Restaurants, Frisöre, Gaststätten usw. 
 
- die private Gartenbewässerung oder das häufige Autowaschen einer einzelnen Mietpartei, - das Mitwaschen von Wäsche einer einzelnen Partei für Nichtmieter (z.B. allwöchentliches Waschen von Trikots einer ganzen Fußballmannschaft). 
 
 
 
bei der Umlage der Wasserkosten berücksichtigt worden ist. 
 
 
 
In Anbetracht dieser vielfältigen Probleme bei einer Umlage der Wasserkosten nach Wohnfläche oder Personenzahl, stellt sich die berechtigte Frage, weshalb der Vermieter keine separaten Wasseruhren einbauen lässt. 
 
Eine Antwort auf diese Frage findet sich, wenn man sich mit der Rechtslage bei Wasseruhren auseinandersetzt. 
 
- Bei Neubauwohnung ist der Einbau von separaten Wasseruhren zwischenzeitlich in allen Bundesländern vorgeschrieben. Ab wann in den einzelnen Bundesländern eine derartige Ausstattungspflicht besteht, ergibt sich aus den jeweiligen Landes-Bauordnungen. 
 
- Bei „Altbauten besteht grundsätzlich keine Nachrüstungspflicht (Ausnahme in Hamburg besteht eine generelle Nachrüstungspflicht bis zum 01.09.2004 und darüber hinaus bei umfangreichen Grundsanierungen in den einzelnen Bundesländern), so dass der nachträgliche Einbau von Zwischenzählern letztlich im Ermessen des Vermieters steht. Ein Anspruch des Mieters auf Einbau einer separaten Wasseruhr besteht somit nicht. Lässt der Vermieter Wasseruhren einbauen, so kann er die ihm hierdurch entstehenden Kosten im Rahmen einer Mieterhöhung anteilmäßig auf alle Mieter umlegen. Die Mieterhöhung richtet sich nach § 3 Miethöhegesetz, d.h. der Vermieter kann wie bei jeder Modernisierung 11 % der Einbaukosten auf die Jahresmiete aufschlagen. In Anbetracht dessen, dass der vorleistungspflichtige Vermieter somit nur einen Bruchteil der Einbaukosten erstattet erhält und auch wegen des mit dieser Maßnahme verbundenen Mehraufwandes, hat dieser schlichtweg kein Interesse an der Durchführung einer derartigen Maßnahme, zumal dieser sämtliche Wasserkosten auf die Mieter umlegen kann und somit durch überhöhte/ungerecht verteilte Wasserkosten in keinster Weise benachteiligt wird. 
 
Darüber hinaus kann der Vermieter die mit dem Einbau von Kaltwasserzählern regelmäßig wiederkehrenden Kosten, wie z.B. Zählermiete, Eichgebühren, Kosten für das Ablesen der Geräte und das Erstellen der Abrechnung auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen. 
 
Da oftmals mehrere separate Wasserstränge in einer Wohnung führen und jeder dieser Stränge mit einem Zwischenzähler versehen werden müsste, kann eine Nachrüstung aufgrund der vorgenannten Mehrkosten oftmals auch vollkommen unwirtschaftlich sein und daher nicht in Frage kommen. 
 
Ein Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter, sich auf eigene Kosten einen separaten Wasserzähler installieren zu lassen, besteht im übrigen nicht. 
 
 
 
Kanalgebühren 
 
 
 
Bei den Kanalgebühren gilt das zu den Wasserkosten Gesagt entsprechend, da sich deren Berechnung allein nach dem Wasserverbrauch richtet. Das heißt, je höher der Wasserverbrauch, desto höher die Kanalgebühren. Eine ungerechte Umlage der Wasserkosten wirkt sich für betroffenen Mieter somit doppelt nachteilig aus. Diese zahlen nicht nur überhöhte Wasser-, sondern auch überhöhte Kanalgebühren. 
 
 
 
Müllgebühren 
 
 
 
Bei den Müllgebühren handelt es sich wie bei den Wasser- und Kanalgebühren um sogenannte verbrauchsabhängige Betriebskostenarten, da die Müllmenge und damit letztlich die Kosten entscheidend vom Verbrauchsverhalten der Mieter abhängig sind. Es ergeben sich daher im wesentlichen die gleichen Probleme wie bei den beiden vorgenannten Betriebskostenarten. Während sich jedoch bei diesen Positionen eine eindeutige Zuordnung der Verbrauchsmenge durch den Einbau von Wasserzählern u.U. ohne weiteres erreichen lässt, fehlt es hier an einem derartigen kostengünstigen und insbesondere praktikablen Erfassungssystem. Zwar gibt es in vielen Städten und Kommunen bereits verbrauchsabhängige Müllgebühren, jedoch profitieren hiervon nur die Haushalte, die über eine eigene Restmülltonne verfügen. Das sind im wesentlichen Bewohner von Einfamilienhäusern oder kleineren Wohnanlagen. Diese können die angebotenen Entsorgungs- und Sammel-systeme konsequent nutzen und so den kostenträchtigen Restmüll auf ein Minimum reduzieren. Da sich die Vermeidung von Restmüll hier bei jedem einzelnen unmittelbar in Mark und Pfennig auswirkt, wird jeder aus eigenem Interesse um eine Müllreduzierung bemüht sein. 
 
Anders bei Bewohnern von größeren Wohnanlagen. Hier kann allein aus Platzgründen nicht jedem Haushalt eine separate Restmülltonne zur Verfügung gestellt werden. Größere Containerstandorte, die häufig ohne weiteres für jedermann zugänglich sind, sind hier die Praxis. Eine eindeutige Zuordnung der Müllmenge ist hier selbstverständlich nicht mehr möglich, so dass eine Verteilung der anfallenden Müllgebühren nur nach Wohnfläche, Personen oder Haushalt mit all den damit verbundenen Ungerechtigkeiten möglich ist. Da kann der einzelne noch so sehr Müll trennen und vermeiden, seine Bemühungen bringen ihm solange nichts, wie die übrigen Mitbewohner dabei nicht mitmachen. 
 
 
 
? Was ist die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung 
 
In den gängigen Mietvertragsformularen für nicht öffentlich geförderte Wohnungen ist in dem Vertragsabschnitt über die monatlich zu leistenden Nebenkostenvorauszahlungen ein Hinweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung enthalten. 
 
Der Gesetzgeber hat in dieser Aufstellung in 17 Betriebskostenpositionen von der Grundsteuer bis zu sonstigen Kosten zusammengetragen, welcher Aufwand üblicherweise mit dem Betrieb einer vermieteten Liegenschaft verbunden ist. Diese sehr detaillierte Regelung war notwendig, da in den öffentlich geförderten Wohnungen der Vermieter lediglich die tatsächliche Kostenmiete erhalten soll. Für frei finanzierten Wohnraum hatte der Gesetzgeber aufgrund der Vertragsfreiheit keinen Anlaß, die Frage der Nebenkostenpositionen im einzelnen zu regeln. Da die Aufstellung der Kostenpositionen in der Anlage 3 jedoch gelungen ist, werden die dort enthaltenen Punkte durch ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung auch in nicht öffentlich geförderte Mietverhältnisse übernommen. 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Mieterschutzbund

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