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Schönheitsreparaturenklausel Kostenanschlag mit zeitanteiliger Regelung und Verzug Az VIII ZR 215/03
Mit dieser Entscheidung, sozusagen seit Anfang 2003 Schönheitsreparaturen die Sechste, setzt sich der BGH erneut mit einer Regelung über die Schönheitsreparaturenverpflichtung auseinander. Im vorliegenden Fall geht es dabei jedoch nicht um die Wirksamkeit der Klausel ansich, sondern um die wirksame Inverzugsetzung des Mieters durch den Vermieter. Die formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz § dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter wird als grundsätzlich unbedenklich und den Mieter nicht unangemessen im Sinne der Regelung des § (Allgemeine Geschäftsbedingung) bezeichnet. Darüber hinaus nimmt der BGH Stellung zu der Frage, ob die Regelung, wonach der Mieter einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenanschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes zu zahlen hat, wirksam ist. Mit dieser Entscheidung wird endlich eine länger erwartete Antwort auf die Problematik gegeben, die dann entsteht, wenn der Mieter vor Ablauf der im Mustermietvertrag der Justiz und im allgemeinen in den üblichen Mietverträgen vereinbarten Renovierungsfrist von 3, 5 und 7 Jahren, je nach Raumart, auszieht. Bislang war aufgrund der Entscheidungen des BGH zu den sogenannten "starren" Fristen, die dem Mieter keine Möglichkeit für den Einwand einer noch nicht fälligen Renovierung gegeben hatten, für den Fall des Auszuges vor Ablauf dieser Fristen unklar, wie der BGH dies bewertet.
In dieser Entscheidung nunmehr erklärt der BGH eine solche Klausel dann für wirksam, wenn
- sie den Kostenanschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt,
- die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungspflichten ausgerichtet und
- dem Mieter nicht untersagt wird, seiner anteiligen Verpflichtung dadurch nachzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kostensparender Eigenarbeit ausführt (mit Hinweis auf die frühere Entscheidung in BGHZ 105, 71 ff).
Eine Formularklausel, die den Mieter je nach dem Grad der Abnutzung zur anteiligen Kostentragung entsprechend der abgewohnten Mietzeit verpflichtet, ist deshalb wirksam.
Schließlich war in dieser Fallkonstellation die Frage zu klären, ob der Vermieter den Mieter durch seine Aufforderungen zur eigenen Durchführung der Schönheitsreparaturen so in Verzug gesetzt hat, daß er bei Unterlassen auch die Kosten selbst einfordern kann. Wie bekannt ist für die Geltendmachung von fälligen Forderungen Voraussetzung, dass der Verpflichtete mit seiner Leistung auch verspätet, also in Verzug, gekommen ist. Der BGH fordert eine als solche ausreichend erkennbare Mahnung, bei der es sich um eine geschäftsähnliche Handlung handelt, die ihrem Inhalt nach unmißverständlich zum Ausdruck bringt, daß der Vermieter die Leistung von Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangt. Wenn also wie im vorliegenden Sachverhalt eine Frist gesetzt wird, die mit der Erklärung verbunden ist, dass der Vermieter nach Ablauf der Frist die Annahme der Leistung, also die Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, ablehnen werde, ist dies ausreichend. Nach der Schuldrechtsreform vom 01.01.2002 im übrigen ist keine Ablehnungsandrohung mehr notwendig, da gemäß § 286 Abs. 2 S. 1, dies nicht mehr vorgegeben ist. Der Vermieter sollte jedoch dahingehend formulieren, dass er dem Mieter unter konkreten Hinweis auf die durchzuführenden Arbeiten eine angemessene Frist von ein bis zwei Wochen gesetzt wird, verbunden mit dem Hinweis, dass nach Ablauf dieser Frist dem Mieter nicht mehr die Möglichkeit gegeben wird, diese Arbeiten selbst auszuführen oder ausführen zu lassen und der Vermieter die anfallenden Arbeiten zu Lasten des Mieters selbst vergeben oder nach Kostenanschlag abrechnen wird.
