Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
einen (einfachen oder qualifizierten) Mietspiegel<br />
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eine Auskunft aus einer Mietdatenbank <br />
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ein Sachverständigengutachten<br />
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drei Vergleichswohnungen<br />
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Kappungsgrenze schlägt ortsübliche Vergleichsmiete <br />
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist jedoch trotzdem nicht das Maß aller Dinge. Selbst wenn durch die Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überstiegen würde, muss sich der Vermieter an weitere Schutzvorschriften für den Mieter halten wie z. B. folgende Vorschrift, die besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % steigen darf. Eine Ausnahme kann nur gemacht werden im Falle einer Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten (sog. Kappungsgrenze).<br />
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Achtung: <br />
Diese Regel gilt auch dann, wenn durch die Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird.<br />
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So wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt <br />
Die ortsübliche Vergleichsmiete muss den gesamten Wohnungsmarkt einer Gemeinde berücksichtigen. Dazu gehören Altbauten und ehemalige Sozialwohnungen genauso wie neue Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und die Villa am Stadtrand. In der Fachsprache heißt das "nicht preisgebundener Wohnraum". Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete werden nur die Mieten berücksichtigt, die während der letzten 4 Jahre vereinbart wurden. Mietzinsvereinbarungen, die bereits länger als 4 Jahre bestehen, dürfen nicht berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass in die Berechnung alle Mieterhöhungen der vergangenen 4 Jahre einfließen. Nicht einbezogen werden Mieten, die wegen gestiegener Betriebskosten erhöht wurden. <br />
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Die meisten größeren Städte erstellen regelmäßig einen Mietspiegel, der die Spannen der ortsüblichen Vergleichsmiete für verschiedene Lagen, Ausstattungen und Baujahre von Wohnungen angibt.<br />
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Der Vergleich muss stimmen <br />
Wer die Miete für eine 2-Zimmer-Wohnung in Innenstadtlage erhöhen möchte, darf zum Vergleich nicht den Mietpreis einer Villa am Standrand mit 120 qm Wohnfläche heranziehen. Ausstattung, Lage und Alter müssen tatsächlich vergleichbar sein. Sollte aber beispielsweise die Wohnung, für die die Miete erhöht werden soll, Mängel aufweisen, die behoben werden können, muss die Vergleichswohnung nicht dieselben Mängel aufweisen. Ebenso wenig dürfen vom Mieter vorgenommene Verbesserungen, z. B. der Einbau einer Dusche, beachtet werden. Als Vergleichsmaßstab dient weiterhin eine Wohnung ohne Dusche.<br />
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Tipp: <br />
Vermieter, die sich bei einer Mieterhöhung auf den Mietspiegel berufen, haben es - auch später vor Gericht - einfacher als Vermieter, die mit einzelnen Vergleichswohnungen arbeiten. Besonders nachdem der qualifizierte Mietspiegel nun qua Gesetz zum Repräsentant der ortsüblichen Vergleichsmiete erklärt wurde (vgl. § 558d Abs. 3 BGB), haben alle weiteren Begründungsmittel einen schweren Stand.<br />
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Praxistipp: <br />
Nachdem die Mieterhöhung unter normalen Umständen eine schwierige Angelegenheit ist, ergreifen viele Vermieter die Gelegenheit zu einer saftigen Mieterhöhung bei einem Mieterwechsel. Doch auch hier hat der Gesetzgeber Grenzen gezogen. Die Miete bei einem Neuvertrag darf die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 20 Prozent übersteigen. Übersteigt sie die ortsübliche Vergleichsmiete um 50 Prozent, handelt es sich bereits um Mietwucher <br />
Lexsoft.de<br />
Stichwörter: ortsübliche + vergleichsmiete

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