Übergabeprotokoll von Mieter nicht unterschrieben

Hallo,

ich bin Hauptmieter in einer WG und habe heute mit einer Mitbewohnerin, die nun zum Ende dieses Monats ausziehen musste, die Zimmer- und Schlüsselübergabe zusammen mit einer Zeugin (=weitere Mitbewohnerin) vorgenommen.

Sämtliche Mängel wie Schäden an Möbelstücken, Flecken von weißer Wandfarbe an allen Möbelstücken auch auf der Matratze, an Tür- und Fensterrähmen, auf dem Fußboden und auch in der Badewanne (Mieterin hatte restliche Farbe in die Badewanne gekippt! Seitdem fließt das Wasser langsamer ab.) wurden im Übergabeprotokoll festgehalten. Da die Mieterin mit den aufgeführten Mängeln nicht einverstanden war, hat sie das Protokoll nicht unterschrieben (ich als Vermieter und die Zeugin haben unterschrieben) und hat sich auch heute geweigert, ihr Zimmer und sonstige benutzte Wohnbereiche (Küchenschubladen etc.) zu säubern und Mängel wie Farbreste etc zu beseitigen.

Im Mietvertrag für das möblierte WG-Zimmer waren alle vorhandenen Möbelstücke aufgelistet, allerdings wurde beim Einzug (vor etwas mehr als zwei Jahren) kein Einzugsprotokoll über den Zustand des Zimmers angefertigt.

Um das Zimmer neu vermieten zu können, muss ich nun selbst das Zimmer reinigen, Reparaturen (Lampe etc) vornehmen und auch neue Möbelstücke (vor allem Bett + Matratze) anschaffen. Diese Kosten + Zeitaufwand würde ich von der Kaution abziehen wollen.
Wie kann ich als Hauptmieter nun aber weiter vorgehen? Die e-mail Adresse hat mir die Mieterin hinterlegt, um ihr das Protokoll zuzusenden, da sie dieses einem Anwalt vorlegen möchte und ihre gesamte Kaution zurückfordert. Ist dieses von ihr nicht unterschriebe Protokoll überhaupt wirksam? Habe ich ein Recht darauf, die mir entstandenen Kosten und Zeitaufwand von der Kaution einzubehalten?

Vielen Dank im Voraus