vorzeitige vertragsbeendigung von mindestmietzeit?

neuer

hallo,

das hört sich nach einem zeitmietvertrag an, da gelten eine sachen, die zu beachten sind:

Zeitmietvertrag - Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Befristung



1. Voraussetzung für die zulässige Befristung eines Mietvertrages ist:

a) Der Vermieter muss nach Ablauf der Mietzeit

* die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstandes (Definition wie beim Eigenbedarf) nutzen wollen, oder
* in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen wollen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
* Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen

und

b) der Vermieter muss dem Mieter den zutreffenden Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt haben; die Verwendungsabsicht muss konkret (d.h. der konkrete Sachverhalt!) und nicht nur schlagwortartig benannt werden.

2. Eine gesetzlich festgelegte Höchstdauer für den Zeitmietvertrag gibt es seit dem 01.09.2001 nicht mehr.

3. Die oben genannten Einschränkungen gelten nicht bei Mietverhältnissen über

* Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
* Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen einzurichten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie überlassen oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Hausstand führt,
* Wohnraum, der sozialen Einrichtungen zur Weitervermietung an Personen mit dringenden Wohnbedarf oder
* Wohnrum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim


Zeitmietvertrag - Rechtsfolgen der zulässigen Befristung



1. Liegt ein (zulässiger) Zeitmietvertrag vor, ist weder der Mieter, noch der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Beide Parteien können nur fristlos oder außerordentlich fristgemäß kündigen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. Siehe dazu unter dem Thema "Kündigung".

2. Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

3. Wenn der Grund der Befristung erst später eintritt, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

4. Entfällt der Grund für die Befristung ganz, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Anzumerken ist, dass der ursprünglich angegebene Grund, später nicht gegen einen anderen ausgetauscht werden kann. Verändern sich lediglich die Umstände (statt des Sohnes benötigt der Vermieter die Wohnung nun für die Tochter), bleibt der Befristungsgrund als solcher bestehen.

5. Im Gegensatz zur früheren Rechtslage, kann sich der Mieter zum Beendigungstermin nicht mehr auf die Sozialklausel berufen. Anders bei der Ausübung eines Sonderkündigungsrechts durch den Vermieter: Hier kann sich der Mieter auf die Sozialklausel berufen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses - höchstens bis zum vereinbarten Beendigungstermin - verlangen. Dies gilt wiederum nicht für die Kündigung gegenüber den Erben des Mieters.

6. Im Streitfall muss der Vermieter den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung beweisen.

7. Vereinbarungen im Mietvertrag, die von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen, sind unwirksam.

Rechtsfolgen, wenn die Befristung des Mietvertrages unzulässig ist



Ist die Befristung des Mietvertrages unzulässig, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen, ist die Zeitbegrenzung unwirksam. Das hat zur Folge, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit läuft. Damit können beide Seiten den Mietvertrag schon vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Zeit kündigen.

Es ist jedoch umstritten, ob nicht eine Umdeutung der unwirksamen Befristungs-Vereinbarung in der Form erfolgen kann, dass das Kündigungsrecht für die vereinbarte Zeit der Befristung ausgeschlossen ist.

Das Amtsgericht Hermeskeil hat diese Frage bejaht (Urteil vom 19.3.03 – Az.: 1 C 427/02). Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, dass der Gesetzgeber selbst von der Zulässigkeit des Ausschlusses des Rechtes zur ordentlichen Kündigung ausgehe und letztlich die Interessenlage der Parteien bei Abschluss des Vertrages maßgebend sei. Hätten beide Parteien ein Interesse an einer zeitlichen Bindung, so spreche nichts dagegen, eine Umdeutung vorzunehmen.

In dem entschiedenen Fall hatte ein Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Zeit gekündigt. Das Gericht ging im konkreten Fall davon aus, dass der Ausschluss des Kündigungsrechtes dem Interesse und Willen beider Parteien bei Abschluss des Mietvertrages entsprach und daher ein zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechtes anzunehmen ist. Die Kündigung des Mieters vor Ablauf der vereinbarten Befristungszeit war somit unwirksam und der Mieter muss sich weiter am Mietvertrag festhalten lassen.

Anmerkung der Redaktion:

Die Begründung dieses Urteils muss man nicht teilen: Gute Gründe sprechen gegen eine solche Umdeutung. Folgt man diesem Urteil allerdings, stellt sich auch in diesem speziellen Fall die Frage, ob der Mieter, um vorzeitig aus dem Mietverhältnis herauszukommen, einen Nachmieter stellen darf.

harry gelb

ja danke für die infos.....

hilft mir allerdings nur in sofern weiter,da ich einen " mietvertrag auf unbestimmte zeit mit einer mindest mietzeit von 12 monaten "abgeschlossen habe.kleingedruckt steht darunter:das mietverhältnis läuft auf unbestimmte zeit und beginnt am.....2006
es kann unter einhaltung der gesetzlichen kündigungsfrist gekündigt werden(§573cBGB).

Ich kapier nicht was das jetzt heißen soll, kann ich jeder zeit nach §573c kündigen oder muß ich 12 monate damit warten?

neuer

"kleingedruckt steht darunter:das mietverhältnis läuft auf unbestimmte zeit und beginnt am.....2006 "

mmmh, ich hab nochmals gesucht und ein urteil das eigentlich passen sollte gefunden, danach müssen sie sich an die 12 monate mindesmietzeit halten, vielleicht kommen sie aber noch wegen "sozialer härte" raus, da sie ja den arbeitsplatz wechseln MÜSSEN und deswegen die wohnung nicht mehr nutzen können !

wenn sie nicht mit ihrem vermieter reden können (vergleich), werden sie wohl in den sauren apfel beißen müssen oder sich einen nachmieter suchen...

--------------------------------------------------------

BGH 2003-12-22 Zeitlich befristeter Kündigungsausschluss in Wohnraummietverträgen



BGH Urteil vom 22. Dezember 2003 Az.: VIII ZR 81/03 Rechtsnorm: BGB §§ 573 c Abs. 4, 575 (Fassung 16. Juni 2001)

Zur Wirksamkeit des befristeten Verzichts des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht in einem Wohnraummietvertrag.


Tatbestand:

Die Kläger vermieteten den Beklagten durch Vertrag vom 17. Oktober 2001 eine Wohnung in K. zu einer Nettomiete von 1.200 Euro monatlich. Gemäß § 2 des Formularmietvertrages war der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, wobei das Mietverhältnis am 1. Januar 2002 beginnen sollte. In § 28 des Mietvertrages war durch handschriftlichen Zusatz unter Nr. 2 weiter vereinbart:

"Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht".

Mit Schreiben vom 30. Oktober 2001 teilten die Beklagten den Klägern mit, dass sie an der Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert seien, und kündigten den Mietvertrag hilfsweise. Die vertraglich vereinbarte Miete zahlten die Beklagten lediglich für den Monat Januar 2002. Seit 1. April 2002 ist die Wohnung weiter vermietet.

Mit ihrer Klage nehmen die Kläger die Beklagten auf Mietzahlung für die Monate Februar und März 2002 in Anspruch.

Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit ihrer - vom Landgericht zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.


Entscheidungsgründe:


I.

Zur Begründung hat das Landgericht, dessen Urteil in NJW 2003, 1464 f. abgedruckt ist, ausgeführt, der zwischen den Parteien vereinbarte Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts verstoße gegen § 573 c Abs. 4 BGB. Durch die Regelung in § 28 des Mietvertrages hätten die Beklagten als Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses verzichtet. Eine solche Abbedingung stelle eine für den Mieter nachteilige Vereinbarung dar, da die ordentliche Kündigung durch ihren, wenn auch nur zeitweisen, Ausschluss erschwert werde. Soweit die Kläger geltend machten, dass das Bestandsinteresse der Beklagten ihr Mobilitätsinteresse überwogen habe und sie sich für einen längeren Zeitraum gegen eine Beendigung des Mietverhältnisses durch die Vermieter hätten absichern wollen, hätte dieser Interessenlage durch einen Ausschluss des Kündigungsrechts für den Vermieter Rechnung getragen werden können.

Die getroffene Regelung verstoße überdies gegen § 575 BGB, dessen Regelungen gleichfalls nicht abdingbar seien. Faktisch handele es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietverhältnis um ein solches auf bestimmte Zeit, dessen Voraussetzungen indes gemäß § 575 BGB nicht gegeben seien, da die zwingend erforderlichen Befristungsgründe nicht vorlägen.

Das Schreiben der Beklagten vom 30. Oktober 2001 stelle mithin eine ordentliche Kündigung unter Zugrundelegung der Drei-Monatsfrist dar, die das Mietverhältnis zum Ablauf des Monats Januar 2002 beendet habe, wobei der Lauf der Kündigungsfrist mit dem Zugang der Kündigungserklärung begonnen habe.


II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen ist der in § 28 des Mietvertrages vom 17. Oktober 2001 individual-vertraglich vereinbarte Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts der Beklagten auch nach dem ab 1. September 2001 geltenden Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) wirksam.

1. Zu Unrecht bejaht das Landgericht zunächst einen Verstoß der von den Parteien getroffenen Regelung gegen § 573 c Abs. 4 BGB.

a) Nach dieser Vorschrift sind Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB abweichen, unwirksam. Durch einen Kündigungsverzicht werden jedoch die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden kann, stellt sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zusteht. Dies soll aber durch eine von den Parteien vereinbarte Kündigungsverzichtsabrede für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden (Staudinger/Rolfs, BGB, 2003, § 573 c Rdnr. 44; Blank/Börstinghaus/Blank, Neues Mietrecht, § 575 Rdnr. 15a; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 575 Rdnr. 69 und § 573 c Rdnr. 24; Hannemann in: Hannemann/Wiegner, Münchner Anwaltshandbuch, Wohnraummietrecht, § 44 Rdnr. 102; Lützenkirchen MDR 2001, 1385, 1389; Derckx, NZM 2001, 826, 828; Franke, ZMR 2001, 951, 956; Eisenhardt, WuM 2002, 412 f.). Das Gesetz selbst unterscheidet ausdrücklich zwischen der Zulässigkeit einer Kündigung (vgl. § 577 a BGB) einerseits und der einzuhaltenden Kündigungsfrist (§ 573 c BGB) andererseits (Staudinger/Rolfs aaO).

b) Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. Nach der bis zum 31. August 2001 geltenden Rechtslage waren Vereinbarungen zulässig, durch welche das Recht zur Kündigung für eine begrenzte Zeit ausgeschlossen worden war (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 59; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 564 Rdnr. 6; MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 564 Rdnr. 7; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsraum- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr. 47). Zwar ist durch das Mietrechtsreformgesetz der bisherige "einfache" Zeitmietvertrag im Sinne des § 564 c Abs. 1 BGB a.F. abgeschafft und § 565 Abs. 2 BGB a.F., wonach eine Verlängerung der Kündigungsfristen auch zu Lasten des Mieters zulässig war, durch § 573 c Abs. 4 BGB ersetzt worden; längere Kündigungsfristen des Mieters als in § 573 c Abs. 1 BGB bestimmt können danach nicht mehr vereinbart werden. Jedoch ist in der Begründung des Regierungsentwurfes zu § 575 BGB ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass bei Fehlen eines Befristungsgrundes auf Vermieterseite "dem Interesse des Mieters an einer langfristigen Bindung des Mietverhältnisses vertraglich dadurch Rechnung getragen werden (könne), dass die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits ausschließen" (BT-Drucks. 14/4553, S. 69). Hieraus ist zu entnehmen, dass der Gesetzgeber den bisherigen Rechtszustand, der den Ausschluss des Kündigungsrechts erlaubte, insoweit nicht ändern wollte und bei Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes nach Ablauf des festgelegten Zeitraums sich lediglich die nunmehr dreimonatige Kündigungsfrist des Mieters anschließen sollte (Grundmann, NJW 2001, 2497, 2505; Blank, ZMR 2002, 797, 799).

c) Entgegen einer im Schrifttum verbreitet vertretenen Meinung (Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 573 c Rdnr. 3; Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, S. 518 f.; Börstinghaus, WuM 2003, 487 ff.; ders., Gedächtnisschrift Sonnenschein, 2003, S. 349, 351 ff.; Wiek, WuM 2001, 442 f.; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 c Rdnr. 40; ders., WuM 2003, 123, 125) gebietet auch der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts. Zwar sollte durch Verkürzung der Fristen für die Kündigung durch den Mieter der "in der heutigen modernen Gesellschaft ... zunehmend (verlangten) Mobilität und Flexibilität" und damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Wohnung, insbesondere bei Wechseln des Arbeitsplatzes oder einer gesundheitsbedingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim, Rechnung getragen werden (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f., 67). Andererseits hat der Gesetzgeber die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts anerkannt und zugleich eine Stärkung der Vertragsfreiheit, insbesondere im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Index-, Staffelmieten und Zeitmietverträgen, betont (BTDrucks. 14/4553 S. 2). Dementsprechend kann gemäß § 557 a Abs. 3 BGB bei einem Staffelmietvertrag das Kündigungsrecht des Mieters bis zu vier Jahren ausgeschlossen werden. Auch § 575 BGB lässt einen Zeitmietvertrag - nunmehr ohne zeitliche Beschränkung - zu, der nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit zur Beendigung des Mietverhältnisses führt (§ 542 Abs. 2 BGB).

In Anbetracht dieser unterschiedlichen, vom Gesetzgeber gleichermaßen hervorgehobenen Zielsetzungen ist es daher nicht gerechtfertigt, allein dem Mobilitätsinteresse des Mieters den Vorrang einzuräumen und demgegenüber das Interesse einer oder beider Mietvertragsparteien an einer längerfristigen Bindung, das in der Vereinbarung eines befristeten Kündigungsverzichts zum Ausdruck kommt, unberücksichtigt zu lassen.

Die Anerkennung des vereinbarten Kündigungsverzichts führt nicht zu einer unzumutbaren Belastung des Mieters. Wie der vorliegende Fall zeigt, können durch eine Weitervermietung - auch nach Stellung eines Nachmieters durch den Mieter (vgl. Senatsurteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, unter II 3 c bb, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) - die finanziellen Folgen für den Mieter im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung im Regelfall abgemildert werden. Ferner genießt der Mieter, selbst wenn sich der Vermieter nicht in gleicher Weise gebunden hat, im Anschluss an den Zeitraum des vereinbarten Kündigungsverzichts den vollen Mieterschutz.

2. Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stellt auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. Durch die Neuregelung des Zeitmietvertrags soll eine automatische Beendigung des Wohnraummietverhältnisses allein durch Zeitablauf, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe verhindert werden. Die Regelung soll den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag, schützen, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt ist. Demgemäß ist, wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 69), die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses nicht einem unzulässigen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 Abs. 1, Abs. 4 BGB gleichzusetzen (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 575 Rdnr. 65 f.; Hannemann aaO Rdnr. 101; Blank, ZMR aaO; Lützenkirchen, aaO; a.A. Lammel, WuM 2003, 123 f.).


III.

Ist demnach der zwischen den Parteien durch gesonderte Abrede vereinbarte befristete Kündigungsverzicht zulässig, steht den Klägern, da auch sonstige Unwirksamkeitsgründe nicht geltend gemacht werden oder ersichtlich sind, die verlangte Miete für die Monate Februar und März 2002 zuzüglich Verzugszinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB zu. Der Klage war daher, nachdem die Sache zur Endentscheidung reif ist, unter Aufhebung des Berufungsurteils und Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils in vollem Umfang stattzugeben (§ 563 Abs. 3 ZPO).

-----------------------------------------------------------

Kündigung bei Zeitmietvertrag mit Kündigungsschutz

Die entsprechende Regelung findet sich in § 564c Absatz 1 BGB.

1. Grundsätzliches

Ein Zeitmietvertrag liegt vor, wenn im Mietvertrag ein Beendigungstermin hinsichtlich des Mietverhältnisses vereinbart ist.

Ein Zeitmietvertrag mit Kündigungsschutz liegt im Gegensatz zum Zeitmietvertrag ohne Kündigungsschutz vor, wenn der Vertrag für eine längere Zeit als 5 Jahre abgeschlossen wurde oder die Mietzeit zwar kürzer als 5 Jahre ist, der Vermieter dem Mieter aber eine bestimmte Verwendungsabsicht hinsichtlich der Wohnung (für die Zeit nach Ablauf des Vertrages) bei Abschluss des Mietvertrages nicht schriftlich mitgeteilt hat.

2. Folgen

a) Für Mieter und Vermieter

Der Mieter kann zwei Monate vor Ablauf des Mietvertrages die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.
Wichtig:
Verlangt der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses, so hat er ab diesem Zeitpunkt praktisch vollen Kündigungsschutz, wie bei einem unbefristeten Mietverhältnis. Das bedeutet insbesondere, dass der Vermieter für eine ordentliche Kündigung ein "berechtigtes Interesse" (§ 564b BGB) benötigt. Auch die Sozialklausel ist anwendbar.

Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse iSd § 564 Absatz 2 BGB, so muss der Mieter die Wohnung räumen. Eines speziellen Kündigungsschreibens bedarf es nicht, da das Mietverhältnis ja ohnehin befristet ist. Der Vermieter muss jedoch sein berechtigtes Interesse an der Beendigung ausreichend darlegen. Dies läuft letztlich auf eine Kündigung hinaus.

Auch wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, muss der Mieter die Wohnung nicht räumen, falls dies für ihn eine soziale Härte bedeuten würde (§ 556b BGB) und er die Umstände, die das Interesse des Vermieters an der Rückgabe des Wohnraumes begründen, bei Abschluss des Mietvertrages nicht kannte.

b) Zusätzlich für Mieter

Der Mieter kann vor Ablauf der Mietzeit nicht ordentlich kündigen, d.h. das Mietverhältnis endet mit dem Eintritt des im Mietvertrag bestimmten Zeitpunktes.

Erhalten beleiben dem Mieter jedoch das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen fristgemäßen Kündigung (siehe unter 'Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit - Rechte des Mieters' .

c) Zusätzlich für Vermieter

Der Vermieter kann vor Ablauf der Mietzeit nicht wegen eines berechtigten Interesses iSv § 564b BGB kündigen, d.h. er hat keine Möglichkeit zur fristgemäßen ordentlichen Kündigung.

Erhalten bleibt dem Vermieter jedoch das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen fristgemäßen Kündigung (siehe unter 'Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit - Rechte des Vermieters' .


------------------------------------------------------------------------------

Zeitmietvertrag (Mietverhältnis auf bestimmte Zeit)

Die entsprechende Regelung findet sich in § 575a BGB.

Wurde ein Zeitmietvertrag geschlossen, ist weder der Mieter, noch der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Beide Parteien können den Zeitmietvertrag nur fristlos oder außerordentlich fristgemäß kündigen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen.[/b:6f700]

1. Voraussetzungen

Die Voraussetzungen für die außerordentliche fristgemäße Kündigung sind die gleichen, wie bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit (siehe dort).

2. Tod des Mieters

Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters mit dessen Erben fortgesetzt (§ 564 BGB), ohne das eintrittsberechtigte Personen im Sinne des § 563 BGB (z.B. Ehegatte, Familienangehörige, Lebenspartner) vorhanden sind, gelten § 573 (berechtigtes Interesse des Vermieters bei Kündigung) und § 573a BGB (Teilkündigung) nicht. Das bedeutet insbesondere, dass der Vermieter gegenüber den Erben kein berechtigtes Interesse für die Kündigung benötigt.

3. Härtefallregelung

Stellt die eigentlich berechtigte Kündigung für den Mieter eine ungerechtfertigte Härte dar, kann er sich auf die Sozialklausel (§§ 574 bis 574c BGB) berufen, allerdings nur bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses.

4. Kündigungsfrist

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB spätestens am fünfzehnten eines Monats zum Ablauf dieses Monats