Dresdner2015 hat diese Frage gestellt
Ein schöner, komplizierter Fall zum Nachdenken für euch!
In einer WG mit drei Bewohnern (A, B, D) haben die Mieter A und B beim Vermieter (V) einen Mieterwechsel beantragt. V lehnt dies mehrfach ab.
Zur Vorgeschichte: Die ursprünglichen Mieter gibt es schon lange nicht mehr. Jedoch haben sie bei Vertragsabschluss die Kaution in Form eines Bausparvertrages hinterlegt, der für die jetzigen Mieter A, B und D nicht zugänglich ist.
Im April hat der Mieter C angekündigt, ausziehen zu wollen. Gemeinsam haben A, B, und C einen neuen Mieter D gefunden. D kommt nicht aus Deutschland. Im gemeinsamen Interesse haben A, B, C und D den Mieterwechsel bei V angekündigt. Nach !drei! Monaten und mehrfachem Schriftwechsel (V hat jedes Mal ein anderes Dokument nachgefordert) hat V den neuen Mieter D Ende Juni akzeptiert und in den Vertrag aufgenommen. (D wollte auf Grund kultureller Besonderheiten keine Bürgschaft von seinem Vater erbitten. Er wurde letztlich ohne Bürgschaft und Einkommensnachweis in den Vertrag aufgenommen).
Seit Juli möchten nun A und B auch die WG verlassen. D hat angeboten, dass ein Freund (J, ebenfalls nicht aus Deutschland) von ihm gerade auf Wohnungssuche ist und in der WG einziehen möchte. Im Internet wurde ein weiterer Interessent (K, rein zufällig derselben Nationalität wie D und J angehörig) gefunden. A und B haben jeweils die Dokumente der Nachmieter J und K an den Vermieter V geschickt. (Übersehen haben die Mieter dabei, dass J ca. zwei Wochen später einen Termin zur Verlängerung seines ablaufenden Visums hat. J möchte in Deutschland studieren.)
Der dann folgende Schriftwechsel bezieht sich auf A, J und V zum „Antrag auf Mieterwechsel“:
1. Antwort von V:
• V möchte den oben genannten Termin von J abwarten (was von A und J nicht beanstandet wurde) und verlangt, dass J beim Wohnungsamt eine Bestätigung einholt, dass er „berechtigt ist, sich eigenen Wohnraum suchen zu können“
2. Antrag auf Mieterwechsel von A und J:
• Das Visum ist verlängert und an V geschickt. Außerdem haben A und J den Vermieter mitgeteilt, dass eine „Wohnraumbestätigung“ nur für Asylbewerber nötig ist (laut Aussage Auswärtiges Amt) und nicht für Studenten. Zudem wurde V mitgeteilt, dass nun alle Dokumente von J vorliegen (leider lag analog zum Fall von Mieter D keine Bürgschaft bzw. monatliches Einkommen vor, jedoch ein Nachweis, dass J einmal jährlich von seinem Vater 8000€ erhält).
2. Antwort von V:
• ABLEHNUNG
V lehnt J ab und nennt dabei keine personenbezogenen Gründe. V behauptet, dass es im laufenden Jahr schon zwei Mieterwechsel gegeben hätte (=Falschaussage) und kein dritter genehmigt wird. Außerdem fordert V die WG zur Kündigung des Vertrages auf!
3. Wiederholter Antrag auf Mieterwechsel von A und J (Mitte August):
• A und J pochen nun vehement auf den Mieterwechsel. Z.B Zitat von Gerichtsurteilen, dass V verpflichtet ist, personenbezogene Gründe zu nennen (was nicht geschehen ist), dass es keine gesetzliche bzw. vertragliche Einschränkung für die Anzahl von (jährlichen) Mieterwechseln gibt und dass in einer WG alle haften (und laut Gerichtsurteil die nicht nachweisbare Solvenz eines Mieters keinen Ausschlussgrund darstellt). Außerdem wurde richtig gestellt, dass im laufenden Jahr erst ein neuer Mieter eingezogen ist. A und J haben V nun eine Frist gesetzt (mit der Ankündigung, dass bei erneuter Nichtnennung von Gründen dies als stillschweigende Akzeptanz des Mieterwechsels von V gewertet wird).
3. Antwort von V:
• ABLEHNUNG
V behauptet nun, dass er dem Wechsel aller drei Mieter innerhalb von 4 Monaten nicht zustimmen muss (und die zitierten Gerichtsurteile/ Gründe in diesem Zuge nicht gelten würden). V sagt, dass kein Einkommensnachweis vorliegt und dies nicht zumutbar wäre. V nennt keine (weiteren) personenbezogenen Gründe. V fordert wieder zur Kündigung auf.
Zusätzliche Informationen:
- Bei einer Auflösung der WG würde die Kaution an die ursprünglichen Mieter ausgezahlt werden. A, B, und D würden „dumm“ dastehen.
- Bei Kündigung müssten 3 Monate eingehalten werden. Da J und K unter Vorbehalt in der Wohnung wohnen und jederzeit ausziehen können, kann dies zu monetären Verlusten für A und B führen.
--> Bei Vertragskündigung müssen die Mieter unter Umständen mit erheblichen Verlusten rechnen! Deshalb nicht erstrebenswert.
- Im Mietvertrag gibt es keine Regelung zum Mieterwechsel. Es handelt sich aber um eine Wohngemeinschaft.
Fragen zum Thema:
a) Ist die Aussage von V gerechtfertigt, dass nicht alle 3 Mieter innerhalb von 4 Monaten wechseln dürfen? Basiert dies auf einer Rechtsgrundlage oder ist es frei erfunden?
b) Angenommen, gewisse Aussagen von V wären frei erfunden, um Zeit zu gewinnen. Kann V deshalb wegen mutwilliger Täuschung belangt werden?
c) Ist ein es für die Mieter sinnvoll, den Streit vor Gericht auszutragen? Stehen die Verfahrens- und Anwaltskosten sowie die Verfahrensdauer in einem vertretbaren Verhältnis zum Ertrag? Können die Mieter Schadensersatz verlangen?
d) Wäre eine fristlose Kündigung eine vertretbare Reaktion auf das Verhalten von V?
e) Wenn bei d) die Antwort ja ist, können auch einzelne Vertragsparteien außerordentlich Kündigen?
