wann darf vermieter wohnung betreten ?

hallo, wir haben ein "größeres "problem,
es hat den anschein das im hause unseres mieters
das wasser abläuft ( verbrauch ist seit mittwoch um das zick fache gestiegen )
--- entweder er hat vergessen einen wasserhahn abzudrehen oder
ein rohr in der wohnung ist geplatzt.

da er -nach der weihnachtlichen stimmung zu bekunden -
in urlaub ist und wir auch schon öfters versucht haben,
ihn telefon. zu erreichen,
überlegen wir in die wohnung "einzudringen".

geht dies dann über einen schlüsseldienst, oder muß
da auch noch ein "beurkundeter mensch" anwesend sein,
da wir fast das gefühl haben, dass der mensch das
wasser extra " den bach runterlaufen" lässt...
( keine mietzahlung mehr seit sept2005 )
und es auch schon "zur gescheiterten räumungsklage" kam

weis jemand rat ?

danke schonmal michaela