WEG: Aufrechnung mit Forderung aus "Notgeschäftsführung

WEG: Aufrechnung mit Forderung aus "Notgeschäftsführung" ist gegen Wohngeld möglich

Die Eigentümerin einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die Zahlung ihres monatlichen Wohngelds eingestellt und war von der Verwalterin auf Zahlung verklagt worden. Sie begründete ihre Zahlungseinstellung mit einer Aufrechnung. Das Finanzamt habe gegenüber ihrem Anspruch auf Einkommensteuererstattung mit einer Forderung des Bezirksamts für Ersatzvornahmekosten (Ankauf von Heizöl für die Wohnanlage) aufgerechnet. Durch die Aufrechnung mit ihrem monatlich zu zahlenden Wohngeld wolle sie ihre Forderung gegen die Eigentümergemeinschaft ausgleichen.

Das Kammergericht (KG) hat entschieden, dass die Eigentümerin zu einer solchen Aufrechnung berechtigt war. Wird ein für eine Verwaltungsschuld gesamtschuldnerisch haftender Wohnungseigentümer durch die Aufrechnung des Außengläubigers (hier des Finanzamts) gezwungen, Verwaltungsschulden der Eigentümergemeinschaft zu begleichen, liegt ein der Notgeschäftsführung vergleichbarer Tatbestand vor. Wenn nämlich der Außengläubiger auf einen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner zurückgreift und ihm gegenüber aufrechnet, ist dies ebenso zu beurteilen, als ob der Wohnungseigentümer selbst die Schuld gegenüber dem Außengläubiger zu diesem Zeitpunkt freiwillig erfüllt. Eine solche Aufrechnung des Außengläubigers berechtigt den Wohnungseigentümer, gegen laufende monatliche Beitragsvorschüsse aufzurechnen. Voraussetzung der Aufrechnung ist, dass der Verwalter im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung die Verbindlichkeiten gegenüber dem Außengläubiger aus der Gemeinschaftskasse zu erfüllen gehabt hätte (KG, Beschluss vom 29.5.2002).