Wohnungsmiete nicht bezahlt

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Wie hoch ist die Wohnraummiete? 
Die Höhe der Miete hängt in erster Linie davon ab, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei Mietwohnungen entscheiden zudem Angebot und Nachfrage sowie das Verhandlungsgeschick der Vertragsparteien über die Miethöhe. Allerdings darf ein Vermieter den Preis nicht unbegrenzt in die Höhe treiben. Für einige Wohnungen - etwa im sozialen Wohnungsbau - existieren spezielle gesetzliche Regelungen, die die Miethöhe begrenzen können. 
 
Für die meisten Wohnungen gibt es aber keine solchen Regelungen. Dennoch kann auch hier eine überhöhte Wohnraummiete zur Unwirksamkeit der Mietvereinbarung führen, wenn sie den Tatbestand des "Mietwuchers" erfüllt, was bei einer ca. 50 Prozent über dem ortsüblichen Mietzins liegenden Miete angenommen wird. Aber auch, wenn der vereinbarte Mietzins schon 20 Prozent über der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen liegt, kann eine Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung vorliegen. Hierfür muss jedoch bei Abschluss des Mietvertrages eine deutliche Wohnungsknappheit in der entsprechenden Stadt oder Gemeinde herrschen. Ob die vorgenannten Voraussetzungen vorliegen, hängt aber immer von den Umständen im Einzelfall ab und kann abschließend nur von einem Fachmann beurteilt werden. Ein grober Vergleichsmaßstab stellt der von den meisten Gemeinden herausgegebene Mietpreisspiegel dar, anhand dessen man die oben genannten Voraussetzungen abschätzen kann. 
 
 
Was ist in der Miete enthalten? 
Unter "Miete" oder "Mietzins" wird im allgemeinen Sprachgebrauch meist die so genannte "Warmmiete" verstanden. Sie setzt sich in der Regel aus der "Kaltmiete" für die Wohnraumnutzung und einem monatlich zu zahlenden Abschlag auf die anfallenden Betriebskosten zusammen. 
 
Aber Achtung: 
Die Zahlung der Betriebskosten durch den Mieter muss im Mietvertrag eindeutig vereinbart sein. Aus der diesbezüglichen Vereinbarung muss auch hervorgehen, ob der Betriebskostenanteil als Pauschale oder als Vorauszahlung, also mit jährlicher Abrechnung, geleistet werden soll. Inhaltlich unbestimmte Formulierungen wie "Der Mieter zahlt neben der Miete anteilig die anfallenden Betriebskosten." können nämlich dazu führen, dass der Vermieter die gesamten Betriebskosten selbst tragen muss. 
 
 
Wann muss die Miete gezahlt werden? 
Sofern nichts anderes vereinbart ist, muss der Mietzins spätestens am dritten Werktag des Monats, für den er bestimmt ist, gezahlt werden. Dies bedeutet im Klartext, dass der Mieter im Regelfall die Zahlung im Voraus zu leisten hat. 
 
 
Rechtliche Konsequenzen bei Mietrückstand 
Wenn ein Mieter nicht zahlt, hat der Vermieter mehrere Möglichkeiten, dagegen vorzugehen: 
 
1. Erhebung einer Zahlungsklage: 
 
Der Vermieter kann seine Ansprüche gerichtlich, gegebenenfalls unter Einschaltung eines Rechtsanwalts, geltend machen. Ergeht daraufhin ein entsprechendes Urteil zu seinen Gunsten, kommt es zur Zwangsvollstreckung. Dem Mieter droht dann die Pfändung von Sachen, Arbeitseinkommen oder Bankguthaben. Des Weiteren hat der Mieter in diesem Falle die Kosten der Rechtsverfolgung, die erheblich sein können, zu zahlen. 
 
 
2. Fristlose Kündigung des Mietvertrages: 
 
Daneben kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzuges fristlos kündigen. Dies ist in folgenden Fällen möglich: 
 
1. Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder einem erheblichen Teil davon in Verzug. Erheblich ist der Rückstand in der Regel dann, wenn er mehr als einen Monatsmietzins beträgt. 
 
2. Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug. 
Ein Beispiel ist das so genannte "Springen" hinsichtlich der Mietzahlung. Das bedeutet, dass der Mieter jeweils etwa im Januar, März und Mai seiner Mietzahlungsverpflichtung (teilweise) nachkommt und für die anderen Monate nichts bezahlt. Sobald die ausstehende Miete ebenfalls die Summe von zwei Monatsmieten übersteigt, steht dem Vermieter ab diesem Zeitpunkt auch ein fristloses Kündigungsrecht zu. 
 
Eine fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der dafür erforderliche wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden. 
 
Ist die fristlose Kündigung durch den Vermieter wirksam, kann dieser vom Mieter zudem Schadenersatz für die Einbußen verlangen, die ihm aufgrund der fristlosen Kündigung entstehen. Zu denken ist dabei in erster Linie an die Erstattung von Aufwendungen für die Suche eines neuen Mieters oder die Erstattung der entsprechenden Mietdifferenz, wenn die Wohnung nur zu einem niedrigeren Mietzins weitervermietbar ist. Letzteres ist im Regelfall jedoch nur bis zum nächstmöglichen ordnungsgemäßen Kündigungstermin durch den Mieter möglich. 
 
 
Unwirksamkeit von Kündigungen 
Selbst wenn jedoch die oben genannten Voraussetzungen vorliegen, muss die fristlose Kündigung dennoch nicht immer wirksam sein: 
 
So ist eine Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor deren Zugang befriedigt wird, indem die Zahlungsrückstände vollständig ausgeglichen werden. Ob der Ausgleich dabei durch den Mieter selbst oder einen Dritten erfolgt - etwa durch einen Angehörigen oder das Sozialamt - spielt dabei keine Rolle. 
 
Weiterhin kann ein Verstoß gegen den Rechtsgrundsatz von "Treu und Glauben" zur Unwirksamkeit einer Kündigung führen. Zwei Beispiele: 
1. Die fristlose Kündigung erfolgt, obwohl der Vermieter die Mietrückstände über einen längeren Zeitraum widerspruchslos geduldet hat oder ihm offensichtlich ist, dass die Nichtzahlung auf einem Versehen des Mieters beruht. 
2. Der Vermieter setzt dem Mieter eine Zahlungsfrist, kündigt ihm aber noch vor deren Ablauf. 
 
 
Räumung der Wohnung 
Liegt eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses vor, so ist der Mieter im Normalfall zur Räumung der Wohnung bis zum Beendigungstermin verpflichtet. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter den Mieter nicht eigenmächtig "auf die Straße setzen", sondern muss wiederum gerichtliche Hilfe im Rahmen einer Räumungsklage in Anspruch nehmen. Die Rechtsverfolgungskosten können wiederum auf den Mieter zukommen. 
 
Der Gesetzgeber hat dem Mieter aber eine letzte Schonfrist eingeräumt: Sobald die Räumungsklage dem Mieter zugestellt ist, kann die auf Zahlungsverzug beruhende fristlose Kündigung dadurch unwirksam gemacht werden, indem die Rückstände beglichen oder von einer öffentlichen Stelle, wie dem Sozialamt oder dem Wohnungsamt, übernommen werden. Dies geht allerdings nur, wenn der Mieter von dieser Möglichkeit nicht bereits in den letzten zwei Jahren schon einmal Gebrauch gemacht hat. 
 
 
Hinweis 
Die Rechtsprechung zum Mietrecht ist in ständigem Wandel. Dieser Beitrag kann daher nur als Orientierung dienen. Aus diesem Grund müssen wir für die oben genannten Ausführungen jegliche Haftung ausschließen. Im Falle eines Falles ist es daher immer ratsam, den Mieterverein, Haus- und Grundstücksverbände bzw. einen sachkundigen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen. 
 
 
 
Quelle: WDR.de

Stichwörter: bezahlt + wohnungsmiete

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