Zweitschlüssel des Vermieters ?, nein

Doppelter oder Zweitschlüssel des Vermieters
Wenn ein Vermieter die Mieterwohnung ohne vorherige Ankündigung und ohne sich zu ver-gewissern, ob jemand zu Hause ist, mit Hilfe eines eigenen bzw. eines Zweitschlüssels betritt, kann der Mieter fristlos kündigen.
Das Landgericht Berlin (64 S 305/9 entschied, daß das unbefugte Betreten der Mietwoh-nung eine nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit des Vermieters darstellt, mithin eine so erhebliche Vertragsverletzung, daß der Mieter das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen kann.
Nach dem Urteil des Berliner Landgerichts ist die Kündigung auch noch sechs Wochen nach dem Hausfriedensbruch des Vermieters zulässig. Zwar darf zwischen dem vertragswidrigen Verhalten des Vermieters und der Kündigung des Mieters kein erheblicher Zeitraum liegen, weil ansonsten zweifelhaft ist, inwieweit die Vertragsverletzung tatsächlich die Fortführung des Mietverhältnisses für den Mieter unzumutbar macht. Dem Mieter muß aber zugebilligt werden, daß er zunächst eine neue Wohnung sucht und erst dann das bestehende Mietverhält-nis kündigt. Dies ist innerhalb von zwei Wochen nicht möglich. Sechs Wochen sind ein an-gemessener Zeitraum. Es kann vom Mieter auch nicht verlangt werden, daß er die Wohnung kündigt, ohne eine neue gefunden zu haben.

Fragen und Antworten zum Thema „Zweitschlüssel
MZ = Mieterzeitung
Herr Ropertz = Mieterbund

MZ:
MUSS der Vermieter einen Schlüssel für die Wohnung bekommen, wenn der Mieter in Urlaub fährt?

Ropertz:

Nein. Vermieter, Hausmeister oder Hausverwaltung haben keinen Anspruch auf einen
Wohnungsschlüssel. Auch nicht während der Urlaubszeit. Es reicht aus, wenn der Mieter einen
Zweitschlüssel bei Nachbarn oder einem Bekannten deponiert und der Vermieter hierüber Bescheid weiß.

MZ: Worauf sollte der Mieter besonders achten?

Ropertz:

Dass auch für die Urlaubszeit sichergestellt sein muss, dass die Miete gezahlt wird, ist ei-
ne Selbstverständlichkeit. Und wenn der Mieter laut Mietvertrag oder Hausordnung die Treppe putzen
oder den Keller fegen muss, muss er für eine Vertretung sorgen.






MZ: Woran sollte der Mieter noch denken?

Ropertz:

Das Thema „Sicherheit" ist wichtig. Der Mieter muss grundsätzlich alle zumutbaren
Maßnahmen treffen, um vorhersehbare Schäden in der Mietwohnung zu verhindern. Er sollte etwa
Fenster und Türen schließen, den Wasseranschluss sperren und die Stecker vom Fernseher sowie
sonstigen Elektrogeräten ziehen.

MZ: Wie kann der Mieter einem Einbruch vorbeugen?

Ropertz:

Wochenlang heruntergelassene Jalousien oder überquellende Briefkästen sind eine Einladung
für Einbrecher. Wer auf seinem Anrufbeantworter die Nachricht hinterlässt: „Bin zur Zeit in
Urlaub, komme Ende August zurück", muss sich nicht wundern, wenn er ungebetenen Besuch
bekommt. Man kann die Tageszeitung abbestellen oder sich nachsenden lassen. Man kann
Nachbarn oder Bekannte bitten, den Briefkasten regelmäßig zu leeren, Blumen zu gießen und
zwischendurch immer mal ein Auge auf die Wohnung zu werfen.

Keine neue Schließanlage
(dmb) Eine Mietvertragsklausel, wonach der Vermieter immer berechtigt ist, die Schließanla-ge des Hauses auf Kosten des Mieters auszutauschen, wenn dieser einen Schlüssel verloren hat, ist unwirksam, entschied jetzt, nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Landgericht Berlin (64 S 551/99).
Unwirksam, so die Berliner Richter, sei die Vertragsklausel schon deshalb, weil sie den Ver-mieter zum Ersatz der Schließanlage auch dann berechtige, wenn ein Missbrauch mit den ab-handen gekommenen Schlüsseln tatsächlich ausgeschlossen ist. Eine Vertragsklausel aber, die den Vermieter zum Austausch der Schließanlage berechtigt, ohne Rücksicht auf die im Ein-zelfall drohende Gefahr eines Missbrauchs mit den verlorenen Schlüsseln, benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und verstoße daher gegen das Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Unwirksam ist die Klausel auch, weil der Mieter den Austausch der Schließanlage bezahlen müsste, ohne dass es auf sein Verschulden ankommen soll. Nach geltendem Recht haftet ein Mieter immer nur dann, wenn er einen Schaden auch tatsächlich zu vertreten hat.
Letztlich verneinte das Landgericht Berlin nach Darstellung des Mieterbundes auch eine Missbrauchsgefahr hinsichtlich der verlorenen Schlüssel. Die Schlüssel seien vor mindestens acht Jahren verloren gegangen, ohne dass es in der Zwischenzeit zu einem Missbrauch ge-kommen sei. Nach einem derart langen Zeitraum, so die Berliner Richter, ist auch für die Zu-kunft nicht mehr mit einem Missbrauch der Schlüssel zu rechnen.
Schlüsseldienst
(dmb) 948,88 DM sollte das Öffnen des Türschlosses durch den Schlüsseldienst kosten. Wu-cher, entschied das Amtsgericht Frankfurt (32 C 3037/01-4 und gab einem Mieter Recht, der einen Großteil des gezahlten Betrages zurück gefordert hatte.
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Schlüsseldienst an einem Don-nerstag gegen Mitternacht zunächst das verschlossene Türschloss aufgebohrt und dann einen neuen Schließzylinder eingesetzt. Für die Öffnung und den Einbau des neuen Schließzylin-ders berechnete der Schlüsseldienst insgesamt 948,88 DM, unter anderem eine Türöffnungs-pauschale in Höhe von 200,- DM, einen "Nachtzuschlag" in Höhe von 249,50 DM, eine halbe Monteurstunde für 49,50 DM, An- und Abfahrt für 55,- DM, Kleinmaterial für 35,- DM und einen Doppelschließzylinder für 229,- DM.
Das Amtsgericht Frankfurt stellte fest, dass eine derartige Vergütung sittenwidrig überhöht und unwirksam sei. Ein Sachverständiger hatte ermittelt, dass normalerweise für die Dienst-leistung des Schlüsseldienstes, für die so genannte Nottüröffnung, ein Betrag inklusive eines 50-prozentigen Nachtarbeitszuschlages allenfalls 258,95 DM kosten dürfte. Selbst bei einem Nachtzuschlag von 100 Prozent hätten nicht mehr als 305,64 DM berechnet werden dürfen. Der abgeschlossene Vertrag, so das Amtsgericht Frankfurt, sei bereits wegen des besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung unwirksam. Auf die zusätzli-che Sittenwidrigkeit bzw. die Ausnutzung einer Zwangslage komme es schon gar nicht mehr an. Hinzuweisen ist aber darauf, dass der Mieter dringend auf die Türöffnung angewiesen gewesen sei, er hatte sich in der Nacht aus seiner Wohnung ausgeschlossen.


Wer die Schlüssel für die angemieteten Räume nach Mietende nicht zurück gibt, für den kann es teuer werden:
Gerade bei Geschäftshäusern darf der Vermieter dann nämlich eine neue Schließanlage ein-bauen lassen - auf Kosten des früheren Mieters. Den Mieter treffe die Pflicht, alle Schlüssel nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, befand das Landgericht Coburg. Und verurteilte einen Mieter, der dieser Pflicht nicht genügt hatte, zur Bezahlung von rund 840,- DM - den Kosten der Auswechslung. Der Kläger hatte als Eigentümer eines Geschäftshauses an den Beklagten Geschäftsräume vermietet. Weil der die Miete nicht zahlte, kündigte der Vermieter fristlos. Statt der ursprünglich ausgehändigten sechs Schlüssel für Haus und Laden-lokal fanden aber nur drei den Weg zum Vermieter zurück. Daraufhin ließ der Kläger die Schließanlage auswechseln und verlangte die Kosten hierfür vom Mieter. Der aber meinte, eine Schließanlage sei nicht nötig und zu teuer. Das sah das Landgericht Coburg allerdings anders: Da sich in dem Mietobjekt neben den gemieteten Räumen noch andere Geschäfte - darunter eine Spielothek - befänden, liege das Interesse des Klägers, Dritten den unbefugten Zugang zum Mietobjekt zu verwehren, auf der Hand. Deswegen müsse die gesamte Schließ-anlage ausgewechselt werden. Der Beklagte habe das verschuldet, weil er entgegen seiner Verpflichtung nicht die gesamte Mietsache inkl. aller Schlüssel zurückgegeben habe. Deshalb müsse er die Kosten übernehmen.
(Landgericht Coburg, Az: 12 O 274/01; rechtskräftig)
Not"-Schlüssel für die Urlaubszeit: Das sind Ihre Rechte

Fährt Ihr Mieter in Urlaub, muss er Ihnen keinen Schlüssel dalassen

Ihr Mieter fährt in Urlaub - bitte schön, das darf er gerne tun. Aber: Was, wenn Sie in dieser Zeit in seine Wohnung müssen?
Rechtlich ist es so: Als Vermieter sind Sie nicht berechtigt, die Mieterwohnung ungefragt zu betreten. Das wäre Hausfriedensbruch und berechtigt den Mieter sofort zur fristlosen Kündi-gung (LG Berlin, Urteil v. 9.2.1999 - 64 S 305/98, GE 1999, S. 572). Und zwar unabhängig davon, ob Ihr Mieter im Urlaub oder schon wieder zu Hause ist.
Viele Vermieter glauben, dass ihr Mieter ihnen einen "Notfall-Schlüssel" geben muss, damit sie im Ernstfall in die Wohnung kommen. Das stimmt aber nicht! Der Mieter kann Ihnen als Vermieter während seiner urlaubsbedingten Abwesenheit einen Schlüssel dalassen, muss er aber nicht!
Auf einen "Notfall-Schlüssel" haben Sie keinen Anspruch!
Falls Sie bereits bei der Wohnungsübergabe einen Schlüssel für die Mietwohnung einbehalten haben: Sagen Sie das Ihrem Mieter besser nicht! Es gibt nämlich kein Gesetz und keine Vor-schrift, die Sie ausdrücklich dazu berechtigt, einen Schlüssel einzubehalten. Mit der Vermie-tung Ihrer Mietwohnung verpflichten Sie sich sogar, Ihrem Mieter das alleinige Besitzrecht an den Mieträumen einzuräumen.
Besitzrecht heißt: Sie müssen dem Mieter alle Schlüssel aushändigen
Zum Besitzrecht nach § 854 BGB gehört, dass dem Besitzberechtigten die tatsächliche, allei-nige Gewalt über die Sache eingeräumt wird. Dies geschieht bei Wohnungen durch die Über-gabe aller dazugehörenden Schlüssel. Behalten Sie jedoch einen Schlüssel für sich zurück, haben Sie Ihrem Mieter nur Mitbesitz und nicht Alleinbesitz eingeräumt - und damit weniger, als Sie müssten. Der Mieter kann darauf bestehen, dass Sie ihm auch Ihren "Not-Schlüssel" aushändigen. Er darf notfalls sogar das Schloss austauschen, denn auch das gehört zu seinem Besitzrecht!

Tipps zur Urlaubszeit
- Mietvertrag und Hausordnung machen keinen Urlaub. Stellen Sie sicher, daß Miete und Ne-benkosten pünktlich gezahlt werden.
- Auch sonstige Verpflichtungen aus dem Mietvertrag müssen erfüllt werden, zum Beispiel die turnusmäßige Treppenhausreinigung. Am besten Sie sprechen mit dem Nachbarn und tau-schen den in den Urlaub fallenden Putztermin.
- Geben Sie für Notfälle den Wohnungsschlüssel bei einem Nachbarn oder bei Bekannten ab. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf eine Schlüssel, er muß aber informiert sein, wo ein Wohnungsschlüssel hinterlegt ist.
- Vor Reiseantritt müssen Sie alle zumutbaren Maßnahmen treffen, um vorhersehbare Schä-den in der Mietwohnung zu verhindern. Deshalb sind Fenster und Türen zu schließen, Was-seranschlüsse abzusperren und Stecker von Fernseher, Radio usw. aus der Steckdose zu zie-hen.
- Prüfen Sie, ob während der Urlaubszeit Rechnungen für Telefon, Strom, Gas, Versicherung usw. bezahlt werden müssen.
- Wochenlang heruntergelassene Jalousien, überquellende Briefkästen usw. sind eine Einla-dung für Einbrecher. Erst recht, wenn auf dem Anrufbeantworter die Nachricht hinterlassen wird: Bin zur Zeit in Urlaub, komme Ende August zurück.
Besser: Tageszeitung abbestellen oder nachsenden lassen. Nachbarn oder Bekannte bitten, Blumen zu gießen, ein Auge auf Ihre Wohnung zu werfen, Briefkasten regelmäßig zu leeren. Nachbarn können auch Leben in der Wohnung vorgaukeln und in unregelmäßigen Abständen das Licht und den Fernseher ein- und ausschalten, Vorhänge und Jalousien auf- und zuziehen.


Haben Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses drei Schlüssel erhalten, geben aber bei der Übergabe der Wohnung nach ihrem Auszug nur zwei zurück, so müssen sie dem Vermieter die Kosten ersetzen, die er aufwendet, um die Schließanlage der Wohnung auszutauschen. Das gilt auch dann, wenn die Mieter argumentieren, es sei seit Verlust des Schlüssels eine erhebliche Zeit vergangen, ohne dass Unbefugte die Wohnung betreten hätten. (Amtsgericht Münster, 48 C 2430/02)


• LG Hamburg, Urteil vom 14.7.1998 (Schlüsselverlust) - 316 S 55/98 = NZM 1999, 410
Eine Formularklausel in einem Mietvertrag über Wohnraum, nach der der Vermieter bei Verlust eines Schlüssels berechtigt ist, auf Kosten des Mieters ein Austauschschloß anzubrin-gen und die erforderliche Anzahl von Schlüsseln anzufertigen, benachteiligt den Mieter unan-gemessen und ist wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 AGBG unwirksam, da sie eine verschul-densunabhängige Haftung des Mieters eröffnet.
Zu den Obhutspflichten des Mieters gehört es, Haus- und Wohnungsschlüssel sorgfältig zu verwahren und darauf zu achten, daß sie nicht in Verlust geraten. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so macht er sich aus positiver Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig. Sind die Schlüssel in die Obhut des Mieters gelangt, so muß er sich nach der herrschenden Sphären-theorie (BGH NZM 1998, 117; OLG München, NJW-RR 1997, 1031) hinsichtlich seines Ur-sachenbeitrags und seines Verschuldens entlasten.
Ein Verstoß gegen die Obhutspflicht begründet indes noch keine Zufallshaftung. Eben diese wird - über die allgemeine Vertragshaftung hinausgehend - durch die hier in Rede stehende Klausel begründet. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 Abs. 2 AGBG (Palandt/Heinrichs, aaO, § 9 AGBG Rz. 91; BGH NJW-RR 1992, 1761, 1762). Die Klausel ist derart weit gefasst, daß sie alle Fälle des Verlusts umfasst, ohne Rücksicht darauf, ob sich die Beklagten gegen das Risiko des Verlusts versichern konnten oder nicht. Für die Wirksamkeit der Klausel kommt es deshalb nicht darauf an, ob vorliegend der Sachversicherer der Beklagten den Schaden abgegolten hätte. Abweichenden Auffassun-gen in der Literatur (Gelhaar, ZMR 1991, 225, 226) schließt sich das LG Hamburg nicht an.
Schlüssel für den Mieter
Zusätzlich zu den mietvertraglich überlassenen Haustür- und Wohnungsschlüsseln kann der Mieter vom Vermieter weitere Schlüssel verlangen, um sie einem Kindermädchen oder einer Putzhilfe zur Verfügung zu stellen. (AG Karlsruhe, Az. 12 C 319/95, aus: WM 2/97, S. 109)
Schlüssel für den Vermieter
Der Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, daß aus Sicherheitsgründen ein Paar Schlüs-sel bei ihm hinterlegt wird. (LG Gießen, Az. 1 S 443/99, aus: ZMR 2000, S. 385)
Schlüsselverlust
Kann der Mieter beim Auszug aus der Wohnung nicht alle Schlüssel zurückgeben, muß er dem Vermieter Schadenersatz leisten. Wenn der fehlende Schlüssel auch für eine Schließan-lage des Wohngebäudes gilt, muß der Mieter nur dann Schadenersatz für alle auszuwechseln-den Schlösser leisten, wenn er vom Vermieter ausdrücklich auf diesen Umfang der Haftung und die damit verbundenen hohen Kosten hingewiesen wurde. (AG Bad Schwalbach Az. 3 C 563/96)
Eine Formularklausel im Mietvertrag, die den Vermieter berechtigt, die gesamte Schließanla-ge auf Kosten des Mieters auszuwechseln, wenn der Mieter die Schlüssel verloren hat, ist unwirksam. Ein Ersatz der Kosten kann nur dann verlangt werden, wenn durch den Schlüssel-verlust eine Gefahr für Haus und Mieter besteht. (LG Berlin, Az. 64 S 551/99, aus: GE 12/00, S. 810) Fall: Der Mieter hatte die Schlüssel vor mindestens acht Jahren verloren. Dennoch kam es nie zu einem Missbrauch durch die verlorenen Schlüssel, so daß auch für die Zukunft kein Missbrauch zu befürchten ist.