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Aufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter
Mieter mit einem Zeitmietvertrag, die kurzfristig umziehen wollen oder müssen und die kein Sonderkündigungsrecht oder keinen Anspruch auf Nachmieterstellung haben, müssen versuchen, sich mit ihrem Vermieter einvernehmlich auf eine Vertragsbeendigung zu verständigen.
Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, einen so genannten Mietaufhebungsvertrag mit dem Mieter abzuschließen. Bei etwas gutem Willen auf beiden Seiten sollte aber eine Einigung möglich sein.
Der Mietaufhebungsvertrag selber sollte schriftlich zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden. Es reicht aus, wenn beide Vertragspartner vereinbaren und unterschreiben, dass zu einem bestimmten Termin das Vertragsverhältnis aufgehoben und beendet wird.
Darüber hinaus können in einem Mietaufhebungsvertrag auch noch weitere Punkte angesprochen und abgeklärt werden. Zum Beispiel kann vereinbart werden, dass der Mieter die Wohnung zu einem festgesetzten Termin geräumt und besenrein zurückgibt, dass Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt werden müssen. Es kann natürlich auch vereinbart werden, dass der Mieter die Wohnung im vollständig renovierten Zustand zurückgibt, oder er, statt zu renovieren, einen einmaligen Betrag an den Vermieter zahlt.
Sinnvoll ist es auch, im Mietaufhebungsvertrag festzulegen, dass die Nebenkostenvorauszahlungen nur bis zum Auszug des Mieters erfolgen und dass bei vertragsgerechter Übergabe der Wohnung der Vermieter die Mietkaution innerhalb einer festzulegenden Frist zurückzahlt.
Ist die Kautions-, Betriebskosten- und Renovierungsfrage zwischen Mieter und Vermieter aber längst geklärt, kann auch ganz einfach vereinbart werden, dass sich die Parteien darüber einig sind, dass keine gegenseitigen Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis bestehen.
Über einen Aufhebungsvertrag lohnt es sich immer dann nachzudenken, wenn Mieter oder Vermieter den Mietvertrag beenden möchten, ohne die Kündigungsfrist einzuhalten. Regeln Sie mit unserem interaktiven Mietaufhebungsvertrag alle entscheidenden Details, etwa die Frage nach den Schönheitsreparaturen oder die Frage nach dem Verbleib oder der Entfernung von Einbauten und Einrichtungen. Der interaktive Mietaufhebungsvertrag simuliert ein Gespräch beim Anwalt. Das Resultat ist ein Aufhebungsvertrag, der passt.
Mietaufhebungsverträge
In Deutschland bestehen rund 25 Millionen Mietverträge, das heißt Millionen von Menschen sind vom Mietrecht betroffen. Fast 90 Prozent der Mietverhältnisse verlaufen konfliktfrei und ohne Probleme. Nur in 10 Prozent der Fälle treten Schwierigkeiten zwischen Mietern und Vermietern auf.
Wie trennen sich Mieter und Vermieter einvernehmlich?
Mit dem sogenannten Mietaufhebungsvertrag vereinbaren Mieter und Vermieter die Beendigung eines Mietverhältnisses und die entsprechenden Bedingungen.
Ein Mietaufhebungsvertrag kann jederzeit geschlossen werden. Beide Parteien müssen jedoch mit der Beendigung einverstanden sein. Für den Mieter kann ein derartiger Vertrag zum Beispiel interessant sein, wenn ihm die mindestens drei Monate der Kündigungsfrist eines unbefristeten Mietverhältnisses zu lang sind.
Mietaufhebungsverträge sind formlos gültig. Eine Formularklausel, wonach "Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrags der Schriftform" bedürfen, erstreckt sich nicht auf die Aufhebung des Mietvertrags. Ein Mietaufhebungsvertrag muss also nicht in schriftlicher Form vorliegen. Auch bei schriftlich abgeschlossenen Mietverträgen ist ein mündlich vereinbarter Aufhebungsvertrag gültig. Trotzdem ist eine schriftliche Vereinbarung der Aufhebungsverträge aus Beweisgründen wichtig.
Folgende Punkte gehören in Aufhebungsverträge:
• Ablauf der Mietdauer: Wann genau endet der Mietvertrag? Das konkrete Datum muss festgelegt sein.
• Betriebsnebenkosten und Miete: Aus dem Mietaufhebungsvertrag muss sich eindeutig ergeben, ob bis zur Beendigung der Mietvertrages die bisherige Miete plus Betriebsnebenkosten zu bezahlen ist.
• Reparaturen und Renovierungen: In welchem Umfang sind Schönheitsreparaturen oder Renovierungen auszuführen?
Vertragspartner des Mietaufhebungsvertrags sind diejenigen Personen, die auch den Mietvertrag unterschrieben haben. Befinden sich auf Mieter- oder Vermieterseite mehrere Personen, wie beispielsweise Eheleute oder Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft, müssen alle Personen der einvernehmlichen Aufhebung des Vertrags zustimmen.
Gut zu wissen: Falls Sie unaufgefordert Besuch vom Vermieter erhalten und dabei in Ihrer Wohnung einen Aufhebungsvertrag unterschreiben, gilt das Haustürwiderrufsgesetz (HTWG). Hat der Vermieter Sie schriftlich auf Ihr Widerrufsrecht hingewiesen, können Sie Ihre Unterschrift innerhalb einer Woche widerrufen (§ 1 Abs. 1). Hat er Sie nicht oder nur mündlich unterrichtet, liegt ein Verstoß gegen das HTWG vor, und Sie können jederzeit widerrufen.
Ein Mietaufhebungsvertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten zu Stande kommen. Diesbezüglich stellen die Gerichte allerdings strenge Anforderungen.
In der unwirksamen Kündigung eines Mietverhältnisses kann allenfalls dann ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags gesehen werden, wenn der Kündigung selbst entnommen werden kann, dass mit einer Stellungnahme des Empfängers gerechnet wird oder wenn dies den beiderseitigen Interessen entspricht.
Generell ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags durch schlüssiges Verhalten die Ausnahme. Insbesondere auch allgemeine Erklärungen und Unmutsäußerungen werden von den Gerichten nicht dahingehend gewertet, dass sich Mieter bzw. Vermieter rechtlich binden wollen. So stellt die Ankündigung des Mieters, er werde umziehen, kein Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags dar. Gleiches gilt, wenn der Vermieter anlässlich eines Streits mit dem Mieter erklärt, es sei ihm recht, wenn dieser ausziehe.
Hinweis: Wenn der Vermieter die Auszugsbestätigung für das Einwohnermeldeamt unterschreibt, wird angenommen, dass ein stillschweigender Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen wurde.
Es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass der Mieter vorzeitig auszieht und dem Vermieter die Haus- und Wohnungsschlüssel zuschickt. Darin kann unter Umständen ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags gesehen werden. Die Entgegennahme der Schlüssel stellt allerdings für sich allein noch keine stillschweigende Annahme dar. Einen besonderen Fall bildet in diesem Zusammenhang die Weitervermietung der Wohnung nach dem vorzeitigen Auszug des Mieters. Wenn der Vermieter daraufhin die Wohnung erneut vermietet, kann dies rechtlich zwei unterschiedliche Bedeutungen haben: Einerseits kann darin zum Ausdruck kommen, dass das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter endgültig beendet werden soll. Andererseits kann die Vermietung auch deshalb erfolgen, weil der Mietausfall gering gehalten werden soll, ohne den bisherigen Vermieter aus seiner Haftung zu entlassen.
Kündigung von Mietverträgen
Ist man Mieter oder Vermieter einer Wohnung, stellt sich früher oder später die Frage, wie ein Mietverhältnis wieder beendet wird. Enthält ein Mietvertrag keine Bestimmung, wann das Mietverhältnis beendet sein soll, läuft der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Ein solches Mietverhältnis kann unter Einhaltung der gesetzlich oder vertraglich bestimmten Kündigungsfristen durch ordentliche Kündigung beendet werden.
Wurde ein Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen oder bestehen lange gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfristen, kann ein Mietverhältnis in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen unter Beachtung einer Mindestfrist
(§ 573d Abs. 1, ) vorzeitig gekündigt werden. Bei dieser Art der Kündigung handelt es sich um die so genannte außerordentliche befristete Kündigung.
Wird ein Mietverhältnis fristlos oder nach der kurzen Mindestfrist von 3 Monaten gemäß § beendet, spricht man von einer außerordentlichen unbefristeten Kündigung.
Schutz: Der Gesetzgeber erachtet Wohnraum als besonders schutzwürdig und stellt daher an die Beendigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowohl formell als auch materiell besondere Anforderungen. Für Geschäftsräume gelten diese Erfordernisse überwiegend nicht.
Kündigungsform
Ein Mietverhältnis über Wohnraum ist gemäß § grundsätzlich schriftlich zu kündigen.
Das gilt gemäß § nicht für Wohnraum,
• der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist.
• der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist.
In den Fällen, in denen die Kündigung schriftlich zu erfolgen hat, muss das Schreiben gemäß § vom Erklärenden eigenhändig unterschrieben sein.
Inhalt der Kündigungserklärung
Aus der Kündigungserklärung muss der eindeutige Wille hervorgehen, das Mietverhältnis beenden zu wollen. Die Erklärung darf nicht von einer Bedingung abhängig gemacht werden. Die bloße Absicht oder Ankündigung, das Mietverhältnis beenden zu wollen, stellen noch keine Kündigung dar.
Termin: Die Kündigungserklärung sollte den Beendigungstermin enthalten.
Ist das nicht der Fall, so hat dies nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge, vielmehr endet das Mietverhältnis in diesem Fall mit Ablauf der gesetzlichen Frist.
Achtung: Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis, müssen gemäß § 573 Abs.
in dem Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe angegeben werden.
Bei der gerichtlichen Überprüfung der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum werden lediglich diejenigen Gründe berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht erst nachträglich entstanden sind. Daher ist ein Kündigungsschreiben ohne Angabe der Kündigungsgründe letztlich unwirksam. § schreibt ferner vor, dass der Vermieter von Wohnraum den Mieter grundsätzlich auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf die Form und Frist des Widerspruchs nach § 741 bis rechtzeitig hinweisen soll.
Kündigungsfristen
Damit sich der andere Vertragspartner auf die veränderte Situation einstellen kann und die Kündigung wirksam ist, müssen bei der Kündigung die gesetzlichen Fristen beachtet werden.
Bis zum 31.08.2001 galten die Fristen des § in der alten Fassung. Für Mietverhältnisse über Wohnraum sah Absatz 2 vor, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig war. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängerte sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.
Für alle ab dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietverträge gilt das neue Mietrecht. In § werden für den Mieter und den Vermieter unterschiedliche Kündigungsfristen festgelegt:
Die Frist für den Mieter beträgt unabhängig vom zeitlichen Bestand des Mietverhältnisses drei Monate.
Zu beachten: Die neuen Fristen sind nur auf laufende Verträge anzuwenden, sofern in diesen auf die gesetzliche Kündigungsfrist verwiesen wird. Wurden dort andere Kündigungsfristen vereinbart - oder auch nur die alten gesetzlichen ausformuliert - gelten diese als vereinbart.
Nach § beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter mindestens drei Monate. Die Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren jeweils um drei Monate. Die maximale Frist für den Vermieter beträgt mithin neun Monate.
Zugang der Kündigung
Für die Wirksamkeit der Kündigung ist darüber hinaus ihr Zugang beim Kündigungsempfänger erforderlich (§ ). Der Zugang wird dadurch bewirkt, dass die Kündigung so in den Bereich des Empfängers verbracht wird, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Auch nachdem eine Erklärung in den Bereich des Empfängers verbracht wurde, gilt sie erst dann als zugegangen, wenn der Empfänger die Möglichkeit zur Kenntnisnahme hat und diese auch nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Wird etwa spät abends ein Brief in den dafür vom Empfänger vorgesehenen Briefkasten eingeworfen, so gilt er erst am nächsten Morgen als zugegangen, da der Empfänger üblicher Weise erst dann mit Post rechnet und diese entnimmt.
Vorsicht: Vielfach wird die Ansicht vertreten, ein Schreiben, das man nicht entgegen genommen habe, könne auch keine Wirkung entfalten. So kommt es etwa vor, dass Mieter Einschreibebriefe trotz Benachrichtigungszettel des Postboten nicht abholen, da sie bereits mit einer Kündigung rechnen. Diese Rechnung geht jedoch nicht auf: War es dem Empfänger einer ordnungsgemäßen Benachrichtigung möglich das Schreiben abzuholen, geht dies zu seinen Lasten. Trotz einer derartigen Bewertung der Zugangsproblematik bleibt die Schwierigkeit, den Zugang im Streitfall beweisen zu müssen.
Tipp: Zur Vermeidung von Beweisschwierigkeiten empfiehlt es sich, die Kündigungserklärung per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, da auf dem Rückschein das Zugangsdatum und die Unterschrift des Empfängers enthalten sind. In Betracht kommt aber auch die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher
Befristete Mietverhältnisse – Können sie gekündigt werden?
Ein befristetes Mietverhältnis ist grundsätzlich dadurch charakterisiert, dass es nur für eine bestimmte Zeit geschlossen wird, nach Ablauf der Mietzeit also – von einigen Ausnahmen abgesehen, die Sie diesen Seiten entnehmen können – automatisch endet, ohne dass es gekündigt werden muss. Andererseits sind aber Mieter und Vermieter für den Zeitraum, für den der Mietvertrag abgeschlossen ist auch aneinander gebunden. Das bedeutet, dass ein befristeter Mietvertrag nicht mit den geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann.
Mietaufhebungsverträge: Ein vorzeitiger Auszug des Mieters ist dann möglich, wenn Mieter und Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag schließen. Es kann also nicht einseitig gekündigt werden, sondern beide müssen sich mit der Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden erklären.
Abfindungen sind grundsätzlich erlaubt
Häufig bieten Vermieter ihren Mietern eine Abfindung, damit sie eine Wohnung oder ein Haus räumen. Der Eigentümer möchte die Immobilie vielleicht gewinnbringend verkaufen, muss dazu allerdings erst seine Mieter loswerden. Hauseigentümer bieten in solchen Fällen einen Teil des Mehrerlöses als Abfindung an und erkaufen sich damit die Zustimmung zu einem Mietaufhebungsvertrag.
Guter Rat: Rechnen Sie kühl, wie weit Sie mit dem Geld kommen. Denken Sie an Renovierungskosten für die alte Wohnung und vor allem an Ausgaben für die neue Wohnung wie Maklergebühr, Mietkaution und Umzugskosten.
Steuerfrei: Die Höhe der Abfindung kann von den Parteien frei ausgehandelt werden. In einem vom BFH zu entscheidenden Fall hatte der Mieter eine Abfindung erhalten, die er nach Meinung des Finanzamtes als Einkommen versteuern sollte. Der BFH hat dieser Auffassung widersprochen und entschieden, dass es sich bei dem Besitzrecht des Mieters um ein besonders geschütztes vermögenswertes Recht handelt und die Abfindung als Gegenleistung für die Aufgabe dieses Rechts gezahlt wird, so dass lediglich eine sog. Vermögensumschichtung vorliegt, die nicht steuerpflichtig ist (BFH, Urteil vom 14.9.2000, Az.: IX R 89/95, DStZ 2000, 453).
Aufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter
Mieter mit einem Zeitmietvertrag, die kurzfristig umziehen wollen oder müssen und die kein Sonderkündigungsrecht oder keinen Anspruch auf Nachmieterstellung haben, müssen versuchen, sich mit ihrem Vermieter einvernehmlich auf eine Vertragsbeendigung zu verständigen.
Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag mit dem Mieter abzuschließen. Bei etwas gutem Willen auf beiden Seiten sollte aber eine Einigung möglich sein.
Der Mietaufhebungsvertrag selber sollte schriftlich zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden. Es reicht aus, wenn beide Vertragspartner vereinbaren und unterschreiben, dass zu einem bestimmten Termin das Vertragsverhältnis aufgehoben und beendet wird.
Darüber hinaus können im einem Mietaufhebungsvertrag auch noch weitere Punkte angesprochen und abgeklärt werden. Zum Beispiel kann vereinbart werden, dass der Mieter die Wohnung zu einem festgesetzten Termin geräumt und besenrein zurückgibt, dass Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt werden müssen. Es kann natürlich auch vereinbart werden, dass der Mieter die Wohnung im vollständig renovierten Zustand zurückgibt, oder er, statt zu renovieren, einen einmaligen Betrag an den Vermieter zahlt.
Sinnvoll ist es auch, im Mietaufhebungsvertrag festzulegen, dass die Nebenkostenvorauszahlungen nur bis zum Auszug des Mieters erfolgen und dass bei vertragsgerechter Übergabe der Wohnung der Vermieter die Mietkaution innerhalb einer festzulegenden Frist zurückzahlt.
