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Mieter baut Wasseruhr ein: Müssen Sie jetzt nach Verbrauch abrechnen?
Wann der Vermieter seine Abrechnungsweise umstellen muß
Wenn Sie keine Kaltwasseruhren in Ihrem Haus haben, können Sie auch nicht verbrauchsabhängig abrechnen.
Nach dem neuen Mietrecht ist es jedoch so: Wenn Sie als Wohnungsvermieter verbrauchsabhängig abrechnen können, müssen Sie es (§ 556 a Abs. ). So steht es jedenfalls im Gesetz. Wenn Sie über alle Gesetzesänderungen aktuell informiert sein möchten, klicken Sie einfach hier.
Das bedeutet aber nicht, dass Sie verpflichtet sind, nachträglich Kaltwasserzähler einzubauen, nur um verbrauchsabhängig abrechnen zu können.
Eine vom Mieter installierte Wasseruhr müssen Sie nicht nutzen
Können Sie nicht verbrauchsabhängig abrechnen und haben Sie auch keinen Umlageschlüssel im Mietvertrag festgelegt bzw. rechnen Sie nicht schon jahrelang nach einem bestimmten Umlageschlüssel ab, müssen Sie als Wohnungsvermieter die Betriebskosten nach der Wohnfläche umlegen (§ 556 a Abs. ).
Ein Gewerberaum-Mieter aus Wedding wollte, dass sein Vermieter ihm das Wasser verbrauchsabhängig abrechnete. Deswegen ließ er in seine Mieträume eine Wasseruhr einbauen und bestand darauf, dass der Vermieter die Wasserkosten entsprechend seinem Verbrauch abrechnete. Der Vermieter weigerte sich, worauf die beiden vor Gericht landeten (AG Wedding, Urteil v. 26.2.2002 - 16 C 473/01, GE 2002, S. 536).
Nur selbst installierte Wasseruhren müssen Sie nutzen
Der Vermieter ging als Gewinner aus dem Prozess. Das Gericht sah die Sache so: Installiert der Mieter eigenmächtig eine Wasseruhr, kann er nicht auf eine verbrauchsabhängige Wasserabrechnung pochen.
Das Gericht schlug sich auf die Vermieterseite und legte damit praktisch orientierte Weitsicht an den Tag: Der Vermieter könne gar nicht verbrauchsabhängig abrechnen, weil nur eine der beiden Mieteinheiten mit Wasseruhren ausgestattet sei, die andere aber nicht.
Es würde dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widersprechen, wenn der Vermieter in der Wohnung des Wasseruhren-Besitzers eine Extra-Ablesung vornehmen müsse.
Dann müsse er nämlich 2 verschiedene Abrechnungen erstellen und diese miteinander koordinieren: Eine nach Verbrauch und eine nach dem bisherigen, nicht verbrauchsabhängigen Verteilungsschlüssel - ein Ding der Unmöglichkeit!
Erst zahlen, dann nörgeln: Mit nur 1 Satz klären Sie die Rechtslage zu Ihren Gunsten
So ganz nebenbei stellte das Gericht fest, was passiert, wenn Ihr Mieter seine Nachzahlung gezahlt hat und hinterher mit Einwänden kommt. Diesen Satz sollten Sie sich gut merken, wenn Ihnen Ihr Mieter genauso kommt. Berufen Sie sich auf dieses Urteil und schreiben Sie Ihrem Mieter Folgendes zurück:
"Die vorbehaltlose Zahlung einer Abrechnungsforderung ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis mit der Folge, dass spätere Einwendungen ausgeschlossen sind."
Mit diesem schlichten Satz sagen Sie Ihrem Mieter juristisch korrekt: Wer hinterher kommt, hat Pech gehabt!
Deklaratorisches Schuldanerkenntnis heißt nämlich: Der Mieter verzichtet damit auf tatsächliche und rechtliche Einwände, die er bereits zum Zeitpunkt des Bezahlens kannte bzw. aus den Abrechnungsunterlagen hätte erkennen können.
Der Vermieter-Tipp:
Zahlt Ihr Mieter vorbehaltlos seine Betriebskosten-Nachzahlung, kann er hinterher nicht mit Einwendungen kommen! Das Bezahlen gilt nämlich als deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Das bedeutet: Bezahlt heißt anerkannt.
Wasserzähler
Der Hauptwasserzähler erfaßt aus technischen Gründen den Wasserverbrauch genauer als die Einzelwasserzähler in den Wohnungen. Noch bis zu einer Meßfehlertoleranz von 20 bis 25 % ist der Vermieter berechtigt, die Kosten des Wasserverbrauchs nach dem Hauptzählerstand umzulegen. (AG Berlin Schöneberg, Az. 12 C 235/00, aus: GE 23/00, S. 1623)
Liegt die Abweichung zwischen Hauptwasserzähler und Summe der Einzelwasserzähler unter 20 %, darf die Differenz auf die Mieter umgelegt werden. Die Zählerstände der Einzelzähler in den Wohnungen können dabei als Schlüssel für die Umlage auf die einzelnen Wohnungen verwendet werden. (LG Braunschweig, Az. 6 S 163/98, aus: WM 1999, S. 294) Konkret: Summe der Einzelwasserzähler plus 20 % als Höchstgrenze der Umlagefähigkeit.
