Begehung und Besichtigung durch den Vermieter

Hausfriedensbruch gem § 123 ZPO

Das Hausrecht in der Wohnung liegt bei den Mieter/innen. Es richtet sich grundsätzlich gegen jeden, auch gegen den Eigentümer und es kann strafrechtlich durchgesetzt werden.
Im Strafgesetzbuch § 123 (Hausfriedensbruch) heißt es: "Wer in die Wohnung, in die Geschäftsräume oder in das befriedete Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räume, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, widerrechtlich eindringt, oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft. (2) Die Tat wird nur auf Antrag verfolgt."
Zur Wohnung zählen auch Ferienappartements, Hotelzimmer und Wohnwagen.
Eine bloße Störung des Hausfriedens ohne Eindringen, z.B. Schlagen an die Tür, Werfen von Steinen gegen Fenster fällt nicht unter den § 123.
Der Vermieter darf keinen Zweitschlüssel einbehalten. Natürlich können Mieter/innen dem Eigentümer einen Zweitschlüssel überlassen, sie müssen es aber nicht tun.
Im Ernstfall wird die Tür von einem Schlüsseldienst geöffnet, bei einem Brand bleibt nicht einmal dazu die Zeit. Besser ist es natürlich, wenn Mieter/innen in geeigneter Weise dafür sorgen, dass die Wohnung ggf. auch ohne ihre Anwesenheit betreten werden kann. Aber selbst mit einem hinterlegten oder dem Vermieter überlassenen Zweitschlüssel darf die Wohnung nicht gegen den Willen der Mieter/innen betreten werden, denn das wäre Hausfriedensbruch. Eine Ausnahme bildet nur der Notfall.

Begehung der Wohnung durch den Vermieter:

Die in vielen Mietverträgen enthaltene Klausel, wonach der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter die Mieträume betreten kann, um die Notwendigkeit unaufschiebbarer Hausarbeiten festzustellen, ist hinsichtlich der Konsequenzen vielen Mietern und Vermietern nicht bekannt.
Aus einer derartigen Klause kann der Vermieter nur das Recht erhalten, die Mieträume zu betreten, um die Notwendigkeit unaufschiebbarer Hausarbeiten festzustellen. Die Durchführung z. B. „der Schönheitsreparaturen „ stellt aber keine unaufschiebbare Hausarbeit dar. Das gilt z. B. auch für die Prüfung von irgendwelchen Anschlüssen. Prinzipiell muss ausgeführt werden, dass auch ohne vertragliche Regelung der Vermieter grundsätzlich das Recht zum Betreten und zum Besichtigen der Räume des Mieters hat.
Allerdings ist das Betretungsrecht nur ein Ausnahmerecht und nur in den Fällen auszuüben, in denen der Vermieter darauf angewiesen ist, um seine Pflichten zu erfüllen und seine Rechte wahrnehmen zu können.
Der Vermieter kann dieses Recht nach der Rechtssprechung jedoch nur in angemessenen Abständen verlangen. Die Literatur geht von einen zeitlichen Abstand von zwei Jahren aus (Ausnahme: wenn im Mietvertrag etwas anderes geregelt ist).
Aus jedem Vertrag, insbesondere aus Dauerschuldverhältnissen, folgt die Nebenpflicht für beide Vertragsparteien, in gebührender Weise auf die berechtigten Interessen der Gegenseite (Mieter) Rücksicht nehmen. Der Vermieter ist nicht berechtigt über Gebühr Gebrauch zu machen.
Nur, wenn Leib und Leben andere Mieter (wegen Feuer, Wasserrohbruch, Blitzeinschlag etc) ist dem Vermieter gestattet, die Wohnung unverzüglich zu betreten, auch bei Abwesenheit des Mieters.




Hausfriedensbruch: Wenn der Vermieter heimlich die Wohnung betritt

Ein Vermieter darf die Wohnung seines Mieters nicht ohne Rücksprache betreten. Dringt er dennoch mit einem Zweitschlüssel heimlich in die Wohnung ein, kann der Mieter fristlos kündigen. Der heimliche Vermieterbesuch sei Hausfriedensbruch, urteilte das Berliner Landgericht.
Ein Vermieter hatte mit einem Handwerker unangemeldet die Wohnung betreten, um eine Reparatur ausführen zu lassen. Er begründete das Eindringen ohne Wissen des Vermieters mit dem guten Zweck. Dies akzeptierte der Richter nicht und bewertete das Verhalten als "nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit". Dadurch sei ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar.



Berliner Landgericht, 64 S 305/98

Ein Besichtigungstermin des Vermieters muss aber auch begründet sein, mindestens 1 – 2 Wochen vorher.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Gemäß BGB kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter ihm das Betreten und die Besichtigung der Mieträume gestattet - wenn er einen Anspruch auf das Betreten der Mieträume hat.

(§ 809, BGB:’ Wer gegen den Besitzer einer Sache (hier: Mieter) einen Anspruch in Ansehung der Sache hat, oder sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht, kann, wenn die Besichtigung der Sache aus diesem Grunde für ihn von Interesse ist, verlangen, dass der Besitzer ihm die Sache zur Besichtigung vorlegt oder die Besichtigung gestattet.’)

Da der Mieter an der Wohnung über ein Hausrecht verfügt, steht dem Vermieter dieses Besichtigungsrecht jedoch nur in engen Grenzen zu, nämlich dann, wenn er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsmäßigen Gebrauchs nachkommen will.

In der Praxis bedeutet das er kann die Wohnung betreten, wenn er z B Reparaturen oder Wartungsarbeiten durchführen lassen muss, die Heizung oder andere Messeinrichtungen ablesen lassen möchte, Kaufinteressenten die Wohnung besichtigen lässt, oder die Wohnung prüfen möchte. (§ 536 BGB, Überlassungs- und Erhaltungspflicht des Vermieters)


Allerdings darf der Vermieter nicht unangemeldet erscheinen, er muss mit dem Mieter einen Termin vereinbaren, wobei er auf wichtige Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen hat.
Die einschlägige Rechtsprechung geht hier von einem angemessenen Zeitraum (mind. 24 Stunden vorher) aus, wobei es sicherlich ratsam und in den meisten Fällen auch durchaus möglich ist, den Termin frühzeitiger abzusprechen.



Die einzige Ausnahme bei der es keiner Terminabsprache zwischen Mieter und Vermieter bedarf ist dann gegeben, wenn unaufschiebbare Gründe, wie die Abwehr konkreter Gefahren vorliegen und keine vorherige Anmeldung möglich ist. Beispiel: Wasserrohrbruch

Verweigert der Mieter grundlos das Betreten der Wohnung, sollten Sie auf jeden Fall vermeiden, sich eigenmächtig Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Sie setzen sich in diesem Fall zumindest dem Straftatbestand des Hausfriedensbruches aus. Sie sind darauf angewiesen, sich auf dem Klagewege Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Allerdings wird der Mieter aufgrund der unberechtigten Verweigerung zum Betreten der Mietsache Schadenersatzpflichtig. In der Praxis haben Sie dann das Recht, z B nachgewiesen Mehrkosten für Handwerker oder zusätzlich entstandenen Schaden bei Ihrem Mieter einzufordern.

Tipp für Wohnungsverkäufer:

Macht der Mieter gegenüber Ihren Kaufinteressenten, z B bei einer Besichtigung die Wohnung ungefragt schlecht, verhält er sich gravierend vertragsverletzend. Sie können den Mieter aufgrund dieser Verhaltensweise fristlos kündigen (§ 543 BGB Fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung).

Tipps für Mieter, deren Hausfrieden bedroht wird
Indem Sie eine Wohnung mieten, erwerben Sie auch das alleinige Recht, darüber zu bestimmen, wer Ihre Wohnung wann und warum betreten darf. Dieses rechtlich geschützte Hausrecht dürfen Sie nicht nur gegenüber ungebetenen Versicherungsvertretern ausüben - es gilt auch gegenüber Ihrem Vermieter und seinen Beauftragten. Nutzen Sie Ihr Hausrecht vor allem, um sich gegen Überraschungsbesuche zu schützen - denn Überraschung macht kopflos, und gerade dem Vermieter gegenüber dürfen Sie nicht Ihren Kopf verlieren! Leute, die sich's leisten können, schützen sich gegen ungebetene Besucher, indem sie sich ein Vorzimmer zulegen. Sie können sich damit helfen, dass Sie Ihren Briefkasten zu Ihrem Vorzimmer machen: Zutrittswünsche Ihres Vermieters oder Ihrer Hausverwaltung oder von Handwerksfirmen gehören grundsätzlich dort hinein!
Wann müssen Sie Zutritt gewähren?
Der Vermieter darf von seinem Recht auf das Betreten und Besichtigen der Wohnung in einer die Mieter/innen schonenden Weise Gebrauch machen und muss auf die Mieter/innen Rücksicht nehmen. Ihm steht dieses Recht grundsätzlich nur nach Anmeldung und nur an Wochentagen und zu angemessener Tageszeit zu (in der Regel wochentags zwischen 10 und 13 bzw. 15 und 18 Uhr).
Zutritt nach Voranmeldung
Folgende Gründe berechtigen laut herrschender Rechtsprechung zum Zutritt nach Voranmeldung: l Begutachtung von Mängeln, die Sie gemeldet haben, bzw. Überprüfung der daraufhin durchgeführten Reparaturen;
Routinemäßige Überprüfung Ihrer Wohnung auf Mängel hin bzw. wegen von Ihnen vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen (Dazu ist der Vermieter nicht ständig, sondern allenfalls ca. alle zwei Jahre berechtigt); Begründeter Verdacht auf vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung - z.B. der Verdacht, Sie betrieben in Ihrer Wohnung ein Wohnheim, hätten ohne Genehmigung eine Wand entfernt, stapelten stinkenden Müll o. ä.; Neuvermessung Ihrer Wohnung* oder Vorbereitung bzw. Durchführung von Baumaßnahmen (Erstellung von Kostenvoranschlägen, Bauplänen, Beseitigung von Mängeln u.ä.); Besichtigung der Wohnung durch Mietinteressenten nach erfolgter Kündigung; Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten, wenn Ihre Wohnung oder das ganze Haus verkauft werden soll.
Zutritt ohne Voranmeldung nur bei Gefahr im Verzuge
Ohne Voranmeldung darf der Vermieter ausschließlich dann sofortigen Einlass in Ihre Wohnung verlangen, wenn offensichtlich akute Gefahr für sein Eigentum besteht - z.B. bei Wasserrohrbruch oder Feuer.
Schlüsselhinterlegung bei längerer Abwesenheit
Wenn Sie für mehrere Tage abwesend sind, sollten Sie deshalb dem Vermieter unbedingt eine Person Ihres Vertrauens benennen, die einen Zweitschlüssel für Ihre Wohnung hat und in dringenden Fällen Zutritt gewähren kann - Sie können sonst für entstehende Schäden haftbar gemacht werden! Aufbrechen darf der Vermieter Ihre Wohnung nur dann, wenn er Polizei bzw. Feuerwehr hinzuzieht.
Sicherheitsschloss
Manche Vermieter schrecken nicht davor zurück, sich eigenmächtig und heimlich - mit Hilfe eines einbehaltenen zusätzlichen Wohnungsschlüssels oder eines Generalschlüssels - Zutritt zur Wohnung ihrer Mieter/innen zu verschaffen. Wenn Sie so etwas vermuten oder befürchten, sollten Sie kurzerhand den Schließzylinder Ihres Sicherheitsschlosses auswechseln oder ein zusätzliches Schloss einbauen! Eine lnvestition, die sich lohnt, weil Sie Ihnen die Ruhe wiedergibt.
Schriftliche Voranmeldung
Grundsätzlich ist Ihr Vermieter verpflichtet, seinen Besuch rechtzeitig vorher persönlich schriftlich bei Ihnen anzumelden. Rechtzeitig heißt mindestens ein bis zwei Tage vorher oder - wenn Sie berufstätig sind - drei bis vier Tage vorher. Nur der Vermieter oder sein Bevollmächtigter (z.B. der Hausverwalter) kann Ihnen Besuch ankündigen. Wenn Handwerker, Architekten, Makler oder Kaufinteressenten sich selbst ankündigen, sind Sie also keineswegs verpflichtet, diesen Zutritt zu gewähren! Es gibt aber auch Ausnahmen von dem o.g. Grundsatz der schriftlichen Anmeldung durch den Vermieter: Für die Ankündigung der jährlichen Heizkostenablesung (und analog für Kaltwasserablesung) und die Schornstein- und Abgasüberprüfungen genügt ein deutlich sichtbarer Aushang durch die jeweiligen Firmen bzw. den Bezirksschornsteinfegermeister.
Terminabsprache
Sie müssen einen vorgeschlagenen Besuchstermin Ihres Vermieters - für einen Besuch Ihres Vermieters selbst oder von ihm Beauftragter - nicht unbedingt akzeptieren! Kommt Ihnen der vorgeschlagene Besuch ungelegen, so sollten Sie schriftlich einen Gegenvorschlag machen, indem Sie zwei bis drei Ausweichtermine anbieten, die innerhalb der nächsten Tage liegen. Es bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als sich mit Ihnen zu einigen.
Besichtigung nur unter Zeugen
Sorgen Sie dafür, daß Sie bei einer Besichtigung der Wohnung oder bei einem Gespräch mit Ihrem Vermieter niemals allein sind. Holen Sie sich Nachbarn oder Freunde als Zeugen! Das kann Ihnen niemand verwehren - zumal Sie damit rechnen müssen, daß auch Ihr Vermieter einen Zeugen mitbringt. Der Vermieter hat Ihnen seine Begleitpersonen namentlich vorzustellen, und Sie sollten sich die Namen notieren; einem Rechtsanwalt brauchen Sie keinen Zutritt zu gewähren. Kommt der Vermieter nicht selbst mit, so hat er Ihnen die Besucher vorher namentlich anzukündigen. Sie können sich den Personalausweis zeigen lassen. Die Besichtigung muss sachbezogen, d.h. auf den angekündigten Anlass hin durchgeführt werden. Herumschnüffeln oder Fotografieren müssen Sie keinesfalls dulden. Selbstverständlich können Sie auch Rücksicht auf Ihre Privatsphäre verlangen. Wenn Sie z.B. in Ihrer Wohnung Hausschuhe tragen und üblicherweise Ihre Besucher bitten, die Straßenschuhe auszuziehen, so können Sie dies auch bei Ihrem Vermieter tun - bieten Sie ihm aber dann auch ein Paar saubere Pantoffeln an.
Vereinbarungen nur schriftlich
Keinesfalls sollten Sie über Mieterhöhungen, Modernisierung, Kündigung o.ä. mündliche Vereinbarungen treffen und schon gar nicht irgendetwas ohne Überlegungsfrist unterschreiben. Bitten Sie den Vermieter, dass er Ihnen sein Angebot bzw. das Ergebnis des Gesprächs schriftlich per Post übermittelt - dann können Sie sich in Ruhe beraten lassen, ob Sie das Papier so unterschreiben können oder ob Änderungen nötig sind. Übrigens: Ein Vertrag, der bei Gelegenheit eines Hausbesuches des Vermieters geschlossen wird, fällt in den sachlichen Geltungsbereich des Haustürwiderrufsgesetzes. Der Widerruf ist schriftlich binnen einer Woche möglich.
Vorsicht bei Modernisierung!
Wenn Sie mit einer angekündigten Modernisierung nicht einverstanden sind, lassen Sie auf keinen Fall Handwerker, die mit Modernisierungsarbeiten befasst sind, in die Wohnung! Geben Sie ihnen Zutritt zu Ihrer Wohnung, könnte das als Zustimmung ausgelegt werden. Sie hätten damit nämlich die Modernisierungsmaßnahmen "stillschweigend" geduldet und riskieren, dann später auch die Modernisierungsumlage zahlen zu müssen.
Umgang mit Kauflustigen
Wenn Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkauft oder versteigert werden soll und die Interessenten bei Ihnen auftauchen, so sollten Sie diesen kurz, aber unmissverständlich klarmachen, dass Sie in Ihrer Wohnung bleiben wollen und Ihre Rechte kennen. Sie können den Besucher auch mit den Worten empfangen: "Ich freue mich, dass sich endlich jemand um die Mängel hier kümmern will."
Es kann Ihnen auch niemand verwehren, den Besucher in sachlicher Form auf die bestehenden Mängel von Haus und Wohnung hinzuweisen und ihm diese gleich anschaulich vor Augen zu führen.
Dem Besichtigungsstress vorbeugen
Wenn Sie mit einer Häufung von Besichtigungsterminen rechnen müssen, z. B. wegen Verkauf oder Weitervermietung Ihrer Wohnung, so sollten Sie gleich vorsorgen, damit diese nicht in Dauerstress und Psychoterror ausarten: Teilen Sie dem Vermieter mit, dass Sie ihm pro Woche an einem bestimmten Tag zwei bis drei Stunden Gelegenheit zu Besichtigungen geben, sofern er Ihnen spätestens drei Tage vorher die Besucher schriftlich ankündigt. Lassen Sie dann nicht mehr als drei bis vier Personen auf einmal herein und führen Sie diese gemeinsam durch die Wohnung.
Musterbrief Besuchstermin:

7.8.01
Sehr geehrte Frau Mustermann,
heute erhielten wir Ihr Schreiben vom 5.8.01, in dem Sie uns für den 9.8.01 Ihren Architekten Elle zum Ausmessen unserer Wohnung ankündigen. Leider sind wir an diesem Tage nicht zu Hause und können so kurzfristig auch nicht umdisponieren.
Wir bieten Ihnen jedoch folgende Ersatztermine an:
Donnerstag, 13.8.01, 15 bis 17 Uhr;
Freitag, 14.8.01, 9 bis 11 Uhr;
Dienstag, 18.8.01, 16 bis 18 Uhr.
Bitte teilen Sie uns umgehend mit, welchen dieser Termine Sie wahrnehmen möchten.
Mit freundlichen Grüßen
Berta Bedächtig
Musterbrief zur Besichtigung durch Miet-/Kaufinteressenten
4.9.01
Sehr geehrter Herr Mustermann,
da wir in der nächsten Zeit wohl noch öfter mit Wohnungsbesichtigungen rechnen müssen, bitten wir Sie, sich auf folgendes Verfahren einzustellen: Wir stehen Ihnen vorläufig einmal wöchentlich, und zwar donnerstags von 16 bis 19 Uhr, zur Verfügung, sofern Sie uns spätestens jeweils drei Tage vorher Anzahl und Namen der Besucher schriftlich mitgeteilt haben. Wir halten es jedoch für unzumutbar, gleichzeitig mehr als vier Personen in unsere kleine Wohnung zu lassen. Bitte richten Sie sich entsprechend ein
Wohnungsbesichtigung bei Eigentumswohnungen
Der Hausverwalter hat kein allgemeines Kontroll- und Besichtigungsrecht gegenüber den Wohnungsinhabern. (OLG Zweibrücken, Az. 3 W 184/00)
Fall: Eine Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft enthielt die Regelung: "Der Verwalter hat zweimal im Jahr für sich und seine Beauftragten das Recht, alle Gebäudeteile einschließlich der Sondereigentumsräume zu angemessener Tageszeit zu besichtigen. Im Falle der Gefahr darf ihm der Zutritt in die Räume, die im Sondereigentum stehen, auf keinen Fall verwehrt werden." Das Gericht erklärte diese Klausel für unwirksam, weil sie über § 14 Nr. 4 WEG, wonach Besichtigung und Betreten des Sondereigentums nur im Rahmen von Instandhaltung und Instandsetzung zu gestatten sind, nicht aber im Rahmen eines allgemeinen Kontrollrechts. Dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung gemäß Art. 13 GG ist höhere Bedeutung einzuräumen.
Wohnungsbesichtigung und neue Mieter
Hat der Mieter ordnungsgemäß gekündigt, muß er dem Vermieter schon vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Besichtigung der Wohnung mit Interessenten ermöglichen. Bei Verweigerung macht der Mieter sich schadenersatzpflichtig. (AG Berlin Wedding, Az 11 C 211/96, aus: GE 12/97,
S. 749)

Fotografieren in der Wohnung des Mieters
Das Amtsgericht Frankfurt/M. hat mit Urteil vom 16.1.1998 - 33 C 2515/97 - 67 (Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1998, S. 343) entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt sei, anlässlich einer Wohnungsbesichtigung ohne Erlaubnis des Mieters in der Wohnung zu fotografieren um deren Zustand festzuhalten. Dies stelle einen unzulässigen Eingriff in die Privatsphäre des Mieters dar.
Foto vom Haus
Möchte der Vermieter von der Straße aus sein Haus fotografieren, um den Zustand von Haus und Garten festzuhalten, kann ein Mieter nicht Unterlassung verlangen, wenn er zufällig mit fotografiert wurde - erst recht nicht, wenn der Vermieter von öffentlichem Straßenland aus fotografierte und den Mieter bat, aus dem Bild zu gehen. (AG Hannover, Az. 561 C 03582/00, aus: ZMR 2001, S. 282)