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Rohrreinigungskosten als Betriebskosten
Der Vermieter kann zur Verhinderung von Kalk- und Schmutzablagerungen in regelmäßigen Zeitabständen eine Rohrreinigung durchführen.
Die hierfür entstehenden Kosten können dann als Betriebskosten i. S. d. Anlage 3 zu § 27 II. BV- dort Nr. 17 Sonstige Betriebskosten - auf die Mieter anteilig umgelegt werden ( streitig ), falls im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter anteilige Betriebskosten zu tragen hat.
Hinweis : Im Vertrag nennen
Ist eine solche Kostenumlage beabsichtigt, so wird empfohlen, die Kostenposition “ Rohrreinigung “ im Mietvertrag ausdrücklich aufzuführen.
1 Gesetzliche Regelung Stand November 2001
1.1 Schadensersatzanspruch des Vermieters
Ist die Verstopfung von einem Mieter verursacht und verschuldet worden, so kann der Vermieter diesen Mieter auf Schadenersatz in Anspruch nehmen. Der schuldhaft handelnde Mieter kann seinerseits keine Gewährleistungsansprüche geltend machen. Die Rechte der übrigen Mieter bleiben hiervon aber unberührt.
1.2 Beweislast
Der Vermieter muss beweisen, dass die Verstopfung von einem Mieter verursacht und verschuldet worden ist. Eine unklare Schadensursache geht zu lasten des Vermieters. Gleiches gilt, wenn zwar feststeht, dass der Schaden entweder von der einen oder von der anderen Mietpartei verursacht worden ist, aber nicht aufgeklärt werden kann, wer von den möglichen Verursachern die Verstopfung tatsächlich herbeigeführt hat. Mehrere Mietparteien können nur dann zusammen in Anspruch genommen werden, wenn feststeht, dass jede der Parteien an der Schadenserstehung schuldhaft beteiligt war ( § 830 BGB ).
1.3 Schadensersatzanspruch des Mieters
Wird ein Mieter durch eine Abflussverstopfung geschädigt, so kann er den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn den Vermieter an der Verstopfung ein Verschulden trifft. Ein solches Verschulden kann angenommen werden, wenn der Vermieter weiß, dass es wegen der Besonderheit der Rohranlage immer wieder zu Ablagerungen von Schmutz und Kalk kommt und wenn er dennoch keine regelmäßige Überprüfung und Reinigung der Rohranlage durchführen lässt.
Abflussverstopfung
Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Aus diesem Grunde ist der Vermieter verpflichtet, Abflussverstopfungen unverzüglich zu beseitigen; jeder Mieter, dessen Wohnung von der Verstopfung betroffen ist, kann den Vermieter hierauf in Anspruch nehmen. Außerdem haben diese Mieter Gewährleistungsansprüche nach § 536 ff. BGB, weil die Abflussverstopfung als Mangel der Mietsache gilt.
( alle Angaben ohne Gewähr )