Chaos Kündigungsfristen

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Vor September 2001 galten für Mieter und Vermieter gleichermaßen gestaffelte Kündigungsfristen von drei Monaten bis zu einem Jahr. Je länger das Mietverhältnis dauerte, umso länger wurde die Kündigungsfrist. 
 
 
Mit der Reform von 2001 wurden die gestaffelten Kündigungsfristen für Vermieter beibehalten, für Mieter jedoch abgeschafft und auf pauschal drei Monate festgelegt. Nach dem neuen Mietrecht können Mieter den unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Auf die Wohndauer kommt es seither nicht an. So bestimmt es § 573 c BGB. 
 
 
Umstrittene Regelung 
Ob diese Regelung auch für alte, vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge gilt, wenn hier andere Kündigungsfristen vereinbart sind, war von Anfang an umstritten. Erst recht, wenn in diesen alten Mietverträgen lediglich auf den damals geltenden Kündigungsfrist-Paragraphen 565, Abs. 2, BGB verwiesen wurde oder dessen Gesetzestext (mehr oder weniger) wörtlich wiederholt wurde. 
 
 
Verhandelt wurden vorm Bundesgesetzhof vier Fälle: Dort hatten Mieter ihre Mietverträge mit einer Frist von drei Monaten gekündigt. Die Vermieter hatten mit den alten, das heißt längeren, Kündigungsfristen argumentiert. Drei Landgerichte gaben den Vermietern Recht. Das Landgericht Hamburg entschied zugunsten der Mieter. 
 
 
 
 
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe 
 
 
 
Das BGH- Urteil 
Ausgenommen von der dreimonatigen Kündigungsfrist sind - nach dem neuen BGH-Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 240/02, VIII ZR 324/02, VIII ZR 339/02, VIII ZR 355/02) - Mietverträge, in denen die alten Fristen ausdrücklich als Vertragsbestandteil als Ziffern oder Fließtext genannt wurden. Diese alten Fristen betrugen analog zum damals gültigen Gesetzestext bei einer mehr als fünfjährigen Mietdauer sechs Monate, bei acht Jahren acht Monate und bei zehnjährigen Mietdauer auf bis zu zwöf Monate. 
 
Der achte Senat des BGH stützte sich bei seiner Entscheidung auf eine im Rahmen der Mietrechtsreform beschlossene Übergangsregelung. Dort hieß es, die Reform sei nicht auf Mietverhältnisse anzuwenden, bei denen andere Kündigungsfristen "durch Vertrag vereinbart wurden". In den letzten zwei Jahren war nun umstritten, was das heißt. 
 
 
Individuelle Verträge 
Das Bundesjustizministerium, der Bundestag und das Landgericht Hamburg meinten, damit seien nur "individuell ausgehandelte" Verträge gemeint. Dagegen gingen die meisten anderen Gerichte davon aus, dass auch Formularverträge, in denen lediglich die gesetzliche Regelung wiederholt wird, Bestandsschutz genießen. 
 
 
Der BGH schloss sich nun der vermieterfreundlichen Position an, wonach auch alte Formularverträge gegen die Verkürzung der Kündigungsfrist für Mieter geschützt sind - jedenfalls soweit sie Ausführungen zu Kündigungsfristen machen, was aber die Regel ist. 
 
 
 
 
ap 
Bei der Kündigung Fristen beachten 
 
 
 
Was gilt nun? 
Bis zur Neufassung und Korrektur der gesetzlichen Kündigungsfristregelung gilt bei unbefristeten Mietverträgen: 
 
Mietvertragsabschluss nach dem 1. September 2001 
Kündigungsfrist für Mieter: Immer drei Monate. 
Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer und Mietzeit - zwischen drei und neun Monaten, 
bis zu einer Mietdauer von fünf Jahren - drei Monate Kündigungsfrist, 
bei mehr als fünf Jahren - sechs Monate, 
und bei mehr als acht Jahren - neun Monate. 
 
Mietvertragsabschluss vor dem 1. September 2001 
Fall 1: Keine Regelung zu den Kündigungsfristen im Mietvertrag: 
Kündigungsfrist für Mieter: drei Monate. 
Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer und Mietzeit, zwischen drei und neun Monaten. 
 
 
Fall 2: Im Mietvertrag steht, dass die jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen gelten sollen: 
Kündigungsfrist für Mieter: drei Monate. 
Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer und Mietzeit, zwischen drei und neun Monaten. 
 
 
Fall 3: Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Kündigungsfristen des § (altes Recht) gelten sollen, oder der § 565 Abs. 2, BGB wird wörtlich wiederholt oder im Vertragstext abgedruckt: "Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate": 
 
 
Kündigungsfrist für Mieter: Je nach Wohndauer - zwischen drei und zwölf Monaten. 
Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer - zwischen drei und zwölf Monaten. 
 
 
Fall 4: Im Mietvertrag wird die Regelung des § 565 Abs. 2, BGB sinngemäß wiederholt, zum Beispiel: "Die Kündigungsfrist beträgt in den ersten fünf Jahren drei Monate, nach fünf Jahren Wohndauer verlängert sie sich auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate und nach zehn Jahren auf zwölf Monate.": 
 
 
Kündigungsfrist für Mieter: Je nach Wohndauer - zwischen drei und zwölf Monaten. 
Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer - zwischen drei und zwölf Monaten. 
 
 
Fall 5: Im alten "DDR-Mietvertrag" ist geregelt, dass die Kündigungsfrist 14 Tage beträgt: 
Kündigungsfrist für Mieter: 14 Tage. 
Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer - zwischen drei und neun Monaten. 
 
 
Fall 6: Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen gelten sollen mit Sternchen oder Verweis auf Fußnote. Unterhalb oder angehängt an den Vertrag ist der damalige Gesetzestext zitiert.(Zitat wird nicht Vertragsbestandteil nach BGB 305ff.) 
 
 
Kündigungsfrist für Mieter: drei Monate. 
Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer und Mietzeit zwischen drei und neun Monaten. 
Achtung: Soweit die Kündigungsfrist von der Wohndauer abhängt, ist die Mietzeit bis zum Zugang des Kündigungsschreibens beim Vertragspartner entscheidend. 
Quelle:zdf.de

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