Wohnen und leben
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katzenfan hat diese Frage am 24.06.2011 gestellt
Hallo,

ich habe eine Frage bezüglich Baumaßnahmen und den Pflichten der Mieter auf Beräumung (das schon mal stringent als „Thema“, denn ich muss der Fakten wegen wohl etwas „ausholen“ – könnte also länger werden, sorry).

In unserem Miets-Haus wurde 1995 eine große Rekonstruktion/Modernisierung durchgeführt, während der das gesamte Haus rekonstruiert wurde (einschl. Heizungseinbau, neue Therme, Fenster, Böden…) - allerdings nicht vollständig - und nach deren Abschluss natürlich auch unsere Mietpreise entsprechend angehoben wurden.

Das war für uns Mieter damals ein Riesen-Chaos, denn wir blieben während des betreffenden Vierteljahres in unseren Wohnungen wohnen, hatte zeitweise weder Wasser/WC noch Heizung (Maßnahmen wurden bis in den Spätherbst durchgeführt, mit Löchern im Rauchfang aufgrund der rausgeworfenen Öfen und der noch fehlenden, erst noch zu installierenden Heizung bei teils bereits morgendlichem Frost(es war immerhin schon Oktober/November! und bei aufgehacktem Fußboden ohne Isolierung über einige Tage und so einiges an Unbequemlichkeiten mehr - es waren ständig Unmengen an Dreck und mindestens 1 Dutzend Handwerker in der Wohnung etc. pp.
Es musste täglich nach Feierabend der diversen Gewerke, die sich in den Wohnungen teils zusammen aufhielten (also i.d.R. nach 18.00 Uhr),, alles vom gröbsten Dreck und Müll saubergemacht werden (in den Wohnungen UND im Haus, da wir damals als Mieter noch selbst für die Hausreinigung verantwortlich waren).
Man lebte wie auf einer Schutthalde (keine Übertreibung). Permanenter Dreck und Lärm von 6.00 Uhr bis 18.00 Uhr (über ein Vierteljahr lang).
Die in der Wohnung befindlichen Möbel samt Inhalt waren zwar abgedeckt, dennoch setzte sich natürlich der Staub hinein - abgesehen davon, dass eh nicht mehr alles normal zugänglich war (div. Schränke usw.), eben weil sie so gut wie unter diesen Umständen möglich abgedeckt waren (obwohl es nicht viel nützte, denn natürlich setzt sich Baustaub in jede Fuge – die Garderobe aus den Schränken mussten wir alle nach Abschluss der Maßnahme komplette neu waschen).
Für den betreffenden Zeitraum bekamen wir als einzigen Ausgleich 2 Monatsmieten erlassen (aber wenn ich währenddessen unter einer Brücke genächtigt hätte, hätte ich es kaum schlechter treffen können und dafür AUCH keine Miete zahlen müssen – auch das ist KEINE Übertreibung – zudem wären mir der Lärm und dieses tägliche Sissyphus-Rumdumputzen abends nach dem eigenen Vollzeitjob, um wenigstens den gröbsten Dreck zu beseitigen, erspart geblieben.
Ich fand das alles eigentlich eine Zumutung – auch im nachhinein. Als „Wohnen“ konnte man das ohnehin nicht bezeichnen.
Meine Tochter war damals auch erst 12 und schulpflichtig, sie hat das ebenso Nerven gekostet wie mich, sie wurde richtig krank davon.

Im Dezember des gleichen Jahres (kurz vor Weihnachten) wurden dann übrigens nochmal separat die Innen-Türen ausgewechselt, zwar kein SOOO großer Aufwand wie zur Erstmodernisierung, aber dennoch nochmal mit Lärm und Dreck verbunden, als wir uns gerade wieder gemütlich eingerichtet hatten (Neutapezieren war damals übrigens auch Sache der Mieter, es wurden lediglich die Decken und Küche und Bad tapeziert. Vom Vermieter bekamen wir dabei keinerlei Unterstützung, unabhängig vom Familienstand oder sonstigen äußeren Umständen).

Wieder 2 Jahre später sollte dann unser Dachboden ebenfalls saniert/isoliert werden (war aus unbekannten Gründen in der vorbeschriebenen Großsanierung nicht mehr enthalten, ebenso sind die Kellerräume noch genauso wie vor der Großsanierung – obwohl sie eine Isolierung dringend nötig hätten: der Putz rieselt schon aus allen Fugen, nix ist isoliert, im Winter – ich wohne parterre – ist es unerträglich fußkalt und meine Wohnung wird selbst bei Heizungsmaximalbetrieb gar nicht richtig warm).
Zu diesem Zweck (also Dachsanierung) wurden wir damals schriftlich benachrichtigt, alles auf dem Boden befindliche auf die andere Hälfte des Dachbodens zu räumen.
Passiert ist letztlich nichts, es wurde also nichts wie angekündigt isoliert, woraufhin wir Mieter nach einigen Monaten wieder alles in den „Ur-Zustand“ versetzten (also jeder rückte seine Schränke wieder in die frühere Ecke).


So, jetzt endlich konkret zum neuesten Genie-Streich:

In der vorigen Woche erhielt ich ein Schreiben, u.a. mit folgendem Wortlaut:

„Dachbodendämmung

Gegenstand der Modernisierungsmaßnahme ist die Dämmung der obersten Geschossdecke (Dachboden) entsprechend EnEV 2009.
Dabei wird auf der obersten Geschossdecke eine Dampfbremse ausgelegt, auf der die Dämmung verlegt wird. Es handelt sich hierbei um EPS-Dämmplatten mit wischfester, melaminharzbeschichteter, begehbarer Oberfläche. Der Bereich des Dachanschlusses an die Außenwand wird mit loser Mineralwolle gedämmt.
Um den aktuellen Anforderungen an den Brandschutz zu entsprechen, werden im Zuge dieser Maßnahme die bestehenden Türen vom Treppenhaus zum Dachboden durch neue Türen […] ersetzt.
Vor Beginn der Baumaßnahme ist der Dachboden von sämtlichen Gegenständen, Materialen und Sperrmüll zu räumen. Während dieser Baumaßünahme kann der Dachboden nicht genutzt werden.
Der Materialtransport erfolgt über das Treppenhaus. Hierbei kann es zu Einschränkungen kommen. (*denk*:…??? Wie jetzt? Müssen wir dann teilweise zu unseren Fenstern reinklettern, oder wie?)
Generell ist während der Baumaßnahmen mit Einschränkungen der Wohnqualität zu rechnen. Wir bitten um Ihr Verständnis. N[…]
Die Durchführung der angekündigten Maßnahme erfolgt in der Zeit vom 11.7.-16.9.2011)“


Nun meine Frage(n):


- Kann man für den angegebenen Zeitraum (immerhin wieder über 2 Monate avisiert – s. o.) ebenfalls zumindest Mietminderung für den betreffenen Zeitraum beantragen

- Wie gesagt: Ich bin vollberufstätig, zudem bereits 54 Jahre alt mit bereits stark geschädigtem Bewegungsapparat, weiblich, alleinstehend.
- Ich brauche meine freien Wochenenden wirklich zur Erholung und zum Energie aufpumpen, anstatt mich da noch wegen solcher Sachen körperlich gänzlich zu verausgaben und noch einen Bandscheibenvorfall zu riskieren, denn wie man lesen konnte, soll ja nun der Dachbogen VOLLSTÄNDIG beräumt werden.
-
Bin ich als Mieter wirklich verpflichtet, die gesamten Sachen vom Boden über eine steile Steintreppe in einem recht engen Treppenhaus in den Keller zu tragen? (Größtes Problem dabei: Es steht noch ein alter Kleiderschrank von einem Vormieter dort oben, den ich die ganzen Jahre über als Ablage genutzt habe, der mir aber nicht gehört).
Schließlich zahlen wir nicht zuletzt ja auch Miete für die anteilige Nutzung des Dachbodens, der uns dann nicht für den dafür vorgesehenen Zweck zur Verfügung steht und uns im Gegenteil noch einige Strapazen kostet (eben WEIL wir ihn in der Vergangenheit seiner Bestimmung entsprechend nutzten), die nicht unserer Initiative entsprangen, sondern der des VERmieters.

Zudem: Wir haben nicht viel Nebengelass im Haus, ich fürchte, wenn alle 4 Parteien ihre Sachen vom Dachboden im ehemaligen Waschraum unterstellen wollen, reicht dort der Platz gar nicht aus, und unsere Keller sind sehr klein, mit niedriger Decke ….)

Oder kann man unter solchen Umständen den Vermieter bitten oder verpflichten, sich an der Beräumung durch Bereitstellen einer Hilfsperson (entweder Hausmeister oder irgendeine Transportfirma zu beteiligen?
Oder zumindest einem Bekannten, den man dabei um Hilfe bittet, etwas dafür zu bezahlen (schließlich ist es eine Schweinearbeit incl. erheblichem Kraftaufwand und Unfallrisiko, die Möbel jetzt wieder von oben nach unten schleppen zu müssen!=.
Und nicht zuletzt: schließlich hätte man diese Maßnahme auch zusammen mit oder im Anschluss an die jetzt schon einige Jahre zurückliegende Grundmodernisierung durchführen können, um den Mietern nicht ständig zusätzliche Umräum- und Transportstrapazen durchs Haus zu ersparen durch ständiges Platzschaffen-müssen für irgendwelche angekündigten Reko-Maßnahmen, immer wieder was Neues. Ein Zeit- und Kräfteraub ohnegleichen, finde ich.

Ich bin wirklich schon wieder mental gestresst bezüglich der vor mir liegenden Zeit und dem Umräumen usw. und kann mir nicht vorstellen, dass der Vermieter diese Rechte hat, ohne uns dafür entschädigen oder uns zumindest in dieser oder jener Weise entgegenkommen zu müssen.
Die Wohnung liegt zwar schön, aber sie ist jetzt schon keineswegs ein Schnäppchen, was den Mietpreis betrifft sie nicht SOOOO toll ausgerüstet (technisch bzw. vom Gesamkomfort her, vieles wurde im „Urzustand“ belassen – z.B. recht kleiner und unkomfortabler, auch ästhetisch nicht unbedingt ansprechender Balkon, die gesamten Kellerräume, das gesamte Treppenhaus, die Fußböden in den Wohnungen (bis auf Küche/Bad), Einbau sehr reparaturanfälliger Thermen, die ständig neu mit Wasser aufgefüllt werden müssen usw.).
Das Haus wurde immerhin bereits in den 50er Jahren erbaut. M.M.n. rechtfertigten die damaligen Modernisierungsmaßnahmen insgesamt eigentlich keine derartige Anhebung der Miete, wie wir sie im Anschluss daran zu zahlen hatten, aber: Schlamm drüber (zumindest was DAS betrifft).

Bezüglich meiner beiden Fragen (Mietminderung/-erlass möglich für die angekündigten Einschränkungen im genannten Zeitraum und Frage der uneingeschränkten Pflicht des Mieters, tatsächlich den gesamten Dachboden beräumen zu müssen, anstatt wie vor einigen Jahren z.B. den Vorschlag zu machen, innerhalb des Bodens erst auf die eine, dann auf die andere Seite zu schieben, wenn eine Hälfte fertiggestellt wurde – wäre immerhin eine weniger kraftzehrende Variante).

Vielen Dank fürs geduldige Zulesen erst einmal und schon im voraus für Antworten von (Miet-) Rechtsexperten und/oder Erfahrungsträgern (also Mieter, die sich in gleicher oder ähnlicher Situation befanden).









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7 Kommentare zu „Dachbodenausbau und evtl. Mietminderung?”

Gotthilf Experte! 24.06.2011 16:46

Ist die Nutzung des Dachbodens im Mietvertrag vereinbart? Wenn ja, wie ist die Formulierung? Steht der Dachboden in der Aufzählung der Räume mit dabei (z.B. wie der Keller)? Oder ist nur eine Mitnutzung des Dachbodens vereinbart oder ist der Dachboden überhaupt nicht aufgeführt?

katzenfan 25.06.2011 08:33

Hallo Gotthilf (schöner Name in diesem Zusammenhang *lächel*),

danke für Ihr Interesse erstmal.
Im Mietvertrag steht die Klausel:
"Das Mietverhältnis erstreckt sich ferner auf die Nutzung von Boden (anteilig) und Keller (1)."

Gut oder schlecht für mich??

VG

Gotthilf Experte! 25.06.2011 11:51

Das ist gut. In diesem Fall kann man für die Zeit des Nutzungsausfalles die Miete mindern.

Ich schätze mal, dass man den Ausfall mit dem Ausfall eines Kellerraumes vergleichen kann. Also so eine Minderung der Warmmiete um 10% wäre möglich.

katzenfan 26.06.2011 07:32

Vielen Dank, Gotthilf.
Kann man die Miete nicht auch wegen Beeinträchtigung der Wohnqualität (Dreck, Lärm usw.) mindern, jetzt mal unabhängig davon, ob der Dachboden nun Teil des Mietvertrages ist?
Bzw. hat man Anspruch auf Unterstützung beim Transport vom Boden zum Keller durch den Vermieter?
Ich finds ehrlich gesagt eine Zumutung, uns als Mieter alle paar Jahre zu nötigen, irgendwas zu beräumen, statt alles auf einmal zu sanieren. Kostet mich wieder mind. 1 Wochenende (für mich) sinnloser Beschäftigung mit dem Risiko, mir auch noch irgendwas zu zerren o.ä. :/


Bladder Experte! 26.06.2011 08:38

Die Höhe einer Mietminderung ist individuell zu ermitteln. Die Urteile die man unter "Mietminderungen" im Netz findet, sind ausnahmslos Einzelurteile zu einem konkreten Fall. Die Prozentuale Minderung richtet sich nach der Einschränkung des Wohnwertes der Wohnung.
Natürlich fallen unter die Minderung auf die angesprochenen Baumaßnahmen.

Was die Mitwirkung bei solchen baulichen Veränderungen (Modernisierung/Instandsetzung) betrifft, hier ein Auszug aus der Rechtsprechung:

Die Mitwirkungspflicht des Mieters richtet sich danach, ob sie dem Mieter nach seinen persönlichen Verhältnissen, Fähigkeiten und Alter zugemutet werden kann. Der Mieter muss nicht nur den vom Vermieter beauftragten Handwerker Zutritt zur Wohnung gewähren. Er muss im Bedarfsfalle auch Möbel umstellen, Zimmer leerräumen oder vom Mieter installierte Gegenstände demontieren. Unter Umständen kann der Mieter auch verpflichtet sein, die gesamte Wohnung oder Teile vorübergehend zu räumen (BVerfG NJW 1992, 137 8) . Die Mitwirkungspflicht kann sich auch nur auf Sicherungsmaßnahmen beziehen, etwa das Einrollen von Teppichen und das Abdecken von Möbeln.

Und weiter:

Grundsätzlich steht dem Mieter ein Aufwendungsersatz in angemessenem Umfang zu (LG Hamburg WM 99, 364) zu. Rechtsgrundlage ist § 554 Abs. 4 BGB, Der Vermieter muss die Wohnung nach der Modernisierung wieder in einen gebrauchsfähigen, vertragsgemäßen Zustand versetzen, also auch die Maler - und Tapezierarbeiten sowie Reinigungsarbeiten durchführen. Zu den Aufwendungen, die vom Vermieter zu ersetzen sind gehört auch die eigene Arbeitskraft des Mieters (AG Kiel WM 78, 174) (z.B. wenn der ieter selbst die Reinigung durchführt).


Bei speziellen Problemen kann man von hier aus eigentlich nur auf Mietervereine oder Fachanwälte verweisen.

Bladder Experte! 26.06.2011 08:39

Leider kann man die Beiträge nicht editieren. Deshalb bitte kleine Schreibfehler überlesen. :)

katzenfan 29.06.2011 14:43

Hallo Bladder,
vielen Dank auch für Ihre umfassende Antwort. (Das mit dem Editieren ging bei mir auch nicht, hm - also: dito :) )
Noch eine kleine Frage hätte ich:
Zu den vom Vermieter zu erstattenden Aufwendungen des Mieters (incl. seiner eigenen Arbeitskraft): Gilt das nur für die Reinigung oder eben auch für den Transport von Möbeln (in meinem Fall vom Dachboden in den Keller, da die Mieter ja den Dachboden zum festgesetzten Termin geräumt haben müssen - eben wegen dieser Baumaßnahme)?

Kann man eigentlich den Vermieter schon VOR Beginn der Baumaßnahme auf Mietminderung ansprechen? (Er räumt in seinem Schreiben ja durchaus gewisse Einschränkungen bereits ein ....)

Danke nochmals für Ihre Mühe zunächst, @Gotthilf und @Bladder!

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