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Hallo,
ja, es gibt nicht für jede Stadt einen eingenen Mietspiegel, die Gemeinde/Stadtverwaltung kann dann aber weiterhelfen.
Wenn Ihre Gemeinde/Rathaus sagt, Sie sollten von einem Mietspiegel von 6,50 - 7 Euro/qm Ausgehen, so ist das schon Korrekt, die Berechnung des Vermieters in Höhe von 9 Euro/qm ist dann Falsch !
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof vom 24.03.2004 (BGH, Urteil vom 24.03.04, Az.: VIII ZR 295/03) kann eine von den Angaben des Mietvertrags abweichende Wohnfläche einen Mangel der Mietsache begründen. Das ist immer dann der Fall, wenn die anrechenbare Wohnfläche mehr als 10% kleiner ist, als die im Mietvertrag vereinbarte Fläche.
Allein die Flächenabweichung begründet den Mangel der Mietsache. Der Mieter muss in einem solchen Fall nicht mehr nachweisen, dass die Flächenabweichung für ihn die Tauglichkeit der Wohnung gemindert hat. Es kommt also nicht darauf an, ob der Mieter die Wohnung vor Vertragsschluss besichtigt hat und sich ein Bild über die Tauglichkeit der Wohnung machen konnte. Unerheblich ist auch, ob Gelegenheit zum Ausmessen der Wohnung bestand oder ob die Möbel in der Wohnung aufgestellt werden konnten oder nicht.
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Mietminderung / Mietrückforderung
Bei einer mehr als 10-prozentigen Abweichung kann der Mieter seine Miete anteilig kürzen und die in der Vergangenheit anteilig zu viel gezahlte Miete zurückfordern oder auch von künftigen Mietzahlungen in Abzug bringen.
Wurden im Mietvertrag keinerlei Angaben zur Wohnfläche gemacht, so gilt das gleiche, sofern der Mieter auf Verlangen des Vermieters einer Mieterhöhung zugestimmt hat, und in dem Mieterhöhungsverlangen eine zu große Mietfläche als Berechnungsgrundlage angegeben worden ist, BGH, Urteil vom 07.07.2004 Az.: VIII ZR 192/03. Auch in diesen Fällen kann der Mieter bis zur Grenze der Verjährung Erstattung der zu viel gezahlten Miete verlangen.
Das Urteil des BGH ist zur Wohnungsmiete ergangen. Nach einem Urteil des OLG Düsseldorf sollen jedoch bei der Gewerbemiete die gleichen Grundsätze wie bei der Wohnungsmiete gelten. Es kann also auch beim Gewerbemietvertrag die Miete gemindert werden, sofern die Angaben im Mietvertrag von den tatsächlichen Gegebenheiten um 10 Prozent abweichen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.12.04 Az.: I-10 U 77/04).
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Und das ist Maßgebend bei der Berechnung der Wohnfläche, gerade bei Dachgeschoßwohnungen wo ja Dachschrägen sind...:
Wohnflächenberechnungsverordnung, in Kraft getreten am 01.01.2004.
BGBl I 2003, 2346
§ 1 WoFlV
(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser
Verordnung anzuwenden.
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen
nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.
§ 2 WoFlV
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser
Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur
alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
Räumen sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
1. Zubehörräume, insbesondere:
a) Kellerräume,
b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c) Waschküchen,
d) Bodenräume,
e) Trockenräume,
f) Heizungsräume und
g) Garagen,
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des
Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
3. Geschäftsräume.
§ 3 WoFlV
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der
Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der
bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten,
Herden, Bade- oder Duschwannen,
4. freiliegenden Installationen,
5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von
1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und
Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre
Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
3. Türnischen und
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden
herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder
weniger tief sind.
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung
zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches
Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein
bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches
geeignet sein und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des
Absatzes 1 ermöglichen.
Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung
gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder
auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
§ 4 WoFlV
Die Grundflächen
1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als
zwei Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens
jedoch zur Hälfte
anzurechnen.
§ 5 WoFlV
Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der
Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 217 
, zuletzt geändert durch Artikel
3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet
worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem
31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung
der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.