Fläche der Mietsache
Ist die tatsächliche Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag angegeben (hier um 12,4 %), liegt kein Mangel an der Mietsache vor und rechtfertigt keine Mietminderung; denn bei Vertragsabschluß über eine Wohnung steht die Lage und Ausstattung der Wohnung im Vordergrund und nicht die Quadratmeterzahl. Sie ist nur eine Beschaffenheitsangabe, keine Zusicherung einer Eigenschaft der Mietsache. Erst bei erheblicher Abweichung und tatsächlicher Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. (OLG Dresden, Az. 3 RE 90/97, aus: WM 98, S. 144)
Ist die tatsächliche Wohnungsgröße kleiner als die Angabe im Vertrag (hier um 11,5 %), rechtfertigt das weder eine Mietminderung noch einen Rückzahlungsanspruch wegen zuviel gezahlter Miete. Erst recht nicht, wenn einer der Mieter seit Kindheit an in der Wohnung lebte und keine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit konstatierte. (AG Potsdam, Az. 26 C 452/00, aus: GE 2002, S. 62)
Zahlt der Mieter jahrelang die Betriebskostenabrechnung, obwohl die Mietfläche wesentlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, so hat er keinen Rückzahlungsanspruch. Begründung: "Eine beglichene Betriebskostenabrechnung gilt jedenfalls dann als Schuldanerkenntnis des Mieters, wenn er hinterher eine Unrichtigkeit behauptet, die er bereits schon vor Bezahlen der Abrechnung hätte erkennen können." (AG Berlin Tiergarten, Az. 5 C 229/02, aus: GE 2002, S. 99
Fall: Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 103,2 m² ausgewiesen, obwohl die Wohnung nur eine Fläche von 77,67 m² hat. Diese Abweichung hätte der Mieter erkennen können. Und weil dem Vermieter keine arglistige Täuschung nachzuweisen war, entfällt der Rückzahlungsanspruch.
Hat der Vermieter im Mietvertrag eine zu kleine Fläche angegeben, darf er nicht nachträglich die Miete an die größere Fläche anpassen bzw. dementsprechend erhöhen. (LG Zweibrücken, Az. 2 S 1/98; LG Berlin, Az. 64 S 148/01, aus: NZM 2002, S. 733). Das gilt auch, wenn im Vertrag die Miete durch Multiplikation von Quadratmeterpreis und Mietfläche ausgewiesen wird. (OLG Düsseldorf, Az. 10 U 44/01, aus: ZMR 2002, S. 594)
Wurde im Mietvertrag die Fläche mit "ca. 125 m²" angegeben und damit nicht quadratmetergenau, und liegt die festgestellte Abweichung bei 7 % der Wohnfläche, rechtfertigt das keine Mietminderung. (LG Berlin, Az. 64 S 433/01, aus: GE 2003, S. 190)
Hat die Wohnung statt "ca. 96 m²" nur 85,91 m², so liegt kein Mietminderungsgrund vor, weil "circa" keine feste Größe zusichert, sondern nur unverbindlich die Wohnung beschreibt. Und eine Gebrauchsbeeinträchtigung kommt wegen der geringen Abweichung von "nur" 10,51 % nicht in Betracht. (LG Berlin, Az. 62 S 12/03, aus: GE 2003, S. 882)
Entgegengesetzte Rechtsprechung:
Ist bei Vertragsabschluß (hier: über Gewerberäume) eine falsche Mietfläche angegeben worden und sind dementsprechend zu hohe Mieten gezahlt worden, kann der Mieter auf Grundlage der tatsächlichen Fläche die zuviel gezahlte Miete zurückverlangen. Die Verjährungsfrist ist hierbei zu beachten. (OLG Köln, Az. 16 U 92/97, aus: Tsp 15.01.2000) Das gilt auch bei Mietverträgen über Wohnraum. (LG Hamburg, Az. 311 S 184/98, aus: WM 1/01, S. 20).
Liegt die tatsächliche Mietfläche um über 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, ist eine Minderung in Höhe des Prozentsatzes gerechtfertigt, um den die Fläche abweicht. Unerheblich ist hierbei die Frage der Gebrauchstauglichkeit. (OLG Karlsruhe, Az. 17 U 176/00, aus: NZM 2002, S. 21
Fall: Der vermietete Gewerberaum wies nach gutachtlicher Messung eine Flächenabweichung von 21,7 % gegenüber der mietvertraglichen Vereinbarung auf. Das Gericht ließ eine Minderung in Höhe der gleichen 21,7 % zu.
Ist die tatsächliche Fläche 25 % kleiner als im Mietvertrag angegeben (konkret fehlen 18,79 m²), darf der Mieter die Miete kürzen. (OLG Frankfurt/M, Az. 20 Re-Miet 2/01, aus: WM 2003, S. 25)
Weicht die Wohnfläche um 19 % von vertraglich angegebenen Fläche ab, darf der Mieter die Miete auch um 19 % kürzen. Das gilt auch, wenn der Fehler erst nach vier Jahren festgestellt wird. (LG Köln, Az. 10 S 237/02, aus: WM 2003, S. 265)
Wurde die Wohnung umgebaut und dabei die Wohnfläche vergrößert, darf der Vermieter entsprechend der höheren Quadratmeterzahl auch eine höhere Kaltmiete und höhere Betriebskosten verlangen. Wurde gleichzeitig modernisiert, darf der Modernisierungszuschlag auf die höhere Miete berechnet werden. (AG Berlin Schöneberg, Az. 12 C 351/98, aus: GE 1999, S. 272)
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